Comment se placer en immobilier via l’assurance-vie ?

Comment se placer en immobilier via l’assurance-vie ?

L’immobilier et l’assurance-vie sont les placements favoris des épargnants. Alors, pourquoi ne pas concilier les deux ? Les contrats donnant accès à un large éventail de fonds investis en immobilier (SCPI, OPCI, SCI) sont de plus en plus nombreux. Notamment ceux proposés par les courtiers en ligne. Mais pas que… Etat des lieux. 

Avec la baisse de rendement des fonds en euros, les épargnants sont en quête de placements de substitution. Des placements qui concilient rémunération attractive et relative sécurité. Les unités de comptes investies en immobilier figurent en tête de liste de ces possibles alternatives.

La pierre-papier comme alternative aux fonds en euros

Certes, les caractéristiques de ce type de placement sont très différentes de celles des fonds en euros. Ces derniers sont gérés par les assureurs pour garantir le capital à tout moment. Tandis que la valeur des SCPI, par exemple, peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. La performance de ces produits n’est pas non plus garantie. Ces dernières années, les SCPI ont généré des rendements supérieurs à 4%. Des performances plus élevées que celles des fonds en euros, dont les rendements sont passés en dessous de 2% depuis 2016. Mais la crise sanitaire et économique pourrait impacter le niveau des rémunérations servies par les SCPI. Le marché s’attend toutefois à ce que leurs rendements demeurent autour de 4% en 2020. Contre à peine 1% à 1,2% pour les fonds en euros.

Quelles sont les « unités de compte » immobilières de l’assurance-vie ?

Il peut s’agir de SCPI, mais aussi d’OPCI ou de SCI, voire de sociétés civiles de portefeuille (SCP) spécialisées dans l’immobilier. Ces placements ont chacun leurs particularités. Mais, à long terme, leurs performances sont comparables. Car toutes dépendent de la rentabilité de l’immobilier sous-jacent dans lequel ils sont investis.

SCPI, pour la régularité des loyers

Les SCPI sont les plus répandues. Leur avantage est la régularité des loyers. Mais il faut les conserver au moins huit à dix ans pour amortir leurs frais d’entrée.

OPCI, plus souples et plus liquides

Les OPCI, plus souples, sont composés d’immobilier et d’actions foncières, avec une part de liquidités plus importante. Opcimmo, d’Amundi, est le plus gros organisme de placement collectif en immobilier. Il est proposé dans de nombreux contrats. Son encours est de 8,6 M€ d’actifs. Répartis pour 56% en immobilier coté en Bourse (actions de SIIC), 30% en liquidités, et le reste en obligations. Diversipierre de BNP Paribas, et Dynapierre, de Swiss Life, sont également deux autres des plus gros OPCI proposés dans l’assurance-vie. A eux trois, ces OPCI ont enregistré 800 M€ de souscriptions au premier trimestre 2020.

Sociétés civiles immobilières (SCI), exclusivement dédiées au contrat d’assurance-vie

Les SCI proposées dans l’assurance-vie sont des portefeuilles diversifiés en pierre-papier. Créée en 2007, exclusivement pour être proposée en unité de compte dans des contrats d’assurance-vie multisupports, la SCI Capimmo gère par exemple 5,4 Md€. Ses actifs sont investis pour plus de 70% dans d’autres placements en pierre-papier. C’est-à-dire des fonds détenant indirectement des biens immobiliers, dont 18% de SCPI.

Sociétés civiles de portefeuille, une forme juridique particulière

Enfin les « UC » en pierre-papier sont parfois proposées sous d’autres formes juridiques, comme des sociétés civiles de portefeuille. L’unité de compte LF Philosophale 2, gérée par La Française Real Estate Managers, est par exemple une société civile à capital variable, principalement composée de SCPI.

Les pionniers de l’immobilier dans l’assurance-vie

Historiquement, les SCPI ont d’abord été proposées dans des contrats d’assurance-vie haut de gamme, distribués par des conseillers en gestion de patrimoine. Pionnier de l’immobilier en assurance-vie, Primonial propose des SCPI et des fonds immobiliers dans ses contrats depuis plus de quinze ans. Avec notamment la SCI Primonial Capimmo, depuis une douzaine d’années. Autre pionnier dans ce domaine, le contrat Panthéa de Nortia. Celui-ci proposait dès 2008 4 SCPI diversifiées (bureaux, habitation, commerces, diversité géographique), à souscrire à prix d’acquisition réduit et avec une jouissance immédiate. Plus d’une vingtaine de supports immobiliers sont aujourd’hui intégrés dans ce contrat, qui figure toujours parmi les leaders sur ce marché.

Le boom des contrats chez les courtiers en ligne

De nombreux courtiers en ligne ont aussi créé des contrats permettant d’accéder à de larges gammes de SCPI, OPCI et autres placements en pierre-papier.

Linxea, plus de 20 M€ investis en SCPI via des contrats d’assurance-vie

« Nos clients ont souscrit l’an dernier 20 millions d’euros de SCPI dans leurs contrats d’assurance-vie, et 17 millions en direct », confie ainsi Yves Conan, directeur général de Linxea. « Nous avons deux contrats à vocation immobilière dans lesquels les clients ont couramment de 20% à 25% de SCPI, SCI ou OPCI », poursuit-il. Linxea Zen, en partenariat avec l’assureur Apicil, propose par exemple 18 SCPI, 3 SCI et 5 OPCI. Linxea Spirit, en partenariat avec Spirica (Crédit agricole), permet lui d’accéder à une vingtaine de SCPI différentes, 3 SCI et 7 OPCI. Les UC immobilières les plus souscrites dans ces contrats sont les SCPI Primovie, Primopierre, PFO2, Epargne Foncière et la SC Tangram.

Mes-placements, une large sélection de SCPI

Dans son contrat mes-placements Liberté, aussi assuré par Spirica, le courtier mes-placements.fr propose lui aussi une large sélection de 21 SCPI, 7 OPCI et une société civile. « Chez les clients ayant opté pour ces placements, les UC immobilières ont représenté 37% des souscriptions d’assurance-vie en 2019 », explique Eric Girault, président de mes-placements.fr. Les UC les plus souscrites dans ces contrats sont la SC Tangram (Amundi), les SCPI Primopierre (Primonial), Efimmo (Sofidy), PFO2 (Périal) et l’OPCI Dynapierre (Swiss Life).

Placement-direct, les placements en pierre-papier presque majoritaires

Chez le courtier Placement-direct.fr, la pierre-papier est également très appréciée des épargnants. « 10% de nos souscripteurs d’assurance-vie ont des UC immobilières dans leurs contrats. Et même 12,5% en incluant les fonds en actions du secteur immobilier », précise Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct.fr. Les placements en pierre-papier représentent près de la moitié de l’épargne en unités de compte des clients qui en ont choisi. Le contrat Darjeeling donne accès à 18 placements immobiliers différents. Dont 7 figuraient parmi les 50 unités de compte les plus souscrites par les clients en 2019. L’OPCI Dynapierre figurait ainsi en tête des UC les plus souscrites. Suivi par la SCI Capimmo, et les SCPI Immorente, Primovie, Primopierre, Efimmo 1. Ainsi que la SCI Sofidy Convictions.

Altaprofits, une forte collecte en SCPI et OPCI

Enfin, « nous avons eu une très forte collecte sur les SCPI et OPCI en 2019. Et ces placements restent des supports privilégiés face aux turbulences des marchés en 2020 », observe pour sa part Stellane Cohen, directrice générale du courtier Altaprofits.fr. Les supports immobiliers représentent couramment de 20% à 30% des allocations préconisées par ce courtier dans ses contrats d’assurance-vie.


Les contrats des grands réseaux bancaires ou d’assurance

Les contrats des courtiers en ligne et des conseillers en gestion de patrimoine proposent les plus larges éventails de SCPI et d’OPCI. Mais on en trouve aussi désormais dans les grands réseaux ou chez les assureurs mutualistes et associatifs.

Afer Immo est disponible chez Afer depuis 2011

Après avoir introduit sa première unité de compte en pierre-papier, avec le lancement de la société civile Afer Immofin 2011, le contrat d’assurance-vie Afer a décliné une gamme de 4 supports immobiliers.

La MACSF vient d’introduire deux OPCI dans ses contrats

La MACSF, Mutuelle d’assurances du corps de santé français, vient aussi d’introduire deux OPCI dans ses contrats. Pour répondre aux épargnants cherchant des perspectives de rendement attractives avec une diversification accrue de leur épargne. Les supports Opcimmo d’Amundi et PREIMium de Primonial sont désormais accessibles au sein des contrats RES Multisupport, RES Capitalisation et du Plan d’épargne retraite (PER) RES Retraite. « Les OPCI sont très complémentaires des autres supports d’investissement que nous offrons dans l’assurance-vie RES Multisupport. Ils présentent une perspective de rendement supérieur au fonds en euros, avec un risque modéré pour une unité de compte », explique ainsi Guillaume Rosenwald, directeur général de MACSF Epargne Retraite.

Le succès des OPCI, qui sont pour la plupart proposés exclusivement dans le cadre de l’assurance-vie, est un indice de l’appétit des épargnants pour la pierre-papier via ce canal. Mais les possibilités d’investissement dans l’immobilier au sein de l’assurance-vie n’ont pas fini de se développer. Pour séduire un nombre sans cesse croissant de souscripteurs.

Gilles Pouzin

Lire aussi

Faut-il investir en SCPI aujourd’hui ? Et comment ?

Comment les SCPI vont-elles traverser la crise ?