Perial AM a renforcé le degré de suivi et d’analyse des locataires de ses SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2. Fin mars, le risque de solvabilité -de non-paiement des loyers- ne serait considéré comme significatif que pour 17% à 27% des locataires des trois SCPI. Qui voient donc leurs perspectives de distribution de dividendes revues à la baisse…
Perial Asset Management, face « au contexte de crise sanitaire », a mis en place « un suivi financier régulier de l’ensemble des locataires de ses 3 SCPI ». Dans un communiqué publié aujourd’hui, la société de gestion annonce avoir eu recours aux services d’Altarès, un expert de l’information sur les entreprises, membre du réseau Dun & Bradstreet.
Classification des locataires en fonction du risque de non-paiement des loyers
Ce spécialiste de la Big Data, qui revendique plus de 10 milliards de données sur les entreprises, lui a permis d’établir un suivi plus fin des locataires de son parc immobilier. Et notamment de « proposer un plan de paiement des loyers adapté à la situation particulière de chacun qui en fait la demande ». Surtout, ce suivi mensuel débouche sur un scoring de solvabilité de chacune des entreprises locataires. Perial AM est donc désormais en mesure de les classifier en fonction du risque de non-paiement des loyers.
Un risque faible de défaut pour 73% à 83% des locataires des SCPI Perial
Les premiers résultats, établis au 1er avril, tendent à établir que 73% à 83% des locataires des trois SCPI gérées par Perial AM présentent « un risque faible de défaut de paiement des loyers ». Ce score est de 83% pour PFO2. De 82% pour PF Grand Paris. Et de seulement 73% pour PFO. Le score plus faible -et donc le niveau de risque plus élevé- obtenu par PFO s’explique en partie par la composition sectorielle du patrimoine de cette SCPI. C’est en effet la plus exposée des trois aux deux catégories d’activités les plus touchées par la crise : le commerce et le tourisme. 27% de ses actifs sont des commerces. Et 20% des hôtels. Les bureaux, la catégorie pour l’heure jugée la plus résiliente, ne représentent que 59% de son patrimoine. Contre 91% pour PFO2. Et 94% pour PF Grand Paris.
Des différences en termes de répartition sectorielle et géographique
PFO est également moins bien lotie en termes d’exposition aux grandes entreprises. Cette catégorie d’acteurs, « pour la plupart solides financièrement », et « non concernés par la possibilité de suspendre leurs loyers automatiquement », ne représente que 73% de ses locataires. Contre 83% pour PF Grand Paris. Et 87% pour PFO2. A cela s’ajoute une plus forte présence en régions. La encore, les entreprises situées en province sont pour l’heure réputées plus risquées, globalement, que les groupes implantés dans les capitales. PFO compte 44% de son patrimoine en régions. Contre 37% pour PFO2. Et seulement 14%, fort logiquement, pour PF Grand Paris dont le champ d’investissement est clairement concentré sur la région francilienne.
Des qualités qui deviennent des défauts…
Rappelons toutefois que ce qui peut apparaître aujourd’hui comme les « défauts » de PFO sont précisément ceux qui, avant la crise, lui ont permis d’afficher des rendements supérieurs (4,92% en 2019) à ceux de PFO2 (4,61%) et de PF Grand Paris (4,30%). Et qu’en outre PFO est actuellement la plus présente sur les marchés européens. A hauteur de 25% de ses actifs. Contre 18% pour PFO2. Et … 0% pour PF Grand Paris. Or, dans certains pays, l’impact de la crise peut être moins important qu’en France. PFO est d’ailleurs très majoritairement investie en Allemagne et aux Pays-Bas (20% au total), que l’on sait actuellement moins touchés, sur le plan économique, que la France.
Quel impact sur la rentabilité des SCPI Perial ?
En revanche, il convient de noter que PFO qui était, jusqu’à présent, la moins endettée des trois, est repassée en tête au cours du 1er trimestre 2020. Son taux d’endettement est aujourd’hui de 18,6% (14,9% fin 2019). Contre respectivement 16,6% et 17,6% pour PFO2 et PF Grand Paris. Cet effort de transparence de Perial AM sur le risque associé à chacune de ses SCPI est louable. Mais il demandait à être complété par une estimation plus précise de l’impact de ces risques identifiés sur la rentabilité à venir de ses véhicules sous gestion. C’est chose faite via la mise à jour des trois bulletins d’information des SCPI, publiés également aujourd’hui.
Des perspectives de rendement révisées à la baisse
Comme il fallait s’y attendre, ce sont les perspectives de résultat de PFO qui sont les plus dégradées. « Afin de prendre en compte ce nouvel environnement économique, et compte-tenu des scénarios que nous anticipons, nous avons fixé une nouvelle fourchette de dividende prévisionnelle 2020. Elle se situe entre 38,4€ et 44€ par part. Soit un rendement potentiel compris entre 4% et 4,6%. Ce qui reste compétitif dans l’environnement actuel de l’épargne », explique Perial dans son dernier bulletin trimestriel. Une anticipation qui conduit, selon nos calculs, à un recul du dividende compris entre -18,3% (fourchette basse) et -6,38% (fourchette haute) par rapport au dividende 2019 (47€).
Des dividendes prévisionnels amputés de plus de 18%, au pire
Pour PFO2, la correction est moins forte. La fourchette de dividende prévisionnelle se situe entre 8€ et 9€ par part. Soit un rendement potentiel compris entre 4,1% et 4,6%. Ce qui correspond à un recul de -11% dans l’hypothèse basse, et à un maintien à l’identique dans l’hypothèse haute, par rapport au dividende 2019 (9€). Pour PF Grand Paris, enfin, la fourchette est placée entre 20€ et 22€ par part. Soit un rendement potentiel compris entre 3,75% et 4,15%. Le recul n’est donc que de -9,09% en fourchette basse par rapport au dividende 2019 (22 €). Globalement, l’anticipation dévoilée par Perial conduit à des révisions assez conséquentes. Mais pas forcément plus que d’autres sociétés de gestion. Certaines ont en effet décidé de réduire encore plus fortement leur premier acompte prévisionnel.
Des 1er acomptes moins fortement touchés
Car la distribution effectuée au titre du 1er trimestre 2020 ne répercute pas l’intégralité de la perte potentielle attendue. L’acompte de PF Grand Paris est même identique à celui versé au 1er trimestre 2019 (5,25€). Celui de PFO2 recule légèrement. A 2,10€, vs 2,20€ en 2019. Soit un repli de 4,76%. Quant à PFO, l’acompte est plus fortement amputé. Il passe de 11,5€ à 10€. Soit un recul de 15%. Mais pourquoi ne pas avoir pris en compte l’ensemble des pertes potentielles dès ce 1er trimestre ? Perial AM, comme d’autres sociétés de gestion, espère que les effets de la crise seront moins forts qu’escompté. Et envisage d’ailleurs, comme d’autres là encore, de compenser une partie des pertes, une fois que celles-ci se seront matérialisées, par l’utilisation des réserves des SCPI.
Utilisation des RAN envisagée
Ces reports à nouveaux (RAN) sont relativement conséquents. 39 jours de distribution pour PFO. 45 jours pour PFO2. Et jusqu’à 108 jours pour PF Grand Paris. C’est la bonne nouvelle. « En fonction des résultats de fin d’année, nous pourrons envisager d’en distribuer tout ou partie pour compenser d’éventuelles pertes locatives », explique de fait Perial AM dans les derniers bulletins trimestriels. Tout en restant rassurante. La société de gestion rappelle que sa stratégie d’arbitrage a permis « d’améliorer la qualité des patrimoines ». Et que les immeubles qui les composent sont « modernes, bien entretenus, et localisés sur des marchés porteurs ». Perial AM reste donc confiant dans sa capacité « à traverser la crise sanitaire ». Et à « bénéficier de la dynamique de rebond économique post-Covid 19 » …
Frédéric Tixier
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A propos de Perial Asset Management(i)
Perial Asset Management gère 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019. Il distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 44 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.
A propos d’Altarès(i)
Expert de l’information sur les entreprises, Altares collecte, structure, analyse et enrichit les données BtoB afin de les rendre « intelligentes » et faciliter la prise de décision pour les directions générales et opérationnelles des entreprises. Le groupe propose son expertise sur toute la chaine de valeur de la data. Partenaire exclusif en France, au Benelux et au Maghreb de Dun & Bradstreet, 1er réseau international d’informations BtoB, Altares se positionne comme le partenaire de référence des grands comptes, ETI, PME et organisations publiques, en leur offrant un accès privilégié à ses bases de données sur plus de 350 millions d’entreprises dans 220 pays..
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
