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SCPI Fiducial Gérance : les rendements résistent, les valeurs progressent

Fiducial Gérance vient de communiquer les résultats 2020 de ses SCPI et autres véhicules immobiliers et forestiers. Les rendements s’affichent globalement en baisse, mais masquent quelques progressions des dividendes nominaux. En raison d’une revalorisation parfois importante de la valeur des parts.  

Rendement en hausse pour Sélectipierre 2 « Paris », une SCPI majoritairement investie en bureaux. Rendement en forte baisse pour Logipierre 3 « Résidences services », quant à elle essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées. Et bonne résistance globale des rendements pour les trois autres SCPI à capital variable gérées par Fiducial Gérance en 2020, dont les baisses sont plus circonstanciées et dans l’épure de la moyenne du marché. Comme l’annonce la société de gestion dans un communiqué, ses résultats 2020 sont en tout cas en phase avec les objectifs, révisés par prudence lors du premier confinement.

Progression de la valeur des parts pour plusieurs SCPI

Il convient d’ailleurs de signaler que plusieurs des SCPI de Fiducial Gérance compensent le recul relatif de leurs rendements par une réévaluation – parfois importante – de la valeur de leurs parts. Cette hausse, qui a pour effet mécanique de réduire le « TDVM[1] », masque dans certains cas la progression de la valeur nominale des dividendes servis. Pierre Expansion, qui s’est récemment recentrée sur le secteur de la santé, a par exemple distribué 11,25 € par part au titre de 2020. Contre 11 € en 2019. Mais, compte tenu de la forte revalorisation du prix moyen de ses parts, passé de 220 à 261 €, son taux de distribution se replie, passant de 5% à 4,31%.


Sélectipierre 2 Paris : hausse du dividende et de la valeur des parts

La hausse du rendement de Sélectipierre 2 Paris (passé de 3,56% à 4,07%) aurait quant à elle été encore plus importante sans une nouvelle revalorisation du prix des parts. Celles-ci progressent pour la 5e année consécutive. Passant, cette fois, d’une valeur moyenne de 701,95 € en 2019 à 712,29 € en 2020. Le dividende 2020 est évidemment lui aussi en progression. Sélectipierre 2 aura finalement distribué 29 € par part l’an dernier. Contre 25 € en 2019. Signalons toutefois que sur ces 29 €, 5 € sont issus de plus-values de cession. En 2019, ces plus-values n’entraient qu’à hauteur de 1 € du montant distribué.

Logipierre 3 Résidences services : touchée de plein fouet par la crise sanitaire

Logipierre 3 Résidences services a quant à elle été « touchée de plein fouet par la crise sanitaire », reconnaît Fiducial Gérance dans le dernier bulletin semestriel de la SCPI. Son dividende passe de 70 à 28 € par part. La chute est plus que brutale. Les associés présents avant le début de la crise auront toutefois bénéficié d’une revalorisation importante du prix de leur part. Celui-ci est passé de 1 456 € à 1 600 € à compter du 1er mars 2020. Soit une hausse de 9,90%. Pour mémoire, Logipierre 3 Résidences services avait déjà revalorisé son prix de souscription en 2019, à hauteur de 6,43%. Si le rendement 2020 est donc en forte baisse (de 5,03% à 1,81%), la performance globale de la SCPI (DVM + VPM) est en revanche deux fois plus élevée qu’en 2019. Elle passe en effet de 6,74% à 12,70%…

Bonne résistance des SCPI commerce

Ficommerce s’est pour sa part diversifiée à l’international l’an dernier. En investissant dans des retail parks suisses. Ce qui lui vaut l’ajout d’une précision géographique à son patronyme, qui devient Ficommerce « Europe ». A l’instar, d’ailleurs, des autres SCPI de Fiducial Gérance, dont le positionnement – géographique ou sectoriel – est désormais ajouté à sa dénomination antérieure. Ficommerce Europe connaît une baisse de son dividende (de 10,50 € à 9,50 € par part) qui ramène son rendement à la moyenne du marché (4,13% vs 4,57% en 2019). L’autre SCPI commerce, Buroboutic (rebaptisée Buroboutic Métropoles), connaît une évolution similaire, un peu moins accentuée. Son dividende passe de 11,80 à 11,40 € par part, son taux de rendement de 4,42% à 4,27%.

Ambitions renouvelées pour 2021

Fiducial Gérance, qui gère également le fonds de fonds immobilier Fidimmo (4,15% de rendement annuel moyen) et, depuis le 1er janvier 2021, la SCPI Capiforce Pierre[2], dresse donc un bilan globalement positif de l’exercice 2020. Il affiche des « ambitions renouvelées » pour 2021. S’appuyant sur des « fondamentaux robustes qui ont déjà prouvé leur résilience ». Et la volonté « d’intensifier une relation de proximité avec les locataires ». La société de gestion rappelle l’intensification de ses engagements en matière de développement durable (avec l’objectif d’une labellisation ISR pour Pierre Expansion Santé). Elle annonce aussi le lancement prochain d’un nouveau groupement forestier d’investissement, GFI Forecial.

Frédéric Tixier


[1] Taux de distribution sur valeur de marché. Ce taux est égal à la division du dividende brut de l’année par le prix de la part acquéreur moyen de l’année.
[2] Auparavant gérée par Paref Gestion.


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 7 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers et un fonds de fonds immobilier. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Allianz Pierre : deux acquisitions en février

Allianz Pierre amorce un début l’année sur les chapeaux de roue. La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion vient d’annoncer, coup sur coup, la finalisation de deux acquisitions. La première à Paris, rue de Javel. La seconde à Lyon, avenue des Canuts.

Un immeuble de bureau parisien

En cours de négociation depuis plusieurs mois, ces opérations étaient initialement programmées pour la fin du 4etrimestre 2020. L’acquisition parisienne porte sur un immeuble de bureaux de 6 248 mètres carrés, comprenant 100 places de stationnement. Construit en 1994, rénové en 2014, il appartenait depuis cette date à Amundi Immobilier. Le montant de la transaction n’a pas été révélé. Il s’élèverait à environ 75 M€, selon le site CFNews Immo. Le locataire unique, en place depuis la construction, et dont le bail avait été renouvelé en 2013, est toujours présent. Immovalor Gestion prévoit de faire labeliser l’immeuble Wired Score et BREEAM in Use.

Et un ensemble lyonnais au bilan énergétique positif

La deuxième acquisition concerne l’immeuble « Le Woopa » situé au 10 avenue des Canuts à Lyon. Livré en octobre 2011, il développe une surface de 10 734 mètres carrés, et offre 200 places de stationnement. Il est entièrement loué à 11 locataires, précise Immovalor Gestion dans un communiqué. Sans donner, là non plus, le montant de la transaction. « Le Woopa » fera lui aussi l’objet d’une labellisation. Sachant qu’il délivre déjà, depuis sa conception, un bilan énergétique positif, notamment en raison d’une production d’électricité locale en cogénération et photovoltaïque.

Premières acquisitions depuis fin 2019

Ces deux opérations, visiblement de qualité, mettent fin à plus d’un an de non-activité transactionnelle. En termes d’acquisitions en tout cas. Le dernier achat réalisé par Allianz Pierre remonte en effet au 4e trimestre 2019. La SCPI avait alors acquis un immeuble de bureau à Montrouge, pour un peu plus de 117 M€. En 2020, Allianz Pierre s’est montrée plus prudente et plus sélective, en raison d’un marché devenu, on le sait, plus compliqué. Et qui s’est concentré sur les actifs prime, notamment franciliens. Lesquels constituent le cœur de cible d’Allianz Pierre. Pour les gestionnaires de la SCPI, il était donc plus délicat de trouver des actifs sécurisés, à des conditions de rentabilité intéressantes. Allianz Pierre a en revanche poursuivi, l’an dernier, sa stratégie d’arbitrage.

Une politique active de verdissement du patrimoine

Cette politique active de cessions, qui avait conduit la SCPI a céder pour plus de 43 M€ d’actifs en 2019, est conduite dans un objectif affirmé de verdissement de son patrimoine. Fin 2019, elle disposait déjà d’un patrimoine labellisé développement durable équivalent à près de 40% de la masse locative. En 2020, les ventes ont été moins nombreuses. Et concentrées sur les six derniers mois de l’année, au cours desquels Allianz Pierre a réalisé pour environ 16 M€ de cessions. Ce qui n’empêche pas la SCPI d’être aujourd’hui bien placée pour prétendre au nouveau label ISR, déjà attribué à une petite dizaine de véhicules immobiliers grand public.

Recul du taux de distribution en 2020

L’année 2020 s’est toutefois soldée par une petite perte de rentabilité pour Allianz Pierre. La SCPI, très régulière, a affiché ces dernières années des rendements compris entre 4,25% (2018) et 4,20% (2019). En 2020, son taux de distribution est tombé à 4,04%. Comparé au taux moyen de distribution des SCPI du marché, l’écart reste en revanche dans la norme, Allianz se positionnant en général à une quinzaine de points en deçà de la moyenne des SCPI. Le résultat 2020 s’explique par une réduction des acomptes sur dividendes des deux premiers trimestres (à 3,15 €). Une décision prise à titre de prudence par la société de gestion lors du 1er confinement, comme l’expliquait en avril dernier son président, Jean-Pierre Quatrhomme.

Utilisation partielle des réserves

Au 3e trimestre, Allianz Pierre rehaussait le niveau de son acompte, à 3,45€. Et signalait déjà la possibilité de puiser dans ses importantes réserves pour compenser une partie des abandons de loyers consentis depuis le début de la crise sanitaire (3% de la masse locative à la fin du 2e trimestre). Une option effectivement activée en fin d’année. Le dernier acompte sur dividende (3,99€ par part avant prélèvements sociaux) inclut en effet 0,39€ prélevé sur la réserve de plus-value. Une utilisation très partielle donc des réserves dont dispose Alllianz Pierre, estimée à 6 mois de distribution (sur les postes report à nouveau et plus-values distribuables)

Remontée des taux d’encaissement et faible risque de défaut

Allianz Pierre aborde toutefois 2021 avec sérénité. Fin septembre, le taux d’encaissement de ses loyers était de 89%. Il était déjà remonté à 92% fin décembre. Cette reprise d’une activité locative plus « normale » est confirmée par un autre indicateur mis en place par Immovalor Gestion, via un partenariat avec Data Altarès. Selon cet indicateur destiné à mesurer la santé financière des entreprises locataires, 85,6% de celles occupant des locaux détenus par Allianz Pierre présentaient un risque faible ou nul de faire défaut à l’horizon de 6 mois. La SCPI devrait donc, en toute logique, reprendre prochainement le versement d’un dividende lui aussi plus « normal ». A suivre.

Frédéric Tixier


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La SCPI ActivImmo dépasse son objectif de rendement annuel

La SCPI dédiée au secteur logistique espérait 6%. Son taux de rendement 2020 sera finalement de 6,05%. En un peu plus d’un an, elle a collecté près de 80 M€. Et compte faire plus de deux fois mieux en 2021. Tout en maintenant un même niveau de performance…

ActivImmo a bouclé l’année 2020 sur sa 10e acquisition, annoncée le 31 décembre dernier. Et un taux de distribution supérieur à son objectif. La forte rentabilité des investissements réalisés au cours du 4e trimestre -trois au total, dont certains avec des taux de rendement à deux chiffres…- lui aura permis de distribuer un dernier acompte de 9,43 € par part. Contre 9,15 € pour les deux trimestres précédents. Boostant ainsi sa performance annuelle à 6,05%…

Un objectif de collecte de près de 200 M€ en 2021

Un peu plus d’un an après son lancement, tous les clignotants sont au vert pour la première – et pour l’instant unique – SCPI dédiée exclusivement au secteur logistique. Dans un marché déprimé par la crise sanitaire, la progression quasi exponentielle de sa collecte peut faire des envieux. 7 M€ au 1er trimestre. Aux alentours de 14 M€ aux 2e et 3e. Et près de 40 M€ au 4e… Fin 2020, sa capitalisation frôle les 80 M€. Et l’année 2021 s’annonce sous les meilleurs auspices. ActivImmo a déjà collecté 12 M€ en janvier. Et quelque 6 M€ supplémentaires sur les premiers jours de février. Exclusivement distribuée auprès des réseaux de CGP, dont près de 200 sont désormais partenaires, la SCPI vise une collecte 2021 comprise entre 150 et 200 millions d’euros…

Un « pipe » d’investissement toujours aussi bien rempli

« Nous sommes en ordre de marche pour répondre à cet afflux de capitaux », affirme Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan, la société de gestion d’ActivImmo. Avec plusieurs recrutements finalisés en début d’année, dans les départements partenariat et gestion, l’équipe s’est étoffée. Surtout, le « pipe » d’investissements est toujours aussi bien rempli. Une promesse sur un actif a déjà été signée. Une autre est en cours. De quoi, en tout cas, affecter les 23 M€ de solde à investir fin décembre. Et la collecte à venir. La SCPI, qui ciblait initialement des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 5 millions d’euros, est également capable de passer à la taille supérieure. Certaines de ses acquisitions dépassent déjà les 10 M€. Et Alderan, acteur historique du secteur logistique, est aussi en capacité de reprendre des portefeuilles d’actifs…

Maintien de l’objectif de rendement pour 2021

L’expérience et l’expertise de la société de gestion, qui vient d’annoncer la cession de 90% de l’un de ses OPPCI logistique à PGIM Real Estate, lui donnent de plus accès à des opérations off-market. Donc potentiellement à des taux de rendement qui, même en voie de compression du fait de l’engouement pour le secteur logistique, demeurent à des niveaux « suffisamment élevés pour maintenir la performance d’ActivImmo en 2021 », estime Pauline Collet. Qui rappelle que toutes les acquisitions font en outre l’objet, en amont, d’un intense travail prospectif d’asset management. Destiné à encore accroître la valeur et le rendement des actifs sélectionnés.

Tous les indicateurs sont au vert

En termes géographiques, ActivImmo ne compte pas pour l’instant sortir des frontières nationales. « On regarde, bien sûr. Mais il y a encore beaucoup à faire sur le marché français. Qui est en outre l’un des marchés européens où le niveau des loyers est encore assez faible », considère Pauline Collet. Pour mémoire, ActivImmo détenait au 31 décembre dernier une vingtaine d’actifs, occupés par une trentaine de locataires, et détenus par plus de 2 000 associés. Son taux d’occupation financier est de 99,1%, le taux d’encaissement des loyers de 100%. Son endettement est nul, mais la SCPI a négocié une ligne de trésorerie de 10 M€. Qu’ActivImmo est donc en mesure d’activer si la collecte ne suivait pas l’anticipation des acquisitions…

Frédéric Tixier


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Rendements de 5,30% et 6,30% pour les deux SCPI « Cœur » de Sogenial Immobilier en 2020

Le gestionnaire de Cœur de Ville et Cœur de Régions a réussi à maintenir le même niveau de rendement qu’en 2019 sur sa SCPI commerces. Il fait mieux que l’exercice précédent pour la SCPI régionale. Une dynamique que Sogenial Immobilier espère conserver en 2021.

5,30% de taux de distribution pour Cœur de Ville en 2020. Comme en 2019. Et 6,30% pour Cœur de Régions. Mieux que sur l’exercice précédent. Un rendement auquel s’ajoute en outre une progression de la valeur de la part elle aussi supérieure à celle constatée en 2019. +1,6% contre +1,20%. Ce qui porte la performance globale de la SCPI régionale de Sogenial Immobilier à 7,90%. Contre 7,45% en 2019.

Une performance globale de 7,90% pour Cœur de Régions en 2020

Des résultats assez étonnants compte tenu du contexte sanitaire et économique. Sogenial Immobilier les explique par la conjugaison de plusieurs facteurs. Et notamment la poursuite d’un programme d’investissement qui a permis à la SCPI Cœur de Régions d’acquérir 15 nouveaux actifs en 2020. Dont quatre au cours du dernier trimestre. Diversifiés sectoriellement, ces immeubles ont été choisis afin d’optimiser le couple rendement-risque. En veillant plus particulièrement à la solidité financière de leurs locataires. Ce qui semble l’une des caractéristiques des entreprises logées dans les actifs de Cœur de Régions. « Les locataires ont honoré tout au long de 2020 leurs loyers, se traduisant par un taux d’occupation financier moyen 2020 à plus de 96%. Et un taux de recouvrement supérieur à 99% », explique la société de gestion. Qui se félicite en outre du triplement de la capitalisation de cette SCPI en 2020 (27 M€).

Cœur de Ville, un rendement inchangé par rapport à 2019

Côté Cœur de Ville, le maintien d’un même niveau de distribution qu’en 2019 est encore plus méritoire. Cette SCPI est en effet essentiellement composée d’actifs de commerce. Dont 36% de commerces non alimentaires. A la sortie du 1er confinement, Sogenial Immobilier estimait les reports de loyers à un peu plus de 13% de la masse locative. Fin 2020, le résultat est bien meilleur. En raison de sa « forte proximité » et « d’échanges fructueux » avec les locataires », la SCPI affiche un taux de recouvrement de 96,3%. Et un taux d’occupation financier de 88,71%. Ce qui explique pourquoi Cœur de Ville a pu maintenir un rythme de distribution de ses dividendes en phase avec 2019. Sa capitalisation a aussi progressé l’an dernier, mais dans des proportions moindres (+25%, à 15 M€) que sa petite sœur…


Un effet de levier maîtrisé

Contrairement à 2019, et à Cœur de Régions dont la stratégie consiste désormais à revaloriser quasi trimestriellement le prix de ses parts, Cœur de Ville n’a pas procédé à de révision à la hausse de son prix de souscription en 2020. Sogenial Immobilier n’a pas encore communiqué sur les valeurs d’expertises de fin d’année. Elles devraient toutefois demeurer dans la même épure qu’en 2019. Pour mémoire, les prix de souscription des deux SCPI affichaient fin 2019 des décotes importantes sur leur valeur de reconstitution. De 3,61% pour Cœur de Ville. Et de 7,61% pour Cœur de Régions. Ce qui laisse de la marge… Rappelons enfin que ces deux SCPI manient activement l’effet de levier. Le taux d’endettement, fin 2020, de Cœur de Ville, ressort en effet à 28,67%. Et à 33,29% pour Cœur de Régions.

Doublement de la collecte en 2021

Des niveaux élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et potentiellement facteurs de risques. Que semble néanmoins parfaitement maîtriser, pour l’instant, leur gestionnaire… Sogenial Immobilier compte d’ailleurs poursuivre en 2021 sa dynamique de développement. Elle espère notamment doubler sa collecte cette année. Et s’apprêterait à lancer une nouvelle SCPI diversifiée en zone euro, Cœur d’Europe. Ainsi qu’un nouvel OPPCI…

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Thierry Gaiffe, Fiducial Gérance: « Le point fort des SCPI, c’est leur proximité avec leurs locataires »

Thierry Gaiffe, Fiducial Gérance: « Le point fort des SCPI, c’est leur proximité avec leurs locataires »

La SCPI Pierre Expansion met le cap sur la santé

Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Allianz Pierre : progression du dividende au 3e trimestre

La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion a révisé à la hausse son 3e acompte trimestriel. Le niveau final de son dividende 2020 n’est pas encore fixé. Il est pour l’heure virtuellement inférieur à celui de 2019. Mais Allianz Pierre dispose de très importantes réserves. Analyse.

« Nous restons persuadés que les fondamentaux d’Allianz Pierre sont bons », affirme Immovalor Gestion dans le dernier bulletin trimestriel de sa SCPI Allianz Pierre. Le véhicule, dont la capitalisation frôle 1,5 milliard d’euros, a effectivement plusieurs arguments à faire valoir.

Une SCPI de bureaux franciliens très diversifiée

Outre sa taille, gage de forte diversification, elle met en avant sa spécialisation sectorielle (bureaux) et géographique (Ile-de-France). « Là où le taux de vacance des bureaux est le plus bas », rappelle la SCPI. A l’inverse, sa faible exposition au secteur du commerce (8,58%) et l’absence d’actif dans celui du tourisme la mettent à l’abri des acteurs économiques les plus touchés par la crise sanitaire. Côté locataires (plus de 330 à ce jour), on retrouve ce critère de diversification. « Aucun locataire ne dépasse 5% de la masse locative », affirme Allianz Pierre. Ces derniers exercent dans divers secteurs économiques. Pas d’interdépendance à une activité spécifique, donc. Et tous sont sélectionnés selon des critères financiers bien précis.

Etalements ou abandons de loyers accordés à certains locataires

Il n’en reste pas moins que les entreprises locataires de la SCPI ont, en partie, été touchées par la crise. Allianz Pierre a d’ailleurs accordé des étalements ou des abandons de loyers aux PME les plus affectées. Ces sommes représentent « moins de 3% de la masse locative du 2e trimestre ». Le taux d’encaissement des loyers s’est en conséquence contracté. Il est passé de 92% (au 2T) à 89% (au 3T). Le taux d’occupation est lui aussi en recul, de 93,09% à 92,07%. Rappelons que ces niveaux restent toutefois historiquement très corrects pour Allianz Pierre, qui avait pris en 2018 des mesures visant à améliorer ce ratio. La société de gestion a néanmoins voulu savoir à quel risque de défaillance elle était réellement exposée.

Prudence, malgré un faible risque de défaut

Elle a donc demandé à la société Data Altares de procéder à la mise en place d’un baromètre trimestriel de la santé de ses locataires. Les résultats sont encourageants. « A fin septembre, plus de 84,4% d’entre eux ressortent avec un risque faible, voir nul, de défaut à 12 mois », rapporte la SCPI. Mais sa société de gestion reste prudente. Elle a bien conscience que la crise économique qui s’amorce pourra avoir des conséquences plus importantes sur son activité. Telles que des renégociations de baux (en raison du développement du télétravail). Des départs de locataires, fragilisés par la crise. Ou, plus globalement, une pression baissière sur le niveau des loyers.

Révision à la hausse du 3e acompte sur dividende

Cette prudence n’empêche toutefois pas la SCPI de distribuer un 3e acompte sur dividende (3,45 € par part) en progression de 9,5% par rapport aux 1er et 2e trimestres (3,15 €). Cette hausse est cependant à relativiser. Dans la mesure où les deux premiers acomptes 2020 avaient été fixés à des niveaux inférieurs à ceux de 2019. Immovalor Gestion avait en effet décidé en avril dernier, comme le précisait alors Jean-Pierre Quatrhomme, son président, de réduire d’un peu plus de 9,6% le 1er acompte 2020 (3,15 € vs 3,45 € au 1T 2019). Une opération renouvelée au 2T, dans des proportions plus importantes (3,15 € vs 3,60 € au 2T 2019). L’acompte du 3T 2020 est d’ailleurs, lui aussi, inférieur à celui du 3T 2019 (3,60 €).

Des réserves disponibles pour améliorer le dividende annuel

Au total, le montant des trois acomptes 2020 (9,75 €) est donc encore en retrait d’un peu plus de 9% par rapport à celui versé au cours des 3 premiers trimestres 2019 (10,65 €). Immovalor Gestion n’a pas encore décidé du montant du 4e acompte. Celui de 2019 (3,63 €) intégrait, pour partie (0,99€), des sommes issues de la réserve de plus-values. Rien ne dit que la société y aura encore recours cette année. Ni dans quelles proportions. Elle dispose en revanche de toute latitude dans ce domaine. Le niveau de report à nouveau (RAN) d’Allianz Pierre lui permettrait en effet de distribuer l’équivalent de 2,1 mois de revenus. En y ajoutant ses réserves sur les plus-values distribuables, sa capacité de distribution passe à 6 mois.

Des ratios protecteurs

Mieux encore, en tenant compte de ses seules plus-values potentielles, elle serait en mesure (si ces plus-values étaient matérialisées par des ventes) d’assurer l’équivalent de 5,11 années de revenus. Un ratio qui la place d’ailleurs à la 3e place des grandes SCPI de bureaux les mieux pourvues dans ce domaine… Ajoutons qu’Allianz Pierre présente également deux autres ratios protecteurs. En premier lieu, un taux d’endettement particulièrement faible… puisqu’égal à zéro. Et, en second lieu, une valeur de reconstitution (372,86 €) située dans la fourchette haute (+9,66%) de son prix de souscription (340 €). Ce qui la protège contre une éventuelle – et d’ailleurs hypothétique – révision à la baisse de la valeur de son patrimoine fin 2020. Des bonnes nouvelles, donc, pour les associés d’Allianz Pierre. Qui restent néanmoins dans l’expectative quant au niveau de leur dividende 2020…

 

Frédéric Tixier


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A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 30 624 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,994 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2019) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m² d’immobilier d’entreprise. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (sociétés civiles immobilières – unités de compte), et 5 OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : collecte en hausse, performance maintenue

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management est en pleine forme. Sa collecte 2020 est en progression. Son programme d’investissement se déroule sans accroc. Et ses recettes locatives ne sont pas affectées par la crise. Sa performance 2020 devrait donc être en phase avec les années précédentes…

Les SCPI « santé » semblent épargnées par la crise. Pierval Santé, la SCPI d’Euryale Asset Management, n’échappe pas à la règle. Déjà peu affectée lors du premier confinement, elle continue à bénéficier d’un intérêt croissant de la part des souscripteurs de SCPI.

Une collecte en progression de 29%

Depuis le début de l’année, Pierval Santé enregistre en effet une collecte brute de 311 M€ fin septembre. Soit 29% de plus que sur la même période en 2019. Un exploit sur un marché qui a connu un net coup d’arrêt depuis le début de la crise sanitaire. Fort de ces nouveaux capitaux, la SCPI a pu mener à bien un ambitieux programme d’investissement. Sur le seul troisième trimestre, Pierval Santé a réalisé près de 94 M€ d’acquisitions. Elle s’est notamment portée acquéreur d’un portefeuille de trois Ehpads neufs (qui seront livrés dans l’année) en Ecosse. Ajoutant donc le Royaume-Uni, « premier marché européen de la santé », selon Euryale Asset Management, à son portefeuille déjà diversifié sur l’Allemagne, l’Irlande et l’Italie. Fin septembre, elle disposait d’un patrimoine constitué de 117 immeubles – valorisés environ 1 Md€ -.

Un portefeuille majoritairement situé hors de France

Et désormais majoritairement situé hors de France. L’Hexagone ne pèse plus en effet que 38% du portefeuille. Les acquisitions déjà engagées – promesses de vente signées – devraient encore diminuer sa part relative. Cette montée en puissance des actifs européens a une conséquence qui pourra apparaître déroutante aux souscripteurs de Pierval Santé : une diminution de leurs dividendes… Depuis le deuxième trimestre, l’acompte sur dividende de la SCPI est en effet passé de 16,624 € par part à 12,48 € par part. Une baisse qui ne résulte pas d’un quelconque problème de recouvrement des loyers. Au contraire, la SCPI a amélioré ses ratios dans ce domaine. Au début du premier confinement, les demandes de report de règlement non régularisés estimées étaient déjà faibles : 4% des loyers 2020. Fin septembre, la réalité est plus optimiste. Ces demandes de report ne représentent plus que 0,7% des loyers annuels…

Une baisse des dividendes en trompe-l’oeil

La réduction de l’acompte sur dividende résulte effectivement de la part importante prise par les loyers d’origine étrangère dans les revenus de la SCPI. Dans son bulletin du 2e trimestre, David Finck, le directeur général d’Euryale Asset Management, donne l’explication. Cette hausse relative a notamment pour conséquence « de diminuer le résultat distribuable de Pierval Santé ». Pourquoi ? Car ce résultat distribuable est de plus en plus « minoré des impôts relatifs aux revenus locatifs étrangers que votre SCPI acquitte pour vous », précise David Finck. C’est donc en raison du « poids croissant de cette fiscalité étrangère » que la société de gestion a décidé de minorer les prochains acomptes sur dividendes. Une mauvaise nouvelle pour les souscripteurs ? Pas du tout, rassure Euryale AM.

L’effet fiscal des revenus de source étrangère

Car, rappelle-t-elle, « grâce aux conventions fiscales bilatérales entre pays européens », l’impôt acquitté à l’étranger est « moins lourd que l’impôt français. Et exonéré de prélèvement sociaux ». En conséquence, les souscripteurs percevront un revenu, après paiement de leur fiscalité personnelle, « plus élevé que les années précédentes »… Pour mémoire, en 2019, Pierval Santé affichait un taux de distribution sur valeur de marché « officiel » (TDVM) de 5,05%. Un ratio qui grimperait à 5,34%, si l’on retranchait les impôts payés à l’étranger par la SCPI. Et donc plus proche du véritable rendement net de fiscalité servi aux souscripteurs. Pour 2020, la société de gestion n’a pas révisé ses objectifs de distribution. Son taux DVM devrait rester « autour de 5% ».

Division de la valeur des parts

La SCPI n’affiche en effet que des voyants au vert. Le rendement immédiat des investissements réalisés en 2020 est supérieur à 5,6%. Son taux d’occupation financier est au plus haut (99,17%). Son taux d’endettement reste raisonnable : 12,14%. Et Pierval Santé dispose d’un potentiel de revalorisation. Sa valeur de reconstitution (1 047,12 €) est en effet supérieure de 4,72% à son prix de souscription (1 000 €). Ce dernier sera d’ailleurs prochainement (janvier 2021) divisé par 5. La valeur des parts passera alors à 200 €. L’objectif de cette division : permettre la mise en place d’un plan d’investissement programmé. De quoi encore sécuriser une collecte déjà bien orientée…

Frédéric Tixier


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, lance Premium Hotels Investment. Ses cibles : des hôtels haut-de-gamme situés dans des zones délaissées par les grandes chaînes hôtelières. Ticket d’entrée minimum : 100 000 euros.

Le secteur hôtelier a beau payer un lourd tribut à la crise sanitaire, il continue d’intéresser les gestionnaires de fonds immobiliers. Le mois dernier, Perial lançait en effet la 1ère SCPI dédiée aux solutions d’hébergement en zone euro, PF Hospitalité Europe, en partie investie sur cette classe d’actifs. Quelques jours avant le lancement d’un FPCI dédié à l’hébergement géré par Keys AM. Et quelques mois après deux autres FPCI lancés respectivement par Eternam et Atream, le fonds de ce dernier ayant été mis sur le marché juste avant le confinement. C’est maintenant au tour de Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, de proposer Premium Hotels Investment.

Premium Hotels Investment cible l’hôtellerie de luxe

Son objectif : investir dans les murs et fonds de commerce d’hôtels 4 étoiles, ou plus, situés dans des lieux « prestigieux ». Mais dont les grandes chaînes hotellières sont absentes. Des cibles sont déjà identifiées. Comme l’hôtel Arboisie, un 4 étoiles situé à Megève. Ou l’Ecrin Blanc, à Courchevel. D’autres lieux figurent dans le viseur du fonds, tels que Chantilly ou Combloux. Premium Hotels Investment ne devrait pas se contenter d’acheter des actifs. Il est également prévu, à terme, d’investir dans une plateforme de gestion hôtelière. Plus important : le fonds n’aura pas recours à la dette. Réservé aux professionnels avertis, son ticket d’entrée est fixé à 100 000 €. Doté du statut de SLP (société de libre partenariat), Premium Hotels Investment est éligible au dispositif de réinvestissement des plus-values prévu par l’article 150 O B Ter du Code général des impôts.

Une rentrée active pour Sogenial Immobilier

La rentrée s’avère donc active pour Sogenial Immobilier. Qui aurait pour projet de lancer une SCPI dédiée à la zone euro début 2021. La société de gestion vient d’ailleurs de renforcer ses équipes. Avec l’arrivée de Laurent Gaillot, en tant que senior advisor, en charge précisément du développement de la gamme immobilière dédiée aux investisseurs professionnels. Et d’un nouveau responsable commercial, Mehdi Guettafi, chargé de promouvoir auprès des CGP les deux SCPI actuellement gérées par Sogenial Immobilier. Cœur de Régions a d’ailleurs procédé, début septembre, à deux nouvelles acquisitions. Il s’agit de deux actifs mixtes de bureaux et d’activités, construits par Colas, et loués via des baux commerciaux de 9 années, dont 5 fermes.

SCPI : des performances en phase avec les objectifs

Côté performance, les résultats sont en ligne avec les objectifs annoncés durant le confinement. Cœur de Régions a revalorisé le prix de ses parts le 30 juin dernier. Le prix de souscription est ainsi passé de 627,50 € à 632,50 €. L’acompte sur dividende versé au titre du deuxième trimestre (9,81 € par part), en légère augmentation par rapport au 1T (9,80 €), permet en outre à la SCPI de maintenir un objectif de distribution de 6,25% en 2020. Cœur de Ville, dont l’objectif de rendement avait été abaissé de 5,30% à 5,05% en mai dernier, maintient également ce nouvel objectif. Elle a distribué un acompte de 2,60 € au titre du 2T 2020, identique à celui du 1T.

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Et de 6, aussi, pour la SCPI Néo

La SCPI lancée par Novaxia Investissement en juillet 2019 a elle aussi procédé à sa 6e acquisition. Ce véhicule présenté comme disruptif – notamment en raison d’une commission de souscription égale à zéro – confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.  

Les jeunes SCPI, nouvelles venues sur le marché, poursuivent leurs investissements. Après Activimmo, la SCPI dédiée à la logistique du dernier kilomètre lancée en septembre 2019, c’est au tour d’un autre véhicule guère plus ancien, Néo, d’annoncer sa 6e acquisition.

Néo, une SCPI sans commission de souscription

Cette SCPI, ouverte aux souscriptions en juillet 2019, avait défrayé la chronique. En proposant le premier véhicule sans commission de souscription, et présenté comme « le plus accessible du marché ». Avec un ticket d’entrée à 180 €, et un processus de souscription 100% digitalisé, Novaxia Investissement, son gestionnaire, avait de fait l’ambition d’instaurer de nouvelles règles du jeu entre sociétés de gestion et distributeurs. En proposant à ces derniers une rémunération plus essentiellement basée sur les encours gérés. Une proposition en partie bien accueillie par le marché. Fin 2019, Néo avait collecté 16,9 M€. Bien, donc, mais sans plus.

Belle synchronisation entre collecte et investissements

La SCPI avait en revanche parfaitement géré la synchronisation entre sa collecte et ses investissements. Toujours à la fin de l’an dernier, elle avait investi dans 4 actifs immobiliers, en France et en Allemagne. Pour un montant total de 16,4 M€… Engagée sur le créneau de la « rénovation urbaine », Néo vise en priorité les actifs « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis. Ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique », comme le précisait sa notice d’information. Ces premières opérations, dans les secteurs du bureau ou de l’hôtellerie, lui avaient permis de distribuer en 2019 un rendement supérieur à son objectif initial : 6,47%, au lieu de 5,5%.

Ralentissement pendant le confinement

La crise sanitaire et le confinement ont évidemment en partie impacté cette belle mécanique. En termes de collecte, d’abord. Celle-ci a connu un « ralentissement à partir de fin avril. Et jusqu’à la fin du 2e trimestre », reconnaît d’ailleurs Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Investissement, dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Mais celui-ci observe toutefois un retour des souscriptions proches de leur niveau pré-covid, « où la collecte atteignait 3 M€ par mois », rappelle-t-il. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, Néo aura finalement collecté un peu plus de 16 M€. Et porté sa capitalisation à 24,5 M€. Côté investissement, le rythme s’est également ralenti. Néo n’a procédé qu’à une seule acquisition au 1er trimestre : un immeuble occupé par un exploitant de data centers, à Nanterre, pour 6,8 M€. Et générant un rendement à l’acquisition de 6,68%. Et aucune au 2e.

Reprise des acquisitions

L’activité est visiblement repartie depuis juillet. La SCPI a signé l’achat d’un nouvel actif de bureaux d’une superficie de 2 207 m², situé à côté de Toulouse. L’immeuble, « entièrement loué à une fintech française », devrait générer un rendement de 5,35%. Parallèlement, la SCPI dit avoir trouvé une solution avec l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Brême, en Allemagne. Cet établissement étant fermé en raison du confinement, la SCPI lui a accordé un report d’un trimestre de loyers. Ce différentiel sera remboursé en dix fois. Et la première échéance, celle de juillet 2020, a bien été honorée indique la SCPI. Ce trimestre ne représentant que « 2% des loyers 2020 », Néo reste donc en mesure d’atteindre et de dépasser son objectif de long terme.

6% de rendement cible en 2020

Elle annonce en effet pouvoir tenir un taux de rendement de 6% en 2020, soit un dividende de 10,80 € par part. Rappelons qu’elle avait versé 11,65 € en 2019. La SCPI dispose en outre de réserves, en cas de coup dur, avec un RAN (report à nouveau) correspondant à 105 jours de distributions. Elle estime par ailleurs que la crise pourrait être source d’opportunités, compte tenu de son positionnement. « Les actifs à restructurer devraient être délaissés par les investissements », observe Mathieu Descout. Des opportunités se matérialiseront donc « pour les acteurs de la transformation urbaine, tel Novaxia Investissement à travers Néo », poursuit-il. Dernier détail : Néo reprend le chemin du développement dans des conditions plus saines que fin 2019. A l’époque, son ratio d’endettement atteignait 21%. Il n’était plus que de 0,61% fin juin 2020…

Frédéric Tixier


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société