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SCPI Allianz Pierre : progression du dividende au 3e trimestre

La SCPI à dominante bureaux gérée par Immovalor Gestion a révisé à la hausse son 3e acompte trimestriel. Le niveau final de son dividende 2020 n’est pas encore fixé. Il est pour l’heure virtuellement inférieur à celui de 2019. Mais Allianz Pierre dispose de très importantes réserves. Analyse.

« Nous restons persuadés que les fondamentaux d’Allianz Pierre sont bons », affirme Immovalor Gestion dans le dernier bulletin trimestriel de sa SCPI Allianz Pierre. Le véhicule, dont la capitalisation frôle 1,5 milliard d’euros, a effectivement plusieurs arguments à faire valoir.

Une SCPI de bureaux franciliens très diversifiée

Outre sa taille, gage de forte diversification, elle met en avant sa spécialisation sectorielle (bureaux) et géographique (Ile-de-France). « Là où le taux de vacance des bureaux est le plus bas », rappelle la SCPI. A l’inverse, sa faible exposition au secteur du commerce (8,58%) et l’absence d’actif dans celui du tourisme la mettent à l’abri des acteurs économiques les plus touchés par la crise sanitaire. Côté locataires (plus de 330 à ce jour), on retrouve ce critère de diversification. « Aucun locataire ne dépasse 5% de la masse locative », affirme Allianz Pierre. Ces derniers exercent dans divers secteurs économiques. Pas d’interdépendance à une activité spécifique, donc. Et tous sont sélectionnés selon des critères financiers bien précis.

Etalements ou abandons de loyers accordés à certains locataires

Il n’en reste pas moins que les entreprises locataires de la SCPI ont, en partie, été touchées par la crise. Allianz Pierre a d’ailleurs accordé des étalements ou des abandons de loyers aux PME les plus affectées. Ces sommes représentent « moins de 3% de la masse locative du 2e trimestre ». Le taux d’encaissement des loyers s’est en conséquence contracté. Il est passé de 92% (au 2T) à 89% (au 3T). Le taux d’occupation est lui aussi en recul, de 93,09% à 92,07%. Rappelons que ces niveaux restent toutefois historiquement très corrects pour Allianz Pierre, qui avait pris en 2018 des mesures visant à améliorer ce ratio. La société de gestion a néanmoins voulu savoir à quel risque de défaillance elle était réellement exposée.

Prudence, malgré un faible risque de défaut

Elle a donc demandé à la société Data Altares de procéder à la mise en place d’un baromètre trimestriel de la santé de ses locataires. Les résultats sont encourageants. « A fin septembre, plus de 84,4% d’entre eux ressortent avec un risque faible, voir nul, de défaut à 12 mois », rapporte la SCPI. Mais sa société de gestion reste prudente. Elle a bien conscience que la crise économique qui s’amorce pourra avoir des conséquences plus importantes sur son activité. Telles que des renégociations de baux (en raison du développement du télétravail). Des départs de locataires, fragilisés par la crise. Ou, plus globalement, une pression baissière sur le niveau des loyers.

Révision à la hausse du 3e acompte sur dividende

Cette prudence n’empêche toutefois pas la SCPI de distribuer un 3e acompte sur dividende (3,45 € par part) en progression de 9,5% par rapport aux 1er et 2e trimestres (3,15 €). Cette hausse est cependant à relativiser. Dans la mesure où les deux premiers acomptes 2020 avaient été fixés à des niveaux inférieurs à ceux de 2019. Immovalor Gestion avait en effet décidé en avril dernier, comme le précisait alors Jean-Pierre Quatrhomme, son président, de réduire d’un peu plus de 9,6% le 1er acompte 2020 (3,15 € vs 3,45 € au 1T 2019). Une opération renouvelée au 2T, dans des proportions plus importantes (3,15 € vs 3,60 € au 2T 2019). L’acompte du 3T 2020 est d’ailleurs, lui aussi, inférieur à celui du 3T 2019 (3,60 €).

Des réserves disponibles pour améliorer le dividende annuel

Au total, le montant des trois acomptes 2020 (9,75 €) est donc encore en retrait d’un peu plus de 9% par rapport à celui versé au cours des 3 premiers trimestres 2019 (10,65 €). Immovalor Gestion n’a pas encore décidé du montant du 4e acompte. Celui de 2019 (3,63 €) intégrait, pour partie (0,99€), des sommes issues de la réserve de plus-values. Rien ne dit que la société y aura encore recours cette année. Ni dans quelles proportions. Elle dispose en revanche de toute latitude dans ce domaine. Le niveau de report à nouveau (RAN) d’Allianz Pierre lui permettrait en effet de distribuer l’équivalent de 2,1 mois de revenus. En y ajoutant ses réserves sur les plus-values distribuables, sa capacité de distribution passe à 6 mois.

Des ratios protecteurs

Mieux encore, en tenant compte de ses seules plus-values potentielles, elle serait en mesure (si ces plus-values étaient matérialisées par des ventes) d’assurer l’équivalent de 5,11 années de revenus. Un ratio qui la place d’ailleurs à la 3e place des grandes SCPI de bureaux les mieux pourvues dans ce domaine… Ajoutons qu’Allianz Pierre présente également deux autres ratios protecteurs. En premier lieu, un taux d’endettement particulièrement faible… puisqu’égal à zéro. Et, en second lieu, une valeur de reconstitution (372,86 €) située dans la fourchette haute (+9,66%) de son prix de souscription (340 €). Ce qui la protège contre une éventuelle – et d’ailleurs hypothétique – révision à la baisse de la valeur de son patrimoine fin 2020. Des bonnes nouvelles, donc, pour les associés d’Allianz Pierre. Qui restent néanmoins dans l’expectative quant au niveau de leur dividende 2020…

 

Frédéric Tixier


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A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 30 624 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,994 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2019) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m² d’immobilier d’entreprise. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (sociétés civiles immobilières – unités de compte), et 5 OPPCI (organismes professionnels de placement collectif immobilier).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : collecte en hausse, performance maintenue

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management est en pleine forme. Sa collecte 2020 est en progression. Son programme d’investissement se déroule sans accroc. Et ses recettes locatives ne sont pas affectées par la crise. Sa performance 2020 devrait donc être en phase avec les années précédentes…

Les SCPI « santé » semblent épargnées par la crise. Pierval Santé, la SCPI d’Euryale Asset Management, n’échappe pas à la règle. Déjà peu affectée lors du premier confinement, elle continue à bénéficier d’un intérêt croissant de la part des souscripteurs de SCPI.

Une collecte en progression de 29%

Depuis le début de l’année, Pierval Santé enregistre en effet une collecte brute de 311 M€ fin septembre. Soit 29% de plus que sur la même période en 2019. Un exploit sur un marché qui a connu un net coup d’arrêt depuis le début de la crise sanitaire. Fort de ces nouveaux capitaux, la SCPI a pu mener à bien un ambitieux programme d’investissement. Sur le seul troisième trimestre, Pierval Santé a réalisé près de 94 M€ d’acquisitions. Elle s’est notamment portée acquéreur d’un portefeuille de trois Ehpads neufs (qui seront livrés dans l’année) en Ecosse. Ajoutant donc le Royaume-Uni, « premier marché européen de la santé », selon Euryale Asset Management, à son portefeuille déjà diversifié sur l’Allemagne, l’Irlande et l’Italie. Fin septembre, elle disposait d’un patrimoine constitué de 117 immeubles – valorisés environ 1 Md€ -.

Un portefeuille majoritairement situé hors de France

Et désormais majoritairement situé hors de France. L’Hexagone ne pèse plus en effet que 38% du portefeuille. Les acquisitions déjà engagées – promesses de vente signées – devraient encore diminuer sa part relative. Cette montée en puissance des actifs européens a une conséquence qui pourra apparaître déroutante aux souscripteurs de Pierval Santé : une diminution de leurs dividendes… Depuis le deuxième trimestre, l’acompte sur dividende de la SCPI est en effet passé de 16,624 € par part à 12,48 € par part. Une baisse qui ne résulte pas d’un quelconque problème de recouvrement des loyers. Au contraire, la SCPI a amélioré ses ratios dans ce domaine. Au début du premier confinement, les demandes de report de règlement non régularisés estimées étaient déjà faibles : 4% des loyers 2020. Fin septembre, la réalité est plus optimiste. Ces demandes de report ne représentent plus que 0,7% des loyers annuels…

Une baisse des dividendes en trompe-l’oeil

La réduction de l’acompte sur dividende résulte effectivement de la part importante prise par les loyers d’origine étrangère dans les revenus de la SCPI. Dans son bulletin du 2e trimestre, David Finck, le directeur général d’Euryale Asset Management, donne l’explication. Cette hausse relative a notamment pour conséquence « de diminuer le résultat distribuable de Pierval Santé ». Pourquoi ? Car ce résultat distribuable est de plus en plus « minoré des impôts relatifs aux revenus locatifs étrangers que votre SCPI acquitte pour vous », précise David Finck. C’est donc en raison du « poids croissant de cette fiscalité étrangère » que la société de gestion a décidé de minorer les prochains acomptes sur dividendes. Une mauvaise nouvelle pour les souscripteurs ? Pas du tout, rassure Euryale AM.

L’effet fiscal des revenus de source étrangère

Car, rappelle-t-elle, « grâce aux conventions fiscales bilatérales entre pays européens », l’impôt acquitté à l’étranger est « moins lourd que l’impôt français. Et exonéré de prélèvement sociaux ». En conséquence, les souscripteurs percevront un revenu, après paiement de leur fiscalité personnelle, « plus élevé que les années précédentes »… Pour mémoire, en 2019, Pierval Santé affichait un taux de distribution sur valeur de marché « officiel » (TDVM) de 5,05%. Un ratio qui grimperait à 5,34%, si l’on retranchait les impôts payés à l’étranger par la SCPI. Et donc plus proche du véritable rendement net de fiscalité servi aux souscripteurs. Pour 2020, la société de gestion n’a pas révisé ses objectifs de distribution. Son taux DVM devrait rester « autour de 5% ».

Division de la valeur des parts

La SCPI n’affiche en effet que des voyants au vert. Le rendement immédiat des investissements réalisés en 2020 est supérieur à 5,6%. Son taux d’occupation financier est au plus haut (99,17%). Son taux d’endettement reste raisonnable : 12,14%. Et Pierval Santé dispose d’un potentiel de revalorisation. Sa valeur de reconstitution (1 047,12 €) est en effet supérieure de 4,72% à son prix de souscription (1 000 €). Ce dernier sera d’ailleurs prochainement (janvier 2021) divisé par 5. La valeur des parts passera alors à 200 €. L’objectif de cette division : permettre la mise en place d’un plan d’investissement programmé. De quoi encore sécuriser une collecte déjà bien orientée…

Frédéric Tixier


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, lance Premium Hotels Investment. Ses cibles : des hôtels haut-de-gamme situés dans des zones délaissées par les grandes chaînes hôtelières. Ticket d’entrée minimum : 100 000 euros.

Le secteur hôtelier a beau payer un lourd tribut à la crise sanitaire, il continue d’intéresser les gestionnaires de fonds immobiliers. Le mois dernier, Perial lançait en effet la 1ère SCPI dédiée aux solutions d’hébergement en zone euro, PF Hospitalité Europe, en partie investie sur cette classe d’actifs. Quelques jours avant le lancement d’un FPCI dédié à l’hébergement géré par Keys AM. Et quelques mois après deux autres FPCI lancés respectivement par Eternam et Atream, le fonds de ce dernier ayant été mis sur le marché juste avant le confinement. C’est maintenant au tour de Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, de proposer Premium Hotels Investment.

Premium Hotels Investment cible l’hôtellerie de luxe

Son objectif : investir dans les murs et fonds de commerce d’hôtels 4 étoiles, ou plus, situés dans des lieux « prestigieux ». Mais dont les grandes chaînes hotellières sont absentes. Des cibles sont déjà identifiées. Comme l’hôtel Arboisie, un 4 étoiles situé à Megève. Ou l’Ecrin Blanc, à Courchevel. D’autres lieux figurent dans le viseur du fonds, tels que Chantilly ou Combloux. Premium Hotels Investment ne devrait pas se contenter d’acheter des actifs. Il est également prévu, à terme, d’investir dans une plateforme de gestion hôtelière. Plus important : le fonds n’aura pas recours à la dette. Réservé aux professionnels avertis, son ticket d’entrée est fixé à 100 000 €. Doté du statut de SLP (société de libre partenariat), Premium Hotels Investment est éligible au dispositif de réinvestissement des plus-values prévu par l’article 150 O B Ter du Code général des impôts.

Une rentrée active pour Sogenial Immobilier

La rentrée s’avère donc active pour Sogenial Immobilier. Qui aurait pour projet de lancer une SCPI dédiée à la zone euro début 2021. La société de gestion vient d’ailleurs de renforcer ses équipes. Avec l’arrivée de Laurent Gaillot, en tant que senior advisor, en charge précisément du développement de la gamme immobilière dédiée aux investisseurs professionnels. Et d’un nouveau responsable commercial, Mehdi Guettafi, chargé de promouvoir auprès des CGP les deux SCPI actuellement gérées par Sogenial Immobilier. Cœur de Régions a d’ailleurs procédé, début septembre, à deux nouvelles acquisitions. Il s’agit de deux actifs mixtes de bureaux et d’activités, construits par Colas, et loués via des baux commerciaux de 9 années, dont 5 fermes.

SCPI : des performances en phase avec les objectifs

Côté performance, les résultats sont en ligne avec les objectifs annoncés durant le confinement. Cœur de Régions a revalorisé le prix de ses parts le 30 juin dernier. Le prix de souscription est ainsi passé de 627,50 € à 632,50 €. L’acompte sur dividende versé au titre du deuxième trimestre (9,81 € par part), en légère augmentation par rapport au 1T (9,80 €), permet en outre à la SCPI de maintenir un objectif de distribution de 6,25% en 2020. Cœur de Ville, dont l’objectif de rendement avait été abaissé de 5,30% à 5,05% en mai dernier, maintient également ce nouvel objectif. Elle a distribué un acompte de 2,60 € au titre du 2T 2020, identique à celui du 1T.

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Et de 6, aussi, pour la SCPI Néo

La SCPI lancée par Novaxia Investissement en juillet 2019 a elle aussi procédé à sa 6e acquisition. Ce véhicule présenté comme disruptif – notamment en raison d’une commission de souscription égale à zéro – confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.  

Les jeunes SCPI, nouvelles venues sur le marché, poursuivent leurs investissements. Après Activimmo, la SCPI dédiée à la logistique du dernier kilomètre lancée en septembre 2019, c’est au tour d’un autre véhicule guère plus ancien, Néo, d’annoncer sa 6e acquisition.

Néo, une SCPI sans commission de souscription

Cette SCPI, ouverte aux souscriptions en juillet 2019, avait défrayé la chronique. En proposant le premier véhicule sans commission de souscription, et présenté comme « le plus accessible du marché ». Avec un ticket d’entrée à 180 €, et un processus de souscription 100% digitalisé, Novaxia Investissement, son gestionnaire, avait de fait l’ambition d’instaurer de nouvelles règles du jeu entre sociétés de gestion et distributeurs. En proposant à ces derniers une rémunération plus essentiellement basée sur les encours gérés. Une proposition en partie bien accueillie par le marché. Fin 2019, Néo avait collecté 16,9 M€. Bien, donc, mais sans plus.

Belle synchronisation entre collecte et investissements

La SCPI avait en revanche parfaitement géré la synchronisation entre sa collecte et ses investissements. Toujours à la fin de l’an dernier, elle avait investi dans 4 actifs immobiliers, en France et en Allemagne. Pour un montant total de 16,4 M€… Engagée sur le créneau de la « rénovation urbaine », Néo vise en priorité les actifs « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis. Ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique », comme le précisait sa notice d’information. Ces premières opérations, dans les secteurs du bureau ou de l’hôtellerie, lui avaient permis de distribuer en 2019 un rendement supérieur à son objectif initial : 6,47%, au lieu de 5,5%.

Ralentissement pendant le confinement

La crise sanitaire et le confinement ont évidemment en partie impacté cette belle mécanique. En termes de collecte, d’abord. Celle-ci a connu un « ralentissement à partir de fin avril. Et jusqu’à la fin du 2e trimestre », reconnaît d’ailleurs Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Investissement, dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Mais celui-ci observe toutefois un retour des souscriptions proches de leur niveau pré-covid, « où la collecte atteignait 3 M€ par mois », rappelle-t-il. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, Néo aura finalement collecté un peu plus de 16 M€. Et porté sa capitalisation à 24,5 M€. Côté investissement, le rythme s’est également ralenti. Néo n’a procédé qu’à une seule acquisition au 1er trimestre : un immeuble occupé par un exploitant de data centers, à Nanterre, pour 6,8 M€. Et générant un rendement à l’acquisition de 6,68%. Et aucune au 2e.

Reprise des acquisitions

L’activité est visiblement repartie depuis juillet. La SCPI a signé l’achat d’un nouvel actif de bureaux d’une superficie de 2 207 m², situé à côté de Toulouse. L’immeuble, « entièrement loué à une fintech française », devrait générer un rendement de 5,35%. Parallèlement, la SCPI dit avoir trouvé une solution avec l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Brême, en Allemagne. Cet établissement étant fermé en raison du confinement, la SCPI lui a accordé un report d’un trimestre de loyers. Ce différentiel sera remboursé en dix fois. Et la première échéance, celle de juillet 2020, a bien été honorée indique la SCPI. Ce trimestre ne représentant que « 2% des loyers 2020 », Néo reste donc en mesure d’atteindre et de dépasser son objectif de long terme.

6% de rendement cible en 2020

Elle annonce en effet pouvoir tenir un taux de rendement de 6% en 2020, soit un dividende de 10,80 € par part. Rappelons qu’elle avait versé 11,65 € en 2019. La SCPI dispose en outre de réserves, en cas de coup dur, avec un RAN (report à nouveau) correspondant à 105 jours de distributions. Elle estime par ailleurs que la crise pourrait être source d’opportunités, compte tenu de son positionnement. « Les actifs à restructurer devraient être délaissés par les investissements », observe Mathieu Descout. Des opportunités se matérialiseront donc « pour les acteurs de la transformation urbaine, tel Novaxia Investissement à travers Néo », poursuit-il. Dernier détail : Néo reprend le chemin du développement dans des conditions plus saines que fin 2019. A l’époque, son ratio d’endettement atteignait 21%. Il n’était plus que de 0,61% fin juin 2020…

Frédéric Tixier


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI ActivImmo boucle sa 6e acquisition

La SCPI dédiée au secteur logistique, lancée l’an dernier par Alderan, vient d’acquérir un parc d’activité d’environ 20 000 m². Elle aura investi aux alentours de 20 M€ depuis fin juin. Et confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.

Et de 6… Un peu plus d’un an après son lancement, la SCPI ActivImmo vient de boucler sa 6e acquisition. Il s’agit cette fois d’un parc d’activités, « Le Parc des Colonnes », situé dans le département des Deux-Sèvres (79). Il comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux, pour une surface utile d’environ 20 000 m². L’ensemble est loué « dans sa quasi-totalité » à 22 locataires, précise Alderan, la société de gestion de la SCPI.

20 M€ investis depuis fin juin

Comme lors de la précédente opération, annoncée fin juillet – un ensemble immobilier de près de 4 800 m² situé en Seine-et-Marne (77)-, le prix d’acquisition n’a pas été communiqué. Si l’on en croit le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, la plateforme seine-et-marnaise a dû se négocier autour de 7 M€. La plateforme deux-sévrienne, quant à elle, autour de 12 M€. La société de gestion annonçait en effet dernièrement un pipe d’acquisition résiduel de l’ordre de 30 M€. Contre 46 M€ fin août… « Ces deux acquisitions représentent un investissement total d’environ 20 M€ », confirme Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. Qui annonce également plusieurs autres opérations « signées avant la fin de l’année ».

Objectif de 6% maintenu

ActivImmo semble donc parfaitement en phase avec ses objectifs d’investissements. Nourris par une collecte qui reste conséquente. En avril dernier, les souscriptions, en dépit de la crise sanitaire et du confinement, demeuraient soutenues. Fin juin, la SCPI affichait une collecte cumulée de 27,1 M€. Soit un doublement de sa capitalisation sur le 2e trimestre. Le 3e trimestre s’annonce tout aussi prometteur, puisqu’ActivImmo espère dépasser le seuil des 50 M€ avant la fin de l’année. En termes de rentabilité, les clignotants sont aussi toujours au vert. La profitabilité des dernières acquisitions, et celles envisagées prochainement, permettent à la société de gestion de maintenir l’objectif d’un taux de rendement de 6% en 2020.

Pression sur le secteur logistique ?

Pour 2021, les perspectives restent positives. Mais la baisse des rendements, que l’on constate désormais sur les plateformes logistiques, ne risque-t-elle pas de peser sur les performances futures d’ActivImmo ? Pour l’instant, la SCPI ne s’estime pas touchée par ce recul des taux. Intervenant sur des actifs de bien plus petite taille que les entrepôts XXL -les plus affectés par ce phénomène-, elle ne note pas de recul sensible des rendements à l’acquisition. A suivre.

 

Frédéric Tixier


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel

Sogenial Immobilier dévoile le rendement prévisionnel de ses SCPI en 2020

Le gestionnaire des SCPI Cœur de Ville et Cœur de Régions annonce le niveau prévisionnel des dividendes servis en 2020. Cœur de Régions, la plus récente, devrait afficher un taux de distribution en phase avec celui de 2019. Le rendement espéré pour Cœur de Ville est en revanche légèrement revu à la baisse.

Sogenial Immobilier a évalué les « demandes de reports de loyers possibles » pour chacune de ses deux SCPI. Pour Cœur de Régions, lancée fin 2018, l’impact est faible : 4,55% des loyers annuels. La SCPI historique, Cœur de Ville, pourrait souffrir davantage. Les reports de loyers sont en effet estimés à un peu plus de 13% de la masse locative…

Rendement estimé ramené à 5,05% pour Cœur de Ville

Ce décalage de trésorerie dans la perception des loyers -on ne parle pas, pour l’instant, d’annulation- conduit Sogenial Immobilier à anticiper « une légère baisse du taux de distribution ». Au lieu des 5,30% de rendement servi l’an dernier, Cœur de Ville pourrait offrir un rendement révisé à la baisse en 2020. En conséquence, le 1er acompte trimestriel, qui sera prochainement versé, est fixé à 2,60 € par part. Soit, sur la base d’un prix de souscription de 206 €, un taux de distribution annualisé de 5,05%. En recul d’environ 4,75% par rapport à 2019. Il convient toutefois de noter que ce premier acompte trimestriel n’est que très légèrement inférieur à celui versé au 1er trimestre 2019 (2,66 €). Le recul est d’environ 2,25%. La baisse du taux de rendement n’est donc pas uniquement imputable au repli du dividende.

Rendement maintenu à 6,25% pour Cœur de Régions

Elle résulte également de la revalorisation du prix de souscription intervenue l’an dernier. En effet, en juin 2019, le prix de la part est passé de 203 € à 206 €. Ce qui a pour effet mécanique, on le sait, de réduire le rendement, à dividende inchangé. Sans forcément nuire à la performance globale des associés. Dont acte…

Le faible impact attendu sur les loyers conduit en revanche Sogenial Immobilier à maintenir ses perspectives de rendement pour Cœur de Régions. L’an dernier, cette dernière affichait un taux de distribution de 6,25%. Et une performance globale de 7,45%. C’est-à-dire incluant ce DVM, et les revalorisations des parts intervenues au cours de l’année (+1,20%[1]). Le DVM attendu est donc toujours de 6,25%. Pour maintenir ce niveau de rendement, la SCPI a augmenté la valeur du dividende versé.


Fort rendement des actifs sous gestion

L’acompte du 1er trimestre 2020 est ainsi fixé à 9,80 €. Il affiche, de ce fait, une progression de 1,14% par rapport au 1er acompte 2019 (9,69 €). Pour honorer ces objectifs, Sogenial Immobilier s’appuie sur les fondamentaux de ses SCPI. Dont la première qualité est le fort rendement généré par leurs actifs sous gestion. Cœur de Ville et Cœur de Régions sont en effet positionnées sur des cibles de petite taille, essentiellement en province. Dont la rentabilité locative est souvent bien supérieure à celle d’actifs plus « core ». Très prisés, quant à eux, par les grands investisseurs internationaux. Ce choix du rendement induit toutefois, en contrepartie, un risque locatif lui aussi a priori plus élevé…

Niveau d’endettement assez élevé

Les deux SCPI de Sogenial Immobilier utilisent en outre l’effet de levier pour améliorer la rentabilité financière de leurs acquisitions. Fin 2019, Cœur de Régions affichait un taux d’endettement de 24,78%. Celui de Cœur de Ville ressortait à 22,66%. Des taux assez élevés, comparés à la moyenne des SCPI. Et qui, là encore, peuvent être un facteur de risque supplémentaire, en cas de retournement du marché. Pour l’heure, les deux véhicules ne semblent pas particulièrement affectés. Leurs taux d’occupation financier respectifs à fin mars, quoiqu’en retrait par rapport à fin 2019, dépassent toujours les 94%. Et Sogenial Immobilier met en avant la « qualité de ses locataires ». Autrement dit, leur fiabilité financière.

Des prix de souscription décotés

En outre, les deux SCPI disposent de réserves relativement importantes. 82 jours de distribution, fin 2019, pour Cœur de Ville. Et 103 pour Cœur de Régions… Et elles présentent un autre atout : des prix de souscription encore inférieurs aux valeurs de reconstitution. Le prix de souscription de Cœur de Ville affiche une décote de 3,61%. Celui de Cœur de Régions, de 7,61%. De quoi compenser une éventuelle baisse de la valeur des actifs sous gestion. Reste que la rentabilité future de ces deux SCPI dépendra, évidemment, de l’évolution à venir des marchés immobiliers. Et de la solvabilité de leurs locataires.

Renoncement aux honoraires de gestion

Chez Sogenial Immobilier, on préfère encore pour l’instant gérer au cas par cas les demandes d’annulation. La société de gestion a mis en œuvre une autre action pour alléger automatiquement la charge financière de ses locataires fragilisés : elle renonce à ses honoraires de gestion des 2e et 3e trimestres. Une mesure qui se traduira par une baisse des loyers pour les locataires, pendant six mois. Sans peser sur la rentabilité des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Cœur de Régions a procédé à des revalorisations du prix de souscription (+2,50 €, à chaque revalorisation) à la fin des 2e, 3e et 4e trimestres 2019. Le prix de souscription est donc passé de 620 € début 2019 à 627,50 € fin 2019.


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

 

Pierval Santé : distribution annuelle 2020 « conforme aux années précédentes »

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a versé un premier acompte sur dividende identique à celui des trimestres précédents. Le dividende 2020 devrait se situer au même niveau que l’an dernier, aux alentours de 5%. La SCPI semble de fait, pour l’instant, très peu affectée par la crise coronavirus.

« Les demandes de décalage reçues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020, à périmètre constant », expliquent les dirigeants d’Euryale Asset Management dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Pierval Santé.

Santé : un secteur résilient face à la crise

Le secteur de la santé est considéré, à l’instar de la logistique, comme l’un des plus résilients face à la crise du coronavirus. Pierval Santé est de fait essentiellement investie en murs d’EHPAD (56,1% des actifs[1]). Ou de cliniques et de maisons médicales (33,1%) et autres actifs de santé (10,8%). Raison pour laquelle son activité et sa rentabilité semblent, pour l’instant, peu affectées par les mesures de confinement. Au 1er trimestre 2020, la SCPI a collecté plus de 121 millions d’euros. Ce qui lui a permis de franchir le cap symbolique du milliard d’euros de capitalisation. Et de poursuivre, après un 4e trimestre déjà très dynamique, un programme d’investissements de près de 110 millions d’euros.

Une rentabilité élevée à l’acquisition

Dans des conditions de rentabilité parfaitement satisfaisantes. Les dernières acquisitions génèrent en effet un rendement brut moyen de 6,26%. Les baux signés avec les différents locataires sont en outre, comme traditionnellement dans le secteur médical, de très long terme. Près de 20 ans de durée résiduelle… A cette stabilité dans les recettes locatives prévisionnelles s’ajoute un taux d’occupation financier proche des sommets. Pierval Santé a même encore amélioré son score au cours du dernier trimestre. Son « TOF » est passé à 99,36% fin mars. Contre 98,60% en moyenne en 2019. Enfin, la SCPI joue peu de l’effet de levier. Sa dette à long terme s’affichait à 4% de la valeur de ses actifs fin mars. Contre un ratio d’endettement autorisé de 40%. Un chiffre auquel il convient toutefois d’ajouter un engagement financier de court terme, lié aux constructions en cours : 9,60%. Qui demeure toutefois lui aussi parfaitement raisonnable.

Un prix de souscription décoté

La SCPI bénéficie en outre des fondamentaux de son marché, « décorrélé de l’économie marchande ». Et d’une large diversification géographique. Pierval Santé est en effet désormais présente, outre en France (environ 41%), en Allemagne (31,6%), en Irlande (24,7%) et au Portugal (2,7%). Enfin, cerise sur le gâteau, si elle ne dispose pas d’un report à nouveau particulièrement élevé (27 jours de distribution à fin 2018[2]), le prix de ses parts reste très en deçà de la valeur de reconstitution. Celle-ci représente 104,71% du prix de souscription fin 2019. Cette décote du prix de souscription donne donc une marge de manœuvre, face à une éventuelle baisse de la valeur des actifs immobiliers. Elle signifie aussi que la SCPI recèle des plus-values potentielles non réalisées.

Maintien d’un objectif de distribution proche de 5%

Ces dernières, si elles étaient matérialisées, pourraient « venir compenser, si besoin, une baisse conjoncturelle du rendement annuel », souligne la société de gestion. Euryale Asset Management, malgré les précautions d’usage, semble donc assez confiante. Notamment dans sa capacité à maintenir un niveau de dividende en 2020 identique ou proche de celui de 2019. Le risque identifié sur, donc, 4% du montant annuel des loyers, devrait s’estomper sur le second semestre. Car les demandes de report formulées par les locataires ne portent que sur quelques mois… Pierval Santé maintient donc le versement d’un acompte sur dividende identique à celui versé au cours des trimestres précédents. A 12,624 € par part, « le rendement servi sera de 5% », rappelle la société de gestion. L’objectif annuel, proche de 5,05%, est maintenu. Une perspective qui pourrait toutefois évoluer. Si la crise sanitaire s’avérait plus longue que prévue…


Frédéric Tixier


[1] Données au 31/03/2020
[2] Les données 2019 ne sont pas encore disponibles


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

Fiducial Gérance ajuste les acomptes trimestriels de ses SCPI

Fiducial Gérance dévoile à son tour l’impact attendu de la crise sur la rentabilité de ses SCPI. Les acomptes trimestriels sur dividendes du 1er trimestre 2020 sont soit maintenus à 100 % de leur niveau 2019. Soit réduits, au pire, à 80 %. Les réductions pourraient être plus sévères au 2e trimestre. Mais la société de gestion n’exclut pas d’utiliser les réserves constituées.

« Les encaissements des loyers au 1er trimestre sont conformes à nos attentes »… Fiducial Gérance, gestionnaire de 5 SCPI investies en immobilier d’entreprise, n’envisage donc pas, dans un premier temps, de réduire trop drastiquement leurs premiers acomptes trimestriels sur dividendes. La situation permet en effet « une distribution au 1er trimestre 2020 proche des objectifs initiaux », explique-t-elle dans un communiqué publié le 28 avril.

Un premier acompte trimestriel « proche des objectifs initiaux »

Proche des objectifs initiaux signifie un niveau de distribution au 1T 2020 plus ou moins identique à celui constaté au 1T 2019. Deux des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance vont ainsi verser un acompte trimestriel équivalent à 100 % de celui de l’an dernier. C’est le cas pour Sélectipierre 2, une SCPI majoritairement investie en bureaux, de taille intermédiaire (396 M€). Et pour Pierre Expansion, une SCPI diversifiée de beaucoup plus petite taille (42 M€). Dont le capital a d’ailleurs été variabilisé l’an dernier. En revanche, pour Ficommerce, la plus importante en termes de capitalisation (700 M€ fin 2019), seul 90,2 % du montant de l’acompte de l’an dernier sera versé. Ficommerce est en effet très exposée au secteur du commerce (81 % de ses actifs sous gestion).

Révisions plus sensibles pour les SCPI exposées au commerce et à l’hôtellerie

Révision de même ampleur pour Buroboutic, avec un versement équivalent à 89,66 % de l’acompte 2019. Cette SCPI n’est pourtant exposée qu’à hauteur de 50 % de son patrimoine aux actifs de commerce. La baisse est en revanche plus rude pour Logipierre 3. Cette SCPI est en effet essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées (95 % fin 2019). Des secteurs « plus sensibles à la crise actuelle », comme le reconnaît Fiducial Gérance. Conséquence : l’acompte du 1er trimestre est fixé à seulement 80 % de son niveau de l’an dernier. Et les révisions, pour l’ensemble de ces SCPI, pourraient être plus drastiques au 2e trimestre. Fiducial Gérance prévient : « l’impact du confinement, et la fermeture d’un grand nombre d’établissements, nous obligeront vraisemblablement à diminuer sensiblement la distribution ». De quelle ampleur ? Fiducial Gérance reste, pour l’instant, relativement vague.


Ajustements spécifiques à chaque trimestre

Les prochains acomptes seront ajustés « en fonction des perspectives d’encaissement, actif par actif, locataire par locataire ». Il faudra attendre le 3e trimestre, et « une meilleure visibilité », pour ajuster « plus sereinement » la distribution annuelle. Fiducial Gérance préfère de fait attendre, comme bon nombre de sociétés de gestion, d’avoir une vision plus précise de l’ampleur de la crise post-confinement. Ce n’est qu’alors que « les réserves pourront le cas échéant être utilisées pour conforter les distributions ». Le niveau de ces RAN (report à nouveau) à fin 2019 n’a pas été communiqué par la société de gestion. L’étude des rapports annuels 2018 des 5 SCPI permet d’avoir une estimation de leur importance.


Utilisation possible des reports à nouveau

La mieux dotée était alors Pierre Expansion, avec un RAN alors équivalent à 240 jours de distribution (du dividende 2018). Venait ensuite Logipierre 3, avec 197 jours. Puis, très en retrait, Sélectipierre 2 et Ficommerce, avec 39 jours. Buroboutic, quant à elle, affichait un RAN de 20 jours seulement. Ces montants ont pu varier depuis lors. Ils permettent simplement de constater que parmi les deux SCPI les plus « exposées », Logipierre 3 semble mieux armée pour résister au choc que Buroboutic… Mais Fiducial Gérance reste confiant. Et rassurant. « Nous sommes convaincus que les revenus de nos SCPI resteront largement positifs », explique la société de gestion. En rappelant que les SCPI vont continuer à offrir à leurs associés une bonne mutualisation des risques. Et une réduction de la volatilité des revenus. « Même si ces derniers ne seront pas au niveau attendu en 2020 ». Dont acte.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

ActivImmo verse son premier acompte trimestriel, en phase avec ses objectifs

La SCPI dédiée au secteur logistique, lancée l’an dernier par Alderan, va distribuer son 1er acompte trimestriel. Il correspond à un rendement annualisé de 6,02%. En phase, donc, avec son objectif de 6%. Et ActivImmo, qui vient de finaliser sa 3e acquisition, a bon espoir de maintenir ce niveau de rentabilité sur l’ensemble de l’année…  

Si de plus en plus de SCPI s’intéressent au secteur de la logistique, porteur depuis plusieurs années, certaines ont même choisi d’en faire leur critère d’investissement exclusif. C’est le cas d’ActivImmo, une SCPI lancée l’an dernier par Alderan. Son objectif : investir majoritairement dans des entrepôts, des locaux d’activité, de logistique urbaine ou « du dernier kilomètre ».

Logistique, un secteur qui semble échapper à la crise

La SCPI intervient sur un secteur qui semble, pour l’heure, échapper à la crise. En témoigne la dernière étude publiée par Cushman & Wakefield. Les capitaux investis sur le segment des grands entrepôts ont atteint, au 1er trimestre 2020, un niveau jamais égalé. Supérieur à 1,4 milliard d’euros. Et équivalent à près de 20% de l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise du trimestre… ActivImmo n’intervient pas exactement sur le même marché. Ses « cibles » sont de plus petite taille. « Entre 1 et 5 millions d’euros, soit des locaux d’une surface comprise entre 1 000 m² et 7 000 m² en fonction de leur localisation », précisait la SCPI lors de sa création. Ces actifs n’en présentent pas moins les mêmes caractéristiques sectorielles. Et sont en outre susceptibles d’offrir des niveaux de rentabilité bien supérieurs à ceux délivrés par les plus grandes surfaces.

ActivImmo procède à sa 3e acquisition

Le rendement moyen des deux premières acquisitions réalisées par ActivImmo, en novembre et janvier dernier, serait ainsi supérieur à 8%. Celui de la dernière opération qu’elle vient d’annoncer, ce 28 avril, n’est pas encore communiqué. Mais il devrait se situer dans une fourchette assez proche. ActivImmo s’est en effet portée acquéreur d’un nouveau bâtiment d’activités situé à Lieusaint, en Seine-et-Marne (77). Sa surface locative totale est de 1 556 m². Il est entièrement loué dans le cadre de deux baux d’une durée résiduelle supérieure à 10 ans. Ses locataires sont ATHP Assistance Technique[1] et France Lubrifiants Services[2]. ActivImmo ne compte pas en rester là. « Une acquisition supplémentaire devrait être finalisée d’ici la fin du mois de mai », précise Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. Et d’autres opérations, en cours de négociation, pourraient se concrétiser d’ici fin septembre…

Une collecte qui se maintient

Malgré la crise, la SCPI continue donc à investir. Preuve que le marché de l’entrepôt est loin d’être au point mort. Et si ActivImmo peut se permettre de poursuivre des négociations, c’est qu’elle dispose de la trésorerie nécessaire. Sa collecte, modeste dans l’absolu, n’a pas perdu en vigueur. « En mars, nous avons réalisé notre meilleur mois », constate Pauline Collet. Et avril se présente plutôt bien. Le niveau des souscriptions nettes devrait être supérieur à 2 millions d’euros. Un montant certes en retrait par rapport au mois précédent. Mais en phase avec ceux constatés lors des deux premiers mois de l’année. Fin avril, la capitalisation de la SCPI aura franchi les 15,5 M€. Et Alderan a bon espoir que la collecte continue de progresser. Car «de nouveaux distributeurs nous ont rejoints depuis le début du confinement », se félicite Pauline Collet.

Nouvelle augmentation du capital statutaire

La SCPI envisage d’ailleurs une nouvelle augmentation de son capital statutaire. Fixé à 19,2 M€ depuis décembre, il devrait être rehaussé « très fortement ». La société de gestion va convoquer ses associés à une AGE[3] d’ici la fin du mois de mai, afin de valider cet objectif. Si les clignotants sont au vert côté collecte et investissement, qu’en est-il côté dividende ? Vert également… ActivImmo va en effet verser d’ici la fin de la semaine son premier acompte trimestriel. Fixé à 9,18 € par part, « ce versement correspond à un rendement annualisé de 6,02 %, légèrement au-dessus de notre objectif de 6 % », précise la société de gestion.

Objectif de rendement annuel de 6% maintenu

Sera-t-elle en mesure de maintenir ce niveau de distribution sur l’ensemble de l’exercice ? La réponse est, pour l’instant, oui. Sous condition, toutefois. Que le « pipe » d’acquisitions en cours se concrétise. Si tel était le cas, les loyers générés par ces nouveaux actifs devraient permettre de tenir le cap fixé…

Frédéric Tixier


[1] Une entreprise de maintenance et d’ingénierie d’équipements industriels, de systèmes oléo-hydrauliques et de pneumatiques
[2] Une entreprise spécialisée dans la distribution de combustibles et produits annexes
[3] Assemblée Générale Extraordinaire


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Perial AM précise le niveau d’exposition de ses SCPI à un risque de défaut de paiement des loyers… et son impact sur leurs rendements

Perial AM a renforcé le degré de suivi et d’analyse des locataires de ses SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2. Fin mars, le risque de solvabilité -de non-paiement des loyers- ne serait considéré comme significatif que pour 17% à 27% des locataires des trois SCPI. Qui voient donc leurs perspectives de distribution de dividendes revues à la baisse…

Perial Asset Management, face « au contexte de crise sanitaire », a mis en place « un suivi financier régulier de l’ensemble des locataires de ses 3 SCPI ». Dans un communiqué publié aujourd’hui, la société de gestion annonce avoir eu recours aux services d’Altarès, un expert de l’information sur les entreprises, membre du réseau Dun & Bradstreet.

Classification des locataires en fonction du risque de non-paiement des loyers

Ce spécialiste de la Big Data, qui revendique plus de 10 milliards de données sur les entreprises, lui a permis d’établir un suivi plus fin des locataires de son parc immobilier. Et notamment de « proposer un plan de paiement des loyers adapté à la situation particulière de chacun qui en fait la demande ». Surtout, ce suivi mensuel débouche sur un scoring de solvabilité de chacune des entreprises locataires. Perial AM est donc désormais en mesure de les classifier en fonction du risque de non-paiement des loyers.

Un risque faible de défaut pour 73% à 83% des locataires des SCPI Perial

Les premiers résultats, établis au 1er avril, tendent à établir que 73% à 83% des locataires des trois SCPI gérées par Perial AM présentent « un risque faible de défaut de paiement des loyers ». Ce score est de 83% pour PFO2. De 82% pour PF Grand Paris. Et de seulement 73% pour PFO. Le score plus faible -et donc le niveau de risque plus élevé- obtenu par PFO s’explique en partie par la composition sectorielle du patrimoine de cette SCPI. C’est en effet la plus exposée des trois aux deux catégories d’activités les plus touchées par la crise : le commerce et le tourisme. 27% de ses actifs sont des commerces. Et 20% des hôtels. Les bureaux, la catégorie pour l’heure jugée la plus résiliente, ne représentent que 59% de son patrimoine. Contre 91% pour PFO2. Et 94% pour PF Grand Paris.

Des différences en termes de répartition sectorielle et géographique

PFO est également moins bien lotie en termes d’exposition aux grandes entreprises. Cette catégorie d’acteurs, « pour la plupart solides financièrement », et « non concernés par la possibilité de suspendre leurs loyers automatiquement », ne représente que 73% de ses locataires. Contre 83% pour PF Grand Paris. Et 87% pour PFO2. A cela s’ajoute une plus forte présence en régions. La encore, les entreprises situées en province sont pour l’heure réputées plus risquées, globalement, que les groupes implantés dans les capitales. PFO compte 44% de son patrimoine en régions. Contre 37% pour PFO2. Et seulement 14%, fort logiquement, pour PF Grand Paris dont le champ d’investissement est clairement concentré sur la région francilienne.

Des qualités qui deviennent des défauts…

Rappelons toutefois que ce qui peut apparaître aujourd’hui comme les « défauts » de PFO sont précisément ceux qui, avant la crise, lui ont permis d’afficher des rendements supérieurs (4,92% en 2019) à ceux de PFO2 (4,61%) et de PF Grand Paris (4,30%). Et qu’en outre PFO est actuellement la plus présente sur les marchés européens. A hauteur de 25% de ses actifs. Contre 18% pour PFO2. Et … 0% pour PF Grand Paris. Or, dans certains pays, l’impact de la crise peut être moins important qu’en France. PFO est d’ailleurs très majoritairement investie en Allemagne et aux Pays-Bas (20% au total), que l’on sait actuellement moins touchés, sur le plan économique, que la France.

Quel impact sur la rentabilité des SCPI Perial ?

En revanche, il convient de noter que PFO qui était, jusqu’à présent, la moins endettée des trois, est repassée en tête au cours du 1er trimestre 2020. Son taux d’endettement est aujourd’hui de 18,6% (14,9% fin 2019). Contre respectivement 16,6% et 17,6% pour PFO2 et PF Grand Paris. Cet effort de transparence de Perial AM sur le risque associé à chacune de ses SCPI est louable. Mais il demandait à être complété par une estimation plus précise de l’impact de ces risques identifiés sur la rentabilité à venir de ses véhicules sous gestion. C’est chose faite via la mise à jour des trois bulletins d’information des SCPI, publiés également aujourd’hui.


Des perspectives de rendement révisées à la baisse

Comme il fallait s’y attendre, ce sont les perspectives de résultat de PFO qui sont les plus dégradées. « Afin de prendre en compte ce nouvel environnement économique, et compte-tenu des scénarios que nous anticipons, nous avons fixé une nouvelle fourchette de dividende prévisionnelle 2020. Elle se situe entre 38,4€ et 44€ par part. Soit un rendement potentiel compris entre 4% et 4,6%. Ce qui reste compétitif dans l’environnement actuel de l’épargne », explique Perial dans son dernier bulletin trimestriel. Une anticipation qui conduit, selon nos calculs, à un recul du dividende compris entre -18,3% (fourchette basse) et -6,38% (fourchette haute) par rapport au dividende 2019 (47€).

Des dividendes prévisionnels amputés de plus de 18%, au pire

Pour PFO2, la correction est moins forte. La fourchette de dividende prévisionnelle se situe entre 8€ et 9€ par part. Soit un rendement potentiel compris entre 4,1% et 4,6%. Ce qui correspond à un recul de -11% dans l’hypothèse basse, et à un maintien à l’identique dans l’hypothèse haute, par rapport au dividende 2019 (9€). Pour PF Grand Paris, enfin, la fourchette est placée entre 20€ et 22€ par part. Soit un rendement potentiel compris entre 3,75% et 4,15%. Le recul n’est donc que de -9,09%  en fourchette basse par rapport au dividende 2019 (22 €). Globalement, l’anticipation dévoilée par Perial conduit à des révisions assez conséquentes. Mais pas forcément plus que d’autres sociétés de gestion. Certaines ont en effet décidé de réduire encore plus fortement leur premier acompte prévisionnel.

Des 1er acomptes moins fortement touchés

Car la distribution effectuée au titre du 1er trimestre 2020 ne répercute pas l’intégralité de la perte potentielle attendue. L’acompte de PF Grand Paris est même identique à celui versé au 1er trimestre 2019 (5,25€). Celui de PFO2 recule légèrement. A 2,10€, vs 2,20€ en 2019. Soit un repli de 4,76%. Quant à PFO, l’acompte est plus fortement amputé. Il passe de 11,5€ à 10€. Soit un recul de 15%. Mais pourquoi ne pas avoir pris en compte l’ensemble des pertes potentielles dès ce 1er trimestre ? Perial AM, comme d’autres sociétés de gestion, espère que les effets de la crise seront moins forts qu’escompté. Et envisage d’ailleurs, comme d’autres là encore, de compenser une partie des pertes, une fois que celles-ci se seront matérialisées, par l’utilisation des réserves des SCPI.


Utilisation des RAN envisagée

Ces reports à nouveaux (RAN) sont relativement conséquents. 39 jours de distribution pour PFO. 45 jours pour PFO2. Et jusqu’à 108 jours pour PF Grand Paris. C’est la bonne nouvelle. « En fonction des résultats de fin d’année, nous pourrons envisager d’en distribuer tout ou partie pour compenser d’éventuelles pertes locatives », explique de fait Perial AM dans les derniers bulletins trimestriels. Tout en restant rassurante. La société de gestion rappelle que sa stratégie d’arbitrage a permis « d’améliorer la qualité des patrimoines ». Et que les immeubles qui les composent sont « modernes, bien entretenus, et localisés sur des marchés porteurs ». Perial AM reste donc confiant dans sa capacité « à traverser la crise sanitaire ». Et à « bénéficier de la dynamique de rebond économique post-Covid 19 » …

Frédéric Tixier


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019. Il distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 44 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

A propos d’Altarès(i)

Expert de l’information sur les entreprises, Altares collecte, structure, analyse et enrichit les données BtoB afin de les rendre « intelligentes » et faciliter la prise de décision pour les directions générales et opérationnelles des entreprises. Le groupe propose son expertise sur toute la chaine de valeur de la data. Partenaire exclusif en France, au Benelux et au Maghreb de Dun & Bradstreet, 1er réseau international d’informations BtoB, Altares se positionne comme le partenaire de référence des grands comptes, ETI, PME et organisations publiques, en leur offrant un accès privilégié à ses bases de données sur plus de 350 millions d’entreprises dans 220 pays..

(i) Information extraite d’un document officiel de la société