SCPI : comment améliorer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. En dépit de résultats plutôt probants, l’évolution du marché – notamment sa taille et celle des véhicules qui le composent – imposerait quelques changements. Lesquels ? Focus sur quelques propositions…  

La conclusion de l’étude que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a menée à la demande de l’ASPIM sur la liquidité des fonds immobiliers non cotés grand public, est globalement positive. « Le modèle des SCPI à capital variable s’est avéré résilient depuis plus de 50 ans », expliquait-il lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité »). Les SCPI ont en effet résisté à la crise immobilière des années 1990. A la crise financière globale de 2008. Et le constat vaut à la fois pour l’ensemble du marché et pour chaque véhicule pris individuellement.

Un modèle résilient sur le long terme, qui a résisté à la crise sanitaire

Sur le modèle des OPCI, qui entraient aussi dans le champs de l’étude, le constat est moins tranché. « Il est encore un peu tôt pour juger de la résilience du modèle des OPCI, qui n’a que dix ans d’existence. Bien qu’aucun problème de liquidité ne soit apparu jusqu’à présent », considère Pierre Schoeffler. Les crises sanitaire et économique amorcées en mars 2020 n’ont en outre pas mis à mal le modèle des fonds immobiliers non cotés. Alors que les fonds obligataires ont subi des retraits massifs, SCPI et OPCI sont restés droits dans leurs bottes. Ils ont même continué à collecter, certes à rythme ralenti par rapport à 2019. Mais cette résilience est-elle pérenne ? La crise économique va avoir des conséquences sur la rentabilité et les défaillances d’entreprise. Une baisse des revenus locatifs devrait s’en suivre.

Cette résilience est-elle pérenne ?

« Cela aura des répercussions sur le rendement courant de l’immobilier », alerte Pierre Schoeffler. Mais aussi, sans doute, sur les rendements en capital. Ce qui pourrait affecter le marché des parts des SCPI. Celui-ci ne serait donc pas totalement à l’abri d’une prochaine correction… Plus globalement, Pierre Schoeffler estime qu’en dépit d’un bilan largement positif, il serait sans doute nécessaire aujourd’hui de « faire évoluer certaines pratiques ». Pour renforcer les outils de gestion de la liquidité dont disposent déjà les sociétés de gestion (voir l’article « SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ? »). Parce que le marché des SCPI, sa structure, sa taille, la taille des véhicules qui le composent, a fortement changé au cours des 10 dernières années. Mais quelles « pratiques » faudrait-il donc faire évoluer ?

Création d’une plateforme centralisée pour gérer la liquidité du marché secondaire

Pierre Schoeffler recommande par exemple de faire appel à des techniques plus efficientes pour gérer la liquidité. La gestion de cette liquidité est aujourd’hui éclatée entre une trentaine de sociétés de gestion et près de 200 véhicules. Il serait pertinent d’imaginer « une plateforme centralisée permettant de rassembler l’ensemble des ordres », suggère Pierre Schoeffler. Une vieille idée qui n’a pour l’heure jamais vu le jour… Il serait aussi possible de s’inspirer de ce que d’autres pays ont mis en place. En Allemagne, par exemple, ce sont développées des plateformes de distribution. Elles assurent, de facto, une partie de la liquidité du marché secondaire des fonds immobiliers. Marc Bertrand, nouveau président d’Amundi Immobilier, qui intervenait également dans le webinaire de l’IEIF, acquiesce. Précisant qu’en France, ce sont les assureurs, de plus en plus acheteurs de solutions immobilières, qui jouent en partie ce rôle de « chambre de compensation ».

Améliorer les incitations à la conservation des parts de SCPI

Marc Bertrand estime également qu’il serait souhaitable « d’améliorer les incitations à la conservation des parts » des SCPI. Comment ? En prévoyant une rémunération plus incitative pour les réseaux de distribution et les conseillers en gestion de patrimoine. L’effort à déployer lors de la commercialisation d’une SCPI est important. Car il s’agit d’un produit sans garantie de rendement, ou même de liquidité. Cet effort est aujourd’hui correctement rémunéré. Par une importante rétrocession sur les droits d’entrée. «Il n’y a en revanche pas -ou très peu- de rétrocessions des frais de gestion », constate Marc Bertrand. Comme cela se pratique, rappelle-t-il, sur les OPCVM. Or, pour fidéliser les souscripteurs de SCPI, la force de conviction de leurs conseillers n’est pas non plus à négliger. Rémunérer cette force de conviction pourrait donc faire sens.

Redéfinir la taxinomie des SCPI

Il faudrait sans doute également « améliorer la segmentation » des SCPI, propose Pierre Schoeffler. La « vieille » taxinomie entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, n’a plus guère de sens. Elle ne renseigne pas sur le niveau de risque associé à chaque véhicule. Dont les stratégies, en termes de diversification, d’effet de levier, de gestion des réserves, de renouvellement du patrimoine, sont de plus en plus divergentes. « Un outil de classification des risques -mais qui ne soit pas un jugement de valeur- serait le bienvenu », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, autre intervenant du webinaire. Le président de l’ASPIM ajoute d’ailleurs que l’association « y réfléchit ».

Faire sauter quelques corsets réglementaires

D’autres réformes juridiques seraient aussi à envisager. Pour Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française REIM, la suppression de quelques « corsets réglementaires » permettrait, par exemple, de simplifier les processus d’achat-vente. Si la souscription en ligne est désormais possible, certaines règles empêchent encore une totale digitalisation des process « KYC^[1] ». La décimalisation des parts, à l’heure où de plus en plus de sociétés de gestion mettent en place des plans de versements programmés, est un autre sujet qui mérite réflexion. A suivre…

Frédéric Tixier

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A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société