Résultats toujours robustes pour les foncières cotées

En 2017, tous leurs indicateurs clefs étaient au vert. Les foncières signent donc une nouvelle année exceptionnelle, y compris sur le plan boursier. Et les perspectives 2018 restent favorables. Mais les moteurs de croissance du secteur seront désormais moins actifs, selon le bureau d’analyse Invest Securities…

Toutes les foncières cotées en Bourse ont publié leurs résultats 2017. L’occasion pour le bureau d’analyse Invest Securities de dresser un bilan de l’année écoulée, et de livrer ses prévisions pour les exercices à venir.

Indicateurs clefs toujours au vert – Le constat est très largement positif. L’activité locative des principaux acteurs de l’immobilier coté est globalement en hausse. La croissance organique des 27 foncières suivies par Invest Securities s’affiche en effet à 2,5%, contre 0,2% en 2016. Elles ont quasiment toutes, une nouvelle fois, mis à profit les conditions monétaires pour améliorer leurs ratios financiers. Leur taux d’endettement diminue (38,8% en moyenne, contre 41,8% en 2016), tandis que le coût de leur dette connaît une nouvelle compression (1,95%, contre 2,26%) et que leur durée s’allonge (5,9 ans, contre 5,8 en 2016). L’amélioration des résultats récurrents est en revanche moins significative, en raison de la performance négative des foncières de commerce, fortement vendeuses l’an dernier.

Dividendes en progression – Mais la valeur des foncières a de nouveau progressé en 2017, en raison de la poursuite de la compression des taux de capitalisation. La hausse de leur « ANR triple net¹ » par action s’établit ainsi, toujours selon les données d’Invest Securities, à 7,4% en 2017, contre 7,7% en 2016. Côté dividendes, la hausse est aussi au rendez-vous (+4,4%), « signe de la confiance des managements » selon Invest Securities. Des résultats que l’on retrouve fort logiquement sur le plan boursier, les foncières ayant affiché une performance de plus de 17% l’an dernier, « supérieure à leur performance moyenne de long terme », comme le rappelait récemment Béatrice Guedj, senior advisorà l’IEIF.

Perspectives positives, mais…Les perspectives restent favorables. Sur les 11 foncières ayant publié leurs anticipations sur les années à venir, « 10 sont positives » observe Invest Securities. Mais le bureau d’analyse avance des recommandations plus nuancées. A l’instar des gestionnaires d’Immobilier 21, il considère qu’il y a plus de potentiel boursier du côté des foncières de commerce, un segment de marché sanctionné par les investisseurs et qui présente aujourd’hui des multiples de résultat plus attractifs. Plus globalement, il s’interroge sur le potentiel de croissance organique du secteur. « Tous les moteurs qui ont porté les foncières ces 20 dernières années sont au point mort », estime ainsi Benoît Faure-Jarrosson, responsable du pôle immobilier d’Invest Securities, qui constate que ces acteurs ont de plus en plus de mal à faire croître leur patrimoine sur le territoire national. Selon lui, la croissance future sera portée par les opérations d’arbitrage, « qui permettront de maintenir une progression du résultat par action », ou par le développement de nouveaux complexes mixant plusieurs destinations (commerce, bureaux, logement…).

La voie de l’internationalisation– L’expansion internationale, une option de plus en plus explorée par les foncières, comme l’illustrent l’opération de rapprochement entre Unibail-Rodamco et Westfield, ou la tentative de Klépierre sur Hammerson, constitue une autre solution à cette problématique de croissance. L’analyste la juge toutefois peu rentable. Si ces acquisitions peuvent s’avérer relutives à court terme, grâce à l’effet de levier d’une dette contractée à des conditions attractives, elles auraient selon lui un impact a priori négatif sur les résultats futurs. L’avenir des foncières, au final, serait donc moins radieux ou, tout au moins, plus contrasté selon les acteurs. Car Benoît Faure-Jarrosson reste, finalement, rassurant, en rappelant la nature capitalistique de leurs activités qui « n’ont pas besoin de grossir pour survivre »…

Frédéric Tixier

A propos d’Invest Securities⁽ⁱ⁾
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[1]L’ANR triple net correspond à l’actif net des foncières, après réévaluation de leur patrimoine immobilier par des experts immobiliers, et calculé après fiscalité sur les plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments de couverture et de la dette financière.