L’OPCI SwissLife Dynapierre labellisé ISR

L’OPCI grand public SwissLife Dynapierre est le 9e à obtenir cette distinction. Avec la SCPI Pierre Capitale, Swiss Life AM dispose désormais d’une gamme de fonds immobiliers grand public entièrement labellisée ISR. Dynapierre reste en outre l’un des OPCI les plus régulièrement performants du marché…

Et de deux… Après avoir obtenu, en janvier dernier, le label ISR pour sa SCPI Pierre Capitale, Swiss Life AM ajoute son OPCI grand public à la liste des fonds immobiliers reconnus pour leur démarche responsable. Dynapierre est le 9e OPCI grand public à obtenir ce label.

Approche « best in progress » pour le label ISR

L’approche retenue par Swiss Life AM est l’approche dite « best in progress ». Adaptée aux fonds déjà dotés d’un patrimoine immobilier important, elle consiste, comme le rappelle le gestionnaire, « à mettre en place des plans d’amélioration des caractéristiques ESG ». Le label ISR de SwissLife Dynapierre a été attribué après « un audit portant sur 6 piliers ». Comprenant les objectifs généraux du fonds ; la méthodologie d’analyse et de notation des critères ESG ; leur interprétation dans la stratégie d’investissement ; la politique d’engagement ESG ; la transparence de gestion ; et la mesure de la performance ESG du fonds. La notation ESG de SwissLife Dynapierre fait une large part aux critères environnementaux (50% de la notation). Suivent les critères sociaux (30%) et de gouvernance (20%).

Dynapierre, un OPCI historiquement très investi en immobilier physique

Cette notation ESG est réalisée sur une base annuelle. Le label ISR est quant à lui attribué pour une période de trois ans. Mais il comprend des audits de suivi eux aussi mis en œuvre chaque année.

L’OPCI SwissLife Dynapierre fait partie des OPCI les plus systématiquement investis en immobilier physique. Cette poche peut représenter plus de 60% de ses actifs. Une pondération qu’elle a souvent atteinte au cours des dernières années. Fin 2020, elle représentait plus 75% de son actif brut. L’OPCI détenait alors 47 actifs immobiliers. Les bureaux sont majoritaires (environ 60%). Le secteur hôtellerie occupe une part importante (environ 11,5% fin 2020). Le commerce représentait plus de 15% des actifs immobiliers. Deux poches, comme l’explique le dernier rapport annuel de l’OPCI, qui ont souffert l’an dernier, en raison de la crise sanitaire. Leurs valorisations ont chuté de respectivement 9% et 8,40%.

Un patrimoine recentré sur les secteurs les plus résistants au niveau européen

Mais l’OPCI avait réagi dès le début de la pandémie en réorientant sa stratégie d’investissement « sur les classes d’actifs les plus résistantes ». C’est-à-dire le résidentiel, la logistique et le bureau. Les dernières acquisitions réalisées l’an dernier par SwissLife Dynapierre se sont d’ailleurs concentrées sur ces trois secteurs. En gardant toutefois la logique paneuropéenne qui anime le fonds depuis sa création. Le fonds est en effet très investi hors de France. Et plus particulièrement en Espagne (24,64% du portefeuille fin août 2021) et en Allemagne (10,30%). Cette stratégie lui a plutôt bien réussi en termes de performances. Non seulement celles-ci sont assez régulières. Mais elles se sont toujours situées, au cours des 4 dernières années, au-dessus de celles de la moyenne du marché des SCPI.

Des performances régulièrement au-dessus de la moyenne du marché

En 2017, Dynapierre affichait une performance globale annuelle de 5,44%[1]. Contre 4,14% pour la moyenne du marché, retracée par l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Il faisait carrément mieux en 2018 (5,19% vs 0,85%). Et restait au-dessus de la mêlée en 2019 (5,55% vs 5,43%) et en 2020 (-0,54% vs -1,54%). Depuis le début de l’année, Dynapierre est en revanche, pour l’instant, en dessous de la moyenne. Il affichait une performance, fin août, de 2,87%. Contre 2,98% pour l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Un retard qui s’explique peut-être par un niveau d’exposition plus marqué que d’habitude aux foncières cotées.

Une exposition aux valeurs foncières plus élevée que de coutume

Ces dernières ne représentaient que 4,74% de l’actif brut fin 2020. Fin août 2021, elles s’affichaient à 7,02%. Mais cette poche, précise Swiss Liffe AM dans l’un des derniers reportings de l’OPCI, « continue d’être allouée de manière à répondre au mieux au contexte actuel ». Elle aussi a été recentrée sur les secteurs les plus résilients. Au 30 juillet, elle était principalement investie sur les secteurs résidentiel (27%), bureaux (21%) et logistique (20%). Même plus résistants, ces derniers pâtissent néanmoins du contexte boursier de ces derniers mois. Dynapierre dispose toutefois d’une réserve de performance. Les actifs espagnols – notamment les hôtels – dont les valeurs ont été corrigées à la baisse l’an dernier pourraient à l’inverse, cette année, profiter du redémarrage de l’activité…

Frédéric Tixier

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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

[1] Part P.