Dans sa dernière note de conjoncture, Jean-Christophe Antoine, Directeur Immobilier du Groupe PERIAL dresse les conditions nécessaires pour investir dans l’immobilier de bureaux en région.
Dans un contexte de croissance économique morose, le marché immobilier tertiaire est devenu clairement dépendant de locataires plus exigeants sur la qualité et les prix des locaux qu’ils occupent. Seule la mise en place d’une réelle relation client entre le propriétaire et le locataire peut, à l’heure actuelle, infléchir le taux de vacance. Côté investissement, les turbulences dans les pays émergents ont provoqué le rapatriement de capitaux vers les Etats-Unis et la zone Euro, ce qui ne devrait pas tarder à se matérialiser dans l’immobilier notamment francilien. Quant à la province, elle offre des opportunités, mais sous conditions…
Globalement, un marché immobilier d’entreprise encore sous le joug d’une croissance en berne.
L’absence de croissance économique, avec l’effet d’inertie sur l’immobilier, s’est manifestée et se manifeste encore par la destruction d’emplois et ce même au niveau tertiaire. Les conséquences pour l’immobilier de ce manque de croissance sont notamment illustrées par une baisse du volume des transactions locatives (-25% en île de France, -24% à Strasbourg, -31% à Marseille/Aix,-17% à Toulouse, -15% à Nantes, mais + 35% à Lyon et +11% à Lille) et par l’augmentation de l’offre disponible (notamment en ce qui concerne le Neuf) et des taux de vacance. Les délais de re-location sont plus longs et la reconstitution de la demande ne peut se faire qu’en jouant sur les prix et la qualité. Les renégociations sont toujours privilégiées quand le déménagement ne s’impose pas. Le très léger mieux économique n’est pas encore de nature à renverser la vapeur. Si certains secteurs d’activités se redressent, les comportements en général sont encore défensifs et emprunts d’une grande prudence, opportunistes aussi. Par exemple en 2013, les renégociations sur nos fonds ont donné lieu dans 65% des cas à une baisse moyenne de loyer d’environ 5% environ avec des franchises de loyer de 0 à 3 mois en moyenne avec des engagements fermes sur la durée des baux. Les nouvelles attentes et exigences des entreprises sont liées à l’environnement économique et par conséquent les critères de situation, de coût global, de qualité et d’accessibilité sont prioritaires.
La relation client avec le locataire, centre névralgique du marché immobilier tertiaire La demande de dialogue direct avec le propriétaire est un élément déterminant après une période où le propriétaire était un fantôme. La relation Client est primordiale et permet tout à la fois une anticipation des risques, une gestion permanente de la qualité de l’immobilier et par là même, une meilleure fidélisation. Une demande d’information et de services qui se développe et qui peut devenir un avantage concurrentiel pour les propriétaires : Livret d’accueil de l’immeuble, présentation claire et objective des charges et taxes (réflexion et mise en place d’engagement de charges forfaitaires sur 3 ans avec clause de revoyure, cartographie et gestion de l’énergie avec potentialités d’économies, assistance aux services généraux de l’entreprise par l’amélioration environnementale et les annexes environnementales).
Aujourd’hui, les locataires souhaitent des locaux en parfait état et conformes aux normes actuelles. On voit de plus en plus une volonté de dialogue avec le propriétaire afin de mettre en perspective l’amélioration de la qualité des locaux occupés et des services (restauration, etc.). La conséquence directe de ce nouveau rapport de force est donc la nécessité de pouvoir réaliser les travaux : par exemple, les SCPI de PERIAL ont des poches pour grosses réparations représentant actuellement entre 12 et 21% du loyer afin de programmer ces travaux hors travaux d’investissement.
En France, le marché immobilier tertiaire est majoritairement francilien
L’Ile-de-France, compte tenu de son tissu économique et de son poids relatif dans le PIB métropolitain, concentre chaque année entre 65 et 80% du volume de l’investissement en France. Les paramètres de marché actuel nous permettent d’affirmer qu’en 2014, l’investissement en immobilier d’entreprise restera Parisien notamment grâce à l’afflux de liquidités que les investisseurs avaient d’abord placées dans les pays émergents, mais qu’ils ont rapatriées mi-2013 vers les Etats-Unis et la zone Euro, quand les pays émergents ont traversé des turbulences.
L’immobilier d’entreprise en Europe en profite et voit apparaître de nouveaux investisseurs : Norvège, Corée du Sud, Chine, Moyen-Orient, Malaisie, Singapour mais aussi les acteurs du Private-Equity américain. L’investissement en immobilier d’entreprise a progressé de + 30% entre 2012 et 2013 en Europe mais le Royaume-Uni demeure la porte d’entrée privilégiée des investisseurs hors zone Euro.
Enfin au niveau locatif, le volume des transactions en Ile-de-France est quasiment le double du volume des 15 plus grandes métropoles régionales en 2013.
La Défense : « le son du Canon »
Cas particulier en Ile-de-France, La Défense fait peur, sentiment né d’une situation de marché déséquilibré (15% de vacance), d’absence de location des tours de dernière génération, d’une correction à la baisse des loyers, etc., le tout dans un contexte de déshumanisation du lieu même si ce sont ceux qui la connaissent la moins qui en parlent le plus !
La Défense, c’est un parc de 3 millions de m2 et les débats sur le taux de vacance sont faussés par le fait que 70% de cette vacance sont concentrés sur quatre tours dont la construction a été décidée il y a cinq ans et qui ne trouvent pas preneurs car le marché des grands utilisateurs a été touché en 2013 et que les loyers retenus étaient trop ambitieux.
Certes, ce quartier doit bénéficier d’une rénovation des espaces publics mais il demeure un marché majeur et la crise traversée a réellement permis pour certains investisseurs des prises de position à des prix très attractifs.
Mais il y a de belles opportunités en province
Quant au marché immobilier tertiaire en province, il concerne en priorité les villes qui cumulent :
- un Pib significatif générant un tissu économique dense, un parc tertiaire important, organisé et, par conséquent, un volume de transactions locatives pérenne
- un solde migratoire positif
- des infrastructures et des équipements favorisant l’activité économique (TGV, Aéroport, réseau routier, transports en commun, etc.)
- une volonté politique affirmée, claire et concrète
- une fiscalité modérée (les différences de fiscalité locales deviennent pénalisantes pour certaines villes)
- des pôles universitaires forts
- des pôles de compétence reconnus
- de la rareté foncière
L’administration de l’offre peut également être un élément de décision, certaines villes contrôlant mieux la mise sur le marché de bureaux neufs.
En premier lieu et sans conteste, Lyon répond à ces critères et notamment sur les secteurs Part-Dieu, Gerland et Villeurbanne. En deuxième position, nous pouvons citer Lille.
D’autres villes, qui certes peuvent avoir moins d’atouts que Lyon et Lille, présentent des opportunités pour autant que les investisseurs soient présents au cœur de ces marchés :
- Nantes : un marché structuré ayant bénéficié d’investissements publics importants
- Aix Marseille : un marché offreur, une image négative (la prudence est de mise)
- Bordeaux : ne pas anticiper le secteur Euratlantique trop tôt, sceptique sur les bassins à flots et l’urbanisme mis en œuvre
- Toulouse : avec précaution compte tenu de l’exposition à Airbus…
- Nice : au vu de la rareté foncière et de la différence significative entre prix de l’habitation et des bureaux
Pour autant, les meilleures opportunités peuvent se trouver sur des marchés où la concurrence est faible compte tenu de la première lecture de ces marchés. La présence sur place est un atout indéniable comme nous le constatons avec nos gérants implantés dans les régions Rhône-Alpes, Provence Côte-d’Azur et Grand-Ouest.
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