Les deux SCPI gérées par BNP Paribas RE ont vu leurs prix de souscription relevés le 1er mai dernier d’environ 1%. Des revalorisations qui viennent positivement s’ajouter à des taux de rendements 2020 plutôt décevants.
Le prix de souscription d’Accimmo Pierre, l’une des plus grosses SCPI de bureaux du marché, est passé, le 1er mai dernier, de 203 € à 205 € par part. Celui d’Opus Real, une SCPI à vocation européenne lancée en 2017, de 1 960 € à 1 980 €. Soit une progression de valeur de l’ordre de 1% pour ces deux véhicules qui compensent ainsi, pour leurs associés, une année 2020 plutôt morose côté rendements…
Rendement de 3,81% en 2020 pour Accimmo Pierre
Accimmo Pierre, principalement investie en bureaux franciliens, a distribué au titre de l’année écoulée un dividende de 7,74 € par part. Soit un repli de 4,4% par rapport à son dividende 2019 (8,10 €). Son rendement 2020 (3,81% vs 4,01% en 2019) la place en deçà de la moyenne du marché (4,18%). Rien de nouveau, de ce point de vue, puisque cette SCPI paquebot (3,36 Md€ de capitalisation) n’a jamais brillé par ses surperformances. Son crédo, c’est plutôt la régularité. Sur les 5 dernières années, ses rendements l’ont toujours positionnée à une trentaine de points de base en dessous de la moyenne. En 2019, par exemple, elle affichait un TDVM de 4,01%. Soit 39 points en deçà de celui du marché (4,4%). En 2020, ce différentiel n’est d’ailleurs que de 33 points.
La SCPI a fait preuve de résilience l’an dernier
Ce qui permet à son gestionnaire, BNP Paribas RE, de mettre en avance la résilience de sa SCPI phare. Laquelle, effectivement, aura su traverser la crise sans trop d’encombre. Fin 2020, Accimmo Pierre affichait « un taux d’occupation financier élevé » – 90,2% en moyenne sur l’année – rappelle la société de gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Ainsi qu’un taux de recouvrement des loyers « proche de la normale » (93,3% sur les 3 derniers trimestres de l’année). Accimmo Pierre, la seule des SCPI de BNP Paribas RE à avoir réellement collecté l’an dernier (335 M€[1]), a en outre continué à investir. En 2020, elle a procédé à 740 M€ d’acquisitions. Sur le 1er trimestre 2021, elle a finalisé une opération en VEFA à 26,8 M€, à Montpellier. Et a procédé à bon nombre de relocations.
Distribution exceptionnelle de plus-value au 1er trimestre
Elle a également poursuivi son programme d’arbitrages. Qui lui a permis de dégager une importante plus-value de cession au 1er trimestre, en partie distribuée aux associés sous forme d’un dividende exceptionnel. L’acompte du 1T 2021 se monte à 1,95 € par part, dont 0,81 € est issu de cette plus-value. Cet acompte, même dopé, n’atteint toutefois pas celui du 1T 2020 (2,01 €), lui-même identique aux versements réalisés au titre des 3 premiers trimestres 2019. Pour l’heure, il y a donc peu de chances pour qu’Accimmo Pierre retrouve un niveau de distribution « pré-Covid » dès 2021. On s’achemine, au mieux, à la reconduction de l’exercice 2020. BNP Paribas RE précise en effet que « les loyers perçus au titre du 1er trimestre par la SCPI, mais non distribués du fait de la perception du dividende mentionné ci-dessus, ont été mis en réserve. Et participeront aux distributions futures ».
Objectif de dividende révisé à la hausse pour la SCPI Opus Real
Mais ajoute, sous réserve de l’évolution de la crise sanitaire, qu’il est « toujours prévu de maintenir en 2021 un objectif de distribution en ligne avec celui de l’année 2020 ». Côté Opus Real, les perspectives sont en revanche mieux-disantes que l’an dernier. Sachant que la SCPI n’a distribué qu’un rendement de 2,25% en 2020, cette amélioration est plus que souhaitable. Opus Real affiche donc un objectif de distribution 2021 compris entre 49 € et 55 €. Contre 44,13 € en 2020. Ce qui correspondrait, compte tenu du nouveau prix de part, à un TDVM compris entre 2,48% et 2,79%… Pour y parvenir, la SCPI mise sur la consolidation de son portefeuille. Celui-ci s’est enrichid’un 5e actif en début d’année : un immeuble de bureaux de 11 000 m² situé à Ratingen en Allemagne, d’une valeur d’environ 46 M€.
Une reprise de la collecte est nécessaire
Elle espère aussi que l’une des causes de ses faibles revenus en 2020 – franchises de loyers et reports de paiement accordés au locataire d’un actif hôtelier – ne se reproduira plus. Il faudrait également, pour tenir son objectif sur un plus long terme, que la collecte reparte. En 2020, Opus Real n’a reçu que pour 39 M€ de nouvelles souscriptions. Elles lui auront permis de financer sa 4e acquisition. La 5e l’a été, pour un bon tiers, par recours à la dette (18 M€). Portant ainsi le ratio d’endettement d’Opus Real à 27%, « en ligne avec l’objectif du fonds ». Tout nouvel investissement ne pourra donc désormais intervenir qu’une fois de nouveaux capitaux levés.
Frédéric Tixier
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(1) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Souscriptions nettes.