Qu’est-ce que le TDVM des SCPI ?

Le TDVM des SCPI est l’information la plus souvent publiée pour indiquer les performances. Mais saviez-vous que le TDVM – Taux de Distribution sur Valeur Moyenne de Part – n’est pas une bonne information ?

Bonjour,

Aujourd’hui je vais vous parler du TDVM des SCPI. Taux de Distribution sur Valeur Moyenne de la Part.

Mais attention ! Ce que je vais dire ici, si jamais vous préparez un examen en master de finance ou d’immobilier, pourrait vous faire recaler. Parce que ce qui nous intéresse ce sont les informations utiles et intelligentes pour les investisseurs. Or le TDVM n’est pas une bonne information et vous allez très vite comprendre pourquoi.

Le régulateur interdit de parler du rendement des SCPI

Pour la performance d’un placement il y a deux éléments :

  • La plus-value, c’est à dire la progression de la valeur du capital au cours d’une année
  • Et le rendement.
    • Par exemple on prend le revenu distribué au cours d’une année, on le divise par la valeur du capital en début d’année, et on a le rendement annuel.
    • Ou bien on prend le revenu distribué au cours de l’année, on le divise par la valeur du capital à un moment donné, et on a le rendement instantané.

C’est la règle tout simplement, pour un livret d’épargne, pour les actions, bref pour tous les placements dans tous les pays du monde. Sauf dans un seul pays, la France et pour un seul placement, les SCPI.

Le régulateur, en fait l’AMF(1), a interdit que l’on parle du rendement des SCPI. D’où le TDVM, c’est à dire qu’on prend le revenu d’une année et on le divise par la valeur moyenne de part. Alors qu’il est naturel de penser rendement ! Et puis, on aime bien comparer les performances des différents placements entre eux.

Alors pourquoi cette exception SCPI ? Quel était le problème de départ qui a pu justifier que l’on invente ce calcul particulier ?

Le TDVM sert à lisser la performance annuelle des SCPI

En fait le régulateur voulait empêcher qu’une performance inhabituelle d’une année particulière puisse être utilisée commercialement. Pour par exemple attirer de nouveaux souscripteurs.

Exemple. Une SCPI a une valeur de part de 1 000 euros en début d’année. Quelques mois plus tard elle revalorise ses parts de 10 %. Elle a distribué 40€ en cours d’année, donc 4 % de rendement par rapport aux 1000 €, et 10 % de plus-value : cela fait 14 % de performance globale. Aïe, aïe, aïe, dit le régulateur. Ces 14 % vont attirer de nouveaux souscripteurs alors que la SCPI est un placement de long terme !

Ce que veut le régulateur avec le TDVM, c’est donc lisser les résultats des SCPI

  • Avec le TDVM, on prend le revenu distribué – 40 euros – on le divise par la valeur moyenne de la part, c’est à dire 1 000 euros en début d’année, 1 100 euros en fin d’année, 1 050 euros. Le rendement tombe à 3,81 % au lieu des 4 % de tout à l’heure.
  • Et puis, pour la plus-value, eh bien on compare la valeur moyenne de part donc 1050 euros, à la valeur moyenne de part de l’année précédente, qui était de 1000. On a donc 5 % de plus-value… 5 % + 3,81 %, on est donc à 8,81 %. Ce qui est quand même moins, et plus raisonnable que les 14 %.

On arrive ainsi à quelque chose de compliqué et d’artificiel qui oui, efface l’impact d’une seule année mais qui en fait ne change rien pour l’investisseur si l’on prend en compte les résultats sur plusieurs années.

Les performances des SCPI se jugent sur le long terme

Tout ça pour ça ? Et surtout qui s’intéresse à la performance du placement SCPI sur une seule année ?

Si vous regardez une SCPI qui a cinq ou sept ans d’existence, les chiffres de rendement et de plus-value veulent dire quelque chose sur cette durée. Pas sur une seule année ! Les performances sur longue période sont une information qui peuvent appuyer une décision d’investissement.

Et si vous regardez une jeune SCPI ? Il n’y a pas encore assez de chiffres, c’est sa thématique ou sa stratégie qui vous intéresse. Autrement dit c’est la promesse.

Performances passées pour les placements bien établis, promesse pour les placements nouveaux, c’est la loi de l’investissement.

Bon les règles sont les règles. Pour les SCPI on parle de VMP (Valeur Moyenne de Part) et de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Moyenne de Part). Et alors ? Cela ne nous empêchera pas de considérer les SCPI pour ce qu’elles sont : de l’immobilier, c’est à dire un placement que l’on pense et que l’on pratique sur longue période.

Voilà ce que je voulais vous dire aujourd’hui sur la performance des SCPI. J’espère que ceci vous a intéressé, et surtout je vous souhaite plein de succès dans vos placements 🙂

(1) AMF : Autorité des Marchés Financiers, institution chargée de la protection de l’épargne

Des explications claires et dynamiques

Qu’est-ce qu’une SCPI ? La définition complète et à jour

L’alpha et le bêta des SCPI