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Bonjour,
Aujourd’hui nous allons parler des SCPI, mais sous un angle inhabituel. En effet, nous allons parler de l’Alpha et du Bêta des SCPI.
Ces deux lettres grecques sont utilisées dans l’analyse des investissements, car elles permettent de voir au-delà des simples apparences.
Imaginons que l’on veuille analyser la performance d’un marchand de glaces. Il a fait chaud cet été, son chiffre d’affaires a été excellent. Mais est-ce parce que le marchand de glace a été bon, ou a-t-il simplement bénéficié du beau temps ? Le Bêta, c’est la partie de sa performance qui est venue du climat, ou du nombre de gens qui sont partis en vacances, etc. L’Alpha, c’est la partie de sa performance qui est venue de lui : l’endroit où il est situé, la manière dont il accueille ses clients, etc. En cas de mauvais temps, tous les marchands de glace souffriront, mais ceux qui font plus d’alpha souffriront moins que les autres.
Actuellement les SCPI ont de bonnes performances. Parce que les marchés immobiliers ont le vent en poupe ? Oui dans une certaine mesure, c’est la partie Bêta. Mais pas seulement, la qualité du travail des gérants compte aussi, c’est la partie Alpha. Et cette partie-là est déterminante pour l’avenir.
Nous sommes fin 2016. Les marchés immobiliers sont dans l’ensemble dynamiques. Si les gérants achètent des immeubles occupés par des locataires ou susceptibles de l’être, tout va bien, ils peuvent aujourd’hui afficher de belles performances, et offrir des rendements entre 4 et 5 %.
Mais le problème, c’est que le monde bouge, et qu’il bouge parfois sans prendre la peine de nous prévenir.
- Ainsi, il y a des périodes où les entreprises vont moins bien, et où il y a moins de locataires en puissance. Des locataires moins nombreux en général viendront-ils là où est situé cet immeuble en particulier ? On voit bien comment le gérant joue aujourd’hui, par l’Alpha, la performance future.
- De même, les critères d’occupation des immeubles changent à une vitesse vertigineuse. Par exemple, quand les exigences en matière de consommation énergétique s’accentuent, comme c’est le cas actuellement, tous les anciens immeubles sont plus ou moins frappés d’obsolescence : soit les loyers devront être moins chers, soit il faudra faire des travaux pour conserver ou attirer des locataires. Par conséquent, acheter tout de suite des immeubles aux meilleures normes, quitte à les acheter plus chers, ou transformer dès maintenant les anciens qu’on a en portefeuille, c’est de l’Alpha, et c’est préserver la performance future.
Cette petite incursion dans le monde de l’Alpha et du Bêta nous montre que derrière des rendements qui sont tous du même ordre aujourd’hui, il peut y avoir des réalités très différentes sur le fond, c’est à dire sur la capacité à produire longtemps les meilleurs résultats possibles.
Conclusion
la compétition actuelle sur les rendements affichés n’est pas saine. Ni pour les souscripteurs de parts de SCPI, ni pour leurs conseillers qui voudront plus tard pouvoir dire qu’ils ont bien guidé leurs clients.
Quand on dit que les SCPI sont un placement de long terme, ce n’est pas pour dire qu’elles seront là dans cinq, dix ou quinze ans… c’est pour dire que nous serons là !
Alors, plutôt que d’exiger des gérants qu’ils fassent leur campagne commerciale, j’allais dire électorale, sur de beaux rendements, laissons-les préparer l’avenir.
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