Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, détaille les conséquences des nouvelles normes énergétiques sur les rendements de l’immobilier tertiaire et résidentiel. Les coûts de mise à niveau vont dans un premier temps peser sur la rentabilité des actifs. Mais pourront, à plus long terme, en augmenter la valeur. Explications, face caméra.
Le décret tertiaire : quelles conséquences pour les propriétaires d’immeubles ?
Le décret tertiaire va imposer à tous les propriétaires fonciers une réduction de la consommation énergétique de leurs immeubles commerciaux. Jusqu’à 60 % en 2050.
Ceci va avoir plusieurs incidences. La première, c’est que tous les acteurs de l’immobilier vont se séparer, c’est-à-dire vendre, leurs actifs les moins performants sur le plan énergétique. Cela, c’est à très court terme.
A moyen terme, les acteurs de l’immobilier vont travailler pour amener leur stock immobilier au niveau de consommation énergétique nécessaire pour respecter ce décret tertiaire. Ils vont donc de travailler sur leur « CAPEX[1] », c’est-à-dire sur tous les travaux qui vont être nécessaires pour amener les immeubles au niveau requis de performance énergétique.
Et quels impacts côté investisseurs ?
L’autre conséquence, aussi en tant qu’investisseur, c’est que tous les acteurs de l’immobilier vont se positionner sur des immeubles plus vertueux en termes de consommation énergétique. C’est-à-dire des immeubles neufs. La valorisation de ces actifs va donc augmenter. Ce qui signifie, en corolaire, une baisse des rendements.
Quid des immeubles existants ?
Sur le stock immobilier, j’en parlais précédemment, c’est pareil. Les travaux vont augmenter. Les enveloppes de travaux vont être beaucoup plus importantes que celles qui avait été imaginées il y a quelques années par les business plans des investisseurs. La conséquence est identique : une baisse des rendements, du fait d’une charge de travaux non anticipée. Voici donc les perspectives globales du marché à court et moyen terme.
Et le marché du résidentiel ?
Le résidentiel est lui aussi un marché très important en France et en Europe. Le résidentiel a aussi ses obligations. D’ici 2028, c’est-à-dire demain, les propriétaires de logements résidentiels classifiés E, F ou G auront l’interdiction de louer leur bien. Puisque celui-ci sera considéré comme indécent. Les propriétaires fonciers de résidentiel vont donc eux aussi être dans l’obligation, dans les cinq prochaines années, d’effectuer des travaux. Ou bien de vendre leurs actifs, tout de suite.
Agir est donc devenu une obligation ?
Si les acteurs de l’immobilier, les professionnels mais les aussi les individus, les propriétaires fonciers au sens large donc, n’effectuent pas ces travaux, il y aura des problématiques de valorisation future. Nous sommes tous, en tant que propriétaires fonciers professionnels ou individuels, obligés de nous mettre en mouvement par rapport à ces grandes campagnes de travaux. Cela fait partie, effectivement, des éléments qui sont très importants. Et qui vont beaucoup impacter le marché.
Quelle proportion du parc immobilier est concernée par cette remise à niveau ?
Pour vous donner un ordre d’idée, une analyse au niveau européen estime que 75 % des immeubles sont considérés aujourd’hui comme inefficients du point de vue de leur consommation énergétique. Cela représente 35 millions d’immeubles. C’est donc un marché gigantesque, ce sont donc des travaux gigantesques que vont être amenés à mettre en œuvre tous les opérateurs de l’immobilier.
Il faut donc s’attendre à une baisse importante des rendements ?
Ce contexte, finalement, est un contexte vertueux. Parce qu’il va pousser à optimiser la performance énergétique des actifs immobiliers. Ce qui aura une incidence sur leurs rendements. Il faut toutefois signaler que la mise en œuvre de ces travaux se fera dans un cadre négocié. Les assets manager, les professionnels de l’immobilier vont rencontrer leurs locataires, discuter avec eux des travaux qui seront entrepris. La baisse des rendements pourra donc être compensée. Par quoi ? Par une renégociation des baux. Lorsqu’un immeuble entrera en campagne de travaux, une réflexion sera menée avec les locataires. Pour optimiser leur logement, leurs bureaux. Et faire en sorte que la négociation soit menée sur deux fronts. Sur celui des travaux. Mais aussi sur celui des baux, sur une longue durée. Avec, à la clef, une augmentation des loyers. Qui sera de nature à compenser la baisse des rendements.
La nature du rendement immobilier va-t-elle évoluer ?
L’autre point à signaler c’est que, sur le long terme, la nature du rendement immobilier va évoluer. Aujourd’hui, quand on parle du rendement des SCPI, des OPCI, des SCI, on parle souvent de rendement « simple ». Et l’on oublie d’évoquer la valorisation du capital. Ce point va évoluer dans les années à venir. Car il y aura sans doute une pression sur les rendements locatifs. Mais, en parallèle, une augmentation du rendement en capital. Le rendement immobilier sera donc plus « capital » que « locatif »…
Propos recueillis par pierrepapier.fr
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis Real Estate Investment Management est la société de gestion qui gère les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) du groupe Advenis. Créée en 2017, et agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 29 juin 2018 (n° GP 18000011), Advenis REIM conçoit et gère des Fonds Immobiliers Alternatifs (FIA) de type SCPI orientés autour de deux thématiques : l’investissement immobilier tertiaire européen destiné à une clientèle privée ou institutionnelle qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier avec un rendement potentiel ; l’investissement immobilier résidentiel ancien destiné à une clientèle privée qui cherche à acquérir indirectement un patrimoine immobilier et à bénéficier sous conditions d’avantages fiscaux.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le CAPEX (pour Capital Expenditure) regroupe toutes les dépenses effectuées par une société se rattachant à ses investissements matériels.
