AEW Ciloger fait partie des sociétés de gestion qui ont régulièrement communiqué depuis le début du confinement. Elle a d’abord donné sa vision de l’impact économique de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Puis, de manière générique, sur les SCPI. Elle s’emploie désormais à fournir les éléments chiffrés permettant d’en estimer les conséquences pour les produits qu’elle gère. Notamment en termes de distribution. Etat des lieux.
« Les équipes d’AEW Ciloger entendent le besoin de visibilité des porteurs de parts de SCPI sur les prochains dividendes. Et se mettent en situation d’y répondre ». AEW Ciloger, gestionnaire, entre autres, des SCPI distribuées dans les réseaux BPCE et de La Banque Postale, reconnaît qu’elle procédera « à un ajustement dès le prochain dividende ». Afin, précisait-t-elle le 3 avril dernier, « de mieux préserver et lisser les distributions à venir ».
Des SCPI « fondamentalement bien armées »
La société de gestion a commencé à modéliser l’impact de la crise sur chacune de ses SCPI. En combinant les « hypothèses et informations disponibles ». Celles-ci pourront donc varier, et c’est normal, au cours des prochaines semaines. D’une manière générale, AEW Ciloger tente de délivrer un message plutôt rassurant. « Nos SCPI sont fondamentalement bien armées pour traverser la crise sanitaire actuelle », affirme-t-elle. En raison de la qualité de leurs patrimoines. Constitués dans la durée, ils sont particulièrement bien diversifiés. Tant par typologie de locataires, que par zone géographique. Ils sont en outre investis dans des « actifs classiques, localisés sur des marchés profonds ». Et loués à des « locataires sélectionnés pour la qualité de leur signature ». Depuis le début de la période de confinement, les équipes d’AEW Ciloger s’efforcent de « rester pragmatiques » face aux demandes d’aménagements des locataires.
Pas de problème de liquidité
Elles adoptent un traitement différencié selon le secteur d’appartenance. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles répondent plus favorablement aux dossiers émanant d’entreprises des secteurs les plus touchés. Les autres sont ou seront étudiés au cas par cas. Mais il est clair que les encaissements des loyers du 2e trimestre seront impactés. Surtout pour les SCPI spécialisées sur le commerce, comme Pierre Plus ou Actipierre Europe. En termes de liquidité, AEW Ciloger n’observe pour l’instant aucune tension. « Les dernières confrontations sur le marché secondaire se sont déroulées dans les volumes habituels », notait-elle le 3 avril. Quant à la collecte, elle « a été soutenue, notamment sur les SCPI, jusqu’à ces derniers jours ». Un « tarissement » a toutefois été observé tout récemment. Conséquence du confinement et du ralentissement de l’activité des réseaux de distribution.
L’assurance-vie pourrait prendre le relais en termes de collecte
Ce « trou » dans la collecte pourrait toutefois être comblé par de nouvelles sources de souscription. Selon AEW Ciloger, le marché s’attend à ce que les SCPI, en tant qu’unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie, « bénéficient d’arbitrages opérés par les assurés ». Les véhicules immobiliers, perçus comme des valeurs refuges, pourraient même faire l’objet de nouvelles souscriptions… La classe d’actif immobilier ne pourra certes pas « sortir indemne de la crise », reconnaît la société de gestion. Mais la diversification qu’elle procure, le niveau de ses rendements (« même amoindris », précise-t-elle), et sa faible volatilité « lui conservent beaucoup d’attractivité ». AEW Ciloger estime que certains investisseurs, ceux qui « disposent de fonds à déployer », devraient continuer à s’y positionner. Mais en privilégiant les actifs core. Et ceux dont l’activité et la solidité financière des locataires sembleront les plus pérennes…
Ajustement du niveau des acomptes trimestriels
La société de gestion n’a pas encore décidé du niveau des ajustements des acomptes trimestriels. Ceux-ci seront distribués entre le 20 avril et le 15 mai prochains. Elle a en revanche établi, pour ses principales SCPI d’entreprise et résidentielle, une fiche actualisée de leur niveau d’exposition aux différents secteurs économiques et types de locataires. En précisant le niveau de leurs réserves (RAN) et d’endettement. Ces « focus », mis en ligne le 8 avril, font apparaître que les SCPI d’entreprise du groupe disposent globalement de plusieurs mois de distribution. Et sont peu endettées : aucune ne dépasse les 10% de taux d’endettement. Mais que certaines sont clairement plus exposées que d’autres aux secteurs aujourd’hui les plus touchés par la crise sanitaire…
Actipierre Europe
Les points clefs
- Exposée à 71% au secteur commerce
- Dominante du secteur alimentaire (33% des locataires) et des grandes enseignes nationales (plus de 90% des locataires, en moyenne)
- Peu de RAN (0,5 mois de distribution)
- Peu endettée (3,11%)
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Atout Pierre Diversification
Les points clefs
- Majoritairement investie en bureaux (47% de la valeur des actifs, 69% des loyers)
- Fortes réserves (5,8 mois de distribution)
- Pas d’endettement
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Fructipierre
Les points clefs
- Très majoritairement investie en bureaux (87% de la valeur des actifs, 85% des loyers)
- Fortes réserves (5,9 mois de distribution)
- Faible endettement (2%)
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Fructirégions Europe
Les points clefs
- Très majoritairement investie en bureaux (81% de la valeur des actifs, 84% des loyers)
- Réserves correctes (3,3 mois de distribution)
- Endettement très modéré (5,93%)
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Immo Evolutif
Les points clefs
- Majoritairement investie en bureaux (60% de la valeur des actifs, 53% des loyers)
- Positionnée à 27% sur les secteurs commerce et hôtellerie
- Réserves correctes (2,3 mois de distribution)
- Endettement très modéré (6,15%)
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Laffitte Pierre
Les points clefs
- Majoritairement investie en bureaux (68% de la valeur des actifs, 67% des loyers)
- Positionnée à 29% sur les secteurs commerce et hôtellerie
- Réserves correctes (3,6 mois de distribution)
- Aucun endettement
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Pierre Plus
Les points clefs
- Très majoritairement investie en commerces (82% de la valeur des actifs)
- Revenus provenant à 28% du secteur alimentaire
- Bonne diversification en termes de baux (402) et de sites (166), mais un actif commercial représente 9% du patrimoine
- Très faibles réserves (0,2 mois de distribution)
- Endettement modéré (7,26%)
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Frédéric Tixier
Toutes les communications de crise d’AEW Ciloger
1- AEW Ciloger : Covid-19, le point sur l’immobilier et les SCPI (19 mars)
2- AEW Ciloger : Covid-19, quel impact pour les SCPI ? (24 mars)
3- AEW Ciloger : Covid-19, marché secondaire (24 mars)
5- AEW Ciloger : Focus sur le marché immobilier et nos SCPI (3 avril)
6- AEW Ciloger : Covid-19, focus sur nos SCPI fiscales d’immobilier résidentiel (8 avril)
7- AEW Ciloger : Covid-19, focus sur nos SCPI immobilier d’entreprises (8 avril)
Lire aussi
Forte corrélation entre marchés financiers et prix de l’immobilier d’entreprise… sur le long terme
L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Amundi Immobilier
L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Atland Voisin
A propos d’AEW Ciloger(i)
AEW Ciloger gère, au travers de fonds grand public, 23 SCPI et 2 OPCI grand public, soit plus de 7 Mds€ d’actifs au 30 septembre 2019. Elle accompagne 100 000 associés dans leurs investissements immobiliers. AEW Ciloger se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers. Division grand public du groupe AEW, AEW Ciloger est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
