L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Amundi Immobilier
Amundi Immobilier, poids lourd du marché des SCPI et des OPCI, a, comme la plupart des sociétés de gestion, commencé par rassurer ses clients sur sa capacité à maintenir son activité durant la crise. Elle s’est également employée à leur fournir une vision plus précise du degré d’exposition de son patrimoine sous gestion. Focus sur les principaux véhicules gérés par Amundi Immobilier.
« Les actifs immobiliers les plus exposés à la crise sanitaire sont le commerce, l’hôtellerie, et les parcs d’activités hébergeant des TPE ou PME », commence par rappeler Amundi Immobilier dans un flash info rédigé le 20 mars dernier. La société de gestion s’est donc livrée à l’analyse sectorielle des 750 actifs qu’elle gère pour le compte de ses principaux véhicules immobiliers grand public[1]. Le résultat est encourageant : ces derniers sont en effet très majoritairement (80%) investis en actifs de bureaux. L’un des secteurs qui sera, tout du moins à court terme, le moins impacté par la crise du coronavirus.
SCPI Amundi : exposée à 83% au secteur des bureaux
Dans le détail, ces fonds grand public sont exposés à hauteur de 10,52% au secteur du commerce. A 4,82% à celui de l’hôtellerie. Et à 2,60% à celui des parcs d’activités. Soit, au total, à 17,95% sur l’ensemble de ces trois secteurs « exposés ». Les 3 principales SCPI d’entreprise d’Amundi Immobilier affichent un moindre degré d’exposition. Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine sont en effet pour leur part encore plus majoritairement investies dans le secteur des bureaux : 83,4%. Contre 80,1% pour Opcimmo, l’OPCI le plus important du marché (8,4 Md€ d’encours sous gestion). Outre cette répartition sectorielle favorable[2], les véhicules immobiliers d’Amundi bénéficient également d’une forte diversification géographique. Le portefeuille de ces quatre principaux véhicules est en effet investi dans 10 pays. Ils sont également en partie protégés par leur taille.
Diminution des produits locatifs sur le deuxième trimestre
Car les SCPI d’Amundi figurent elles aussi parmi les poids lourds du marché. Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine dépassent chacune les 3 Md€ de capitalisation. Et Génépierre frôle le milliard… Amundi Immobilier ne sous-estime pas pour autant l’impact de la crise sur son activité. Le gestionnaire s’attend notamment à un recul des transactions immobilières. Tout en précisant que les projets d’investissements engagés continuent « à progresser favorablement ». Et que tous les capitaux collectés fin 2019 et début 2020 sont, « à ce jour », tous investis. Côté loyers, le premier trimestre a déjà été encaissé. Et les quittances du deuxième ont été envoyées. Mais, reconnaît la société de gestion, « nous nous attendons à ce que leurs encaissements soient plus problématiques. Notamment dans les secteurs les plus touchés ».
Effet « atténué » sur le niveau des distributions
Amundi Immobilier anticipe ainsi « une diminution des produits locatifs pour le deuxième trimestre ». Et, n’exclut pas que cette situation perdure « possiblement, le temps de la reprise, au début du second semestre ». Son impact sur le niveau de distribution des SCPI serait toutefois limité. Tout du moins sur l’ensemble de l’année. En raison de « la composition du patrimoine de nos fonds », rappelle la société de gestion, en faisant référence à leur faible degré d’exposition aux secteurs les plus touchés par la crise. Ainsi, bien sûr, qu’en raison de leur diversification géographique et sectorielle. Et de la « qualité financière des locataires ». Un autre facteur explique pourquoi Amundi Immobilier estime que les effets de la crise en cours sur le niveau des distributions seront a priori « atténués » : le niveau des réserves constituées.
Jusqu’à plus d’un an de distribution en réserve…
Les trois principales SCPI d’Amundi Immobilier affichent en effet des niveaux de report à nouveau assez exceptionnels. Fin 2018, sur la base donc des dividendes versés au titre de cet exercice, ils se situaient entre 187 jours de distribution[3] pour Rivoli Avenir Patrimoine. Et jusqu’à 373 jours – plus d’un an donc de dividendes en réserve – pour Génépierre… Les chiffres 2019, qui n’ont pas encore été communiqués, sont toutefois du même ordre. Ils confirment que ces trois SCPI disposent de réserves importantes pour maintenir le niveau de leurs dividendes en 2020. A condition que la société de gestion décide d’utiliser ces réserves… Jean-Marc Coly, son directeur général, reconnaît que la décision n’est pas encore totalement arrêtée. Mais que le recours aux réserves sera sans doute partiel (voir l’interview de Jean-Marc Coly).
Revalorisation des parts d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine
A cet aspect « revenus » s’ajoute enfin un autre élément stabilisateur : la valeur des patrimoines détenus. Ceux-ci, dans le cadre de la préparation du rapport annuel 2019, ont été expertisés au 1er trimestre 2020. Et « les experts nous ont indiqué que les valeurs ne seront pas affectées par les évènements actuels », précise Amundi dans sa note datée du 20 mars. Ces patrimoines se sont d’ailleurs revalorisés en 2019. Ce qui a conduit – bien avant le début du confinement – à une augmentation de la valeur des parts des SCPI Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine. Au 1er mars dernier, celles-ci ont été réévaluées de respectivement + 0,85%, + 0,56% et + 2,01%. Cette performance passée ne préjuge pas, bien sûr, des valorisations à venir. Amundi reconnaît d’ailleurs qu’il est « prématuré d’affirmer que les prochaines valorisations de nos immeubles ne seront pas impactées ».
Pas de tension sur le marché des parts
Ajoutant qu’il est « probable » que « les immeubles de commerces et hôtellerie puissent accuser une variation ». Pour l’heure, enfin, le gestionnaire qui, on le sait, attache une grande importance à la liquidité, n’observe pas de tension sur le marché des parts. Le marché des souscriptions/rachats a « fonctionné normalement jusqu’à présent, sans mouvement particulier à signaler », écrit-il. Non seulement les demandes de rachats n’ont pas augmenté, mais les souscriptions demeurent à un niveau élevé. Y compris sur le mois de mars. Le montant collecté durant les premières semaines de confinement est en effet « identique, voir supérieur » à celui observé en mars 2019, reconnaît Jean-Marc Coly. La preuve que, pour l’instant, les actionnaires de SCPI ont su garder la tête froide. Et compris que, sur le moyen terme, leur placement ne serait pas nécessairement le plus impacté par la crise en cours…
Frédéric Tixier
[1] L’OPCI Opcimmo et les SCPI Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre.
[2] On estime que l’ensemble des SCPI sont exposées, en moyenne, à hauteur d’environ 67% à la classe d’actifs bureaux, et à hauteur d’environ 20% à la classe d’actifs commerces.
[3] Le nombre de jours de distribution est calculé en divisant le dividende brut 2018 par part par le RAN par part fin 2018, après affectation du résultat, et en multipliant le montant obtenu par 365.
Toutes les communications de crise d’Amundi Immobilier
Flash infos Amundi Immobilier du 20 mars
Communication spécifique sur Opcimmo
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A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi (n°1 de l’asset management en Europe et dans le top 10 mondial), est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 37,6 Mds d’euros sous gestion fin 2019, elle est n°1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
