Les nouveaux souscripteurs participant à l’augmentation de capital en cours devront payer 7,5 % de plus que la valeur de reconstitution pour cette SCPI investie principalement en commerces qui a toujours privilégié la protection du capital des associés.
Depuis le 28 Juillet 2014 Foncia Pierre Rendement a ré-ouvert son capital. Sa 10ème augmentation de capital de 35.000 parts au prix de souscription de 910 euros par part présente une particularité. Le prix des nouvelles parts est supérieur de 7,5 % aux 846,30 euros de la valeur de reconstitution de la SCPI (valeur du patrimoine + droits et commissions de souscription). Le fait est assez rare pour le souligner. Toutes les SCPI ne peuvent se permettre d’attirer le chaland en exigeant une prime qui a le mérite de rassurer les anciens associés toujours craintifs à l’idée d’une dilution de la valeur de leurs parts. Surtout quand cette crainte est attisée comme aujourd’hui par des tensions sur le marché de l’investissement qui provoquent une tension des rendements immobiliers à l’acquisition.
Visiblement, cette barrière ne gêne pas vraiment l’opération en cours et Danielle François-Brazier, directeur général de la société Foncia Pierre Gestion escompte avec sérénité que 20 000 parts, sur les 35 000 proposées au public d’ici le 27 juillet 2015, auront été souscrites d’ici la fin de l’année.
Mais pourquoi dont payer plus cher que ça ne vaut ? Sauf à remettre en cause le conservatisme des experts qui restent toujours prudents sur l’évolution des valeurs, il faut simplement reconnaître que les souscripteurs de la SCPI Foncia Pierre Rendement de 2014 acceptent de le faire parce qu’ils y trouvent leur compte. En instantané, sur la base des derniers comptes publiés, ceux de l’année 2013, le loyer quittancé par part atteint 53 euros, procurant aux parts un rendement immobilier de 5,99 % sur la base du prix moyen constaté en 2013 (884,89 euros). C’est près du double que ce que peut espérer l’acquéreur d’un studio bien acheté à Paris. D’autant que si les valeurs de l’immobilier de commerce continuent de progresser un peu partout en France, la tendance est plus fragile pour le résidentiel. Ce loyer a permis de dégager un bénéfice par part de la SCPI de 46,85 euros, donnant lieu à une distribution de 46,80 euros, offrant un rendement des parts de 5,29 % (supérieur à la moyenne des SCPI en 2013 : 5,11%). A noter que le poste travaux s’inscrit en moyenne à 400 000 euros, ce qui est faible (2,6 % des loyers quittancés) en raison de la forte présence de commerces dont les travaux facturés à la SCPI ne concernent que les parties communes alors que les locataires assurent le principal des aménagements et de l’entretien.
La performance globale des parts de Foncia Pierre Rendement a par ailleurs été boostée l’an dernier par une revalorisation du prix moyen de la part de 2,92 %, portant la performance globale à 8,21 % sur l’année. Ce qui a permis à cette SCPI de figurer aux avant-postes de l’ensemble des SCPI d’immobilier d’entreprise. La revalorisation progressive du prix des parts est une marque de fabrique de Foncia. Comme l’explique Danielle François-Brazier « bien que les SCPI soient un produit de rendement, nous sommes soucieux chez Foncia de veiller à la protection du capital ». Et c’est en regardant l’évolution du prix des parts de Foncia Pierre Rendement que l’on comprend mieux pourquoi les souscripteurs acceptent de payer une prime sans barguigner. Les plus chagrins pourront se consoler en constatant que la commission de souscription comprise dans le prix des parts n’est que de 8 %, un record à la baisse pour les SCPI à capital fixe.
Plus parlant que le taux de rendement interne (TRI) à 10 ans affiché par les parts (10,27 % contre 8,27 % pour l’ensemble des SCPI), l’évolution du prix des parts est instructive. Le prix de souscription est passé de 540 euros à la fin 2003, à 910 euros aujourd’hui, soit une progression de 68 ,5 %. Sur cette période, l’évolution du prix moyen des parts de SCPI calculée par l’IEIF a atteint 32,15 %. Foncia Pierre Rendement a donc vu le prix de ses parts progresser plus de deux fois plus vite que ses pairs ! Pour compléter cette analyse de la gestion de la SCPI, remarquons que le loyer par part est passé en 10 ans de 41,35 euros à 53 euros, quand l’érosion monétaire n’a porté le montant initial qu’à 47,65 euros. Là aussi la SCPI a fait deux fois mieux ! C’est le fruit d’une gestion serrée qui a permis un taux d’occupation de rester toujours sur la crête des 96 % (96,61 % en moyenne sur 2013, 97,05 % à la fin septembre 2014).
Le pari n’était pas gagné quand Danielle François-Brazier a entrepris la fusion de quatre petites SCPI en 2002, trois ans après que Foncia Pierre Gestion ait hérité de leur gestion. Quand la SCPI Georges V Rendement, avant de prendre le nom de Foncia Pierre Rendement, a absorbé Finipierre 3, Revenus Boutique et Pierre Rendement, l’ensemble ne pesait pas lourd. A la fin 2004, le patrimoine est composé de 78 immeubles développant 35 000 mètres carrés. Les 10 augmentations de capital qui rythmeront la décennie permettront de porter ce patrimoine à 162 immeubles et 105 645 mètre carrés. Ainsi en arbitrant assez peu (les cessions n’ont pas dépassé 750 000 euros en 10 ans) et en conservant l’essentiel des actifs en portefeuille, la SCPI investie majoritairement en commerces en région parisienne (seulement 6,87 % en bureaux) a vu la surface moyenne de ses biens passer de 455 à 652 mètres carrés. Plus encore que la surface unitaire, la taille acquise par le fonds immobilier lui permet aujourd’hui d’acquérir des actifs plus importants. Les dernières acquisitions font ainsi état de l’achat des murs d’une école de commerce situés dans le 11ème arrondissement de la capitale pour un prix de 4,9 millions d’euros lui procurant un rendement immobilier de 7,33 %. A ses côtés, on trouve un local commercial acheté dans le quinzième arrondissement acquis lui aussi avec un bail de 6 ans fermes pour le même montant sur la base d’un rendement immobilier de 6,50 %. En s’éloignant un peu de Paris, la SCPI trouve davantage de rendement à Franconville (95) avec un local commercial payé 3,2 millions pour un rendement de 7,8 %. Mais si vous demandez à Danielle François-Brazier l’investissement dont elle est le plus fière, elle vous répond immédiatement le salon de coiffure du 1 avenue du président Wilson dans le bon seizième arrondissement de la capitale (voir photo) pour près de 4 millions. Ce n’est pas seulement la femme élégante qui parle alors, mais aussi la redoutable négociatrice qui attend l’heure du renouvellement du bail dont elle sait bien qu’il est manifestement libellé à un loyer sensiblement en dessous du marché. Quant aux 18 millions attendus pour les souscriptions de 2014, ils sont déjà partiellement mobilisés pour les engagements d’achat d’une boutique de 155 m² rue saint Sulpice (75006) pour 3,3 millions d’euros et pour un local commercial de 1 550 m² rue du Hameau (75015) pour 6,23 millions d’euros. On le voit dans ces dernières acquisitions un recentrage sur des surfaces commerciales prime est opérée car comme l’indique la dirigeante « je me méfie aujourd’hui des grandes surfaces de sortie de ville qui font peser un trop gros risque unitaire en cas de départ du locataire ».
Christophe Tricaud
Pierrepapier.fr
À propos de la SCPI Foncia Pierre Rendement
En 2013, pour la période de 10 ans (2003/2013), le Taux de Rendement Interne de la SCPI s’établit à 10,27 %. Le TRI 5 ans ressort à 6,81 %, celui à 15 ans ressort à 12,39 % Le taux d’occupation moyen financier atteint 96,61% en moyenne sur l’année 2013.
Le résultat de l’année est de 46,85 euros par part avec un versement de dividende annuel de 46,80 euros par part.
Le taux de distribution sur la valeur de marché ressort à 5,29% et parallèlement, le prix moyen pondéré acquéreur de la part est passé de 859,82 euros en 2012 à 884,89 euros en 2013 soit une évolution de 2,91 %.
Avec un prix de souscription de 910 € sur cette nouvelle augmentation de capital, le prix de la part évolue de 2,82% par rapport au prix de souscription de 885 € sur la précédente augmentation de capital.
Le patrimoine se répartit à Paris (22,52 %) en région parisienne (32,80 %) et en métropole régionale (44,68%). Il comprend des boutiques à hauteur de 41,89 %, des locaux commerciaux (45,07 %), des bureaux (6,87 %) et un compartiment divers (6,07%) comprenant des locaux d’activités, des laboratoires en pied d’immeuble et un centre de séminaires.
