Sébastien Bareau interroge Sabine Tellier, associée du cabinet Berger & Associés, à Paris. Positionné sur le segment du family office, l’immobilier entre souvent dans les solutions préconisées. Mais les SCPI ne semblent pas le véhicule préféré des gestionnaires…
Quel est l’historique du cabinet Berger & Associés et son encours sous gestion actuel ?
Sabine Tellier – Le cabinet Berger & Associés a été créé en 2013 par Fabien Berger. Les autres associés, tous issus du monde de l’assurance – nous avons tous travaillé chez le même assureur -, l’ont rejoint au fur et à mesure. Pour y développer, ensemble, une clientèle de family office. Notre encours global est de 65 millions d’euros, dont une vingtaine sous forme d’encours conseillés.
Quelles typologies de produits préconisez-vous ?
Sabine Tellier – Nos préconisations résultent exclusivement des études patrimoniales que nous réalisons, systématiquement, pour nos clients. Lorsque nous proposons des solutions d’assurance-vie, ou de capitalisation, nous exploitons l’ensemble des possibilités offertes par ces outils patrimoniaux. Ils permettent de répondre subtilement aux besoins juridiques et fiscaux spécifiques à chaque client. Tels que par exemple démembrement, compléments de revenus, adossement, co-souscription. Ou gestion des spécificités liées aux bénéficiaires. Autre illustration de notre méthode basée sur l’étude amont des besoins : depuis la loi PACTE, et notamment la création du PER, nous développons significativement les études retraites pour notre clientèle de médecins et chirurgiens. Afin d’analyser la pertinence de transférer, ou non, l’épargne de leurs anciens contrats sur cette nouvelle enveloppe retraite.
Y a-t-il des produits « tabous » ?
Sabine Tellier – Les produits vers lesquels nous n’irons pas sont ceux que l’on peut qualifier d’exotiques. Et qui ne sont pas validés par l’AMF ou l’autorité réglementaire concernée. Nous sommes par ailleurs très prudents quand nous sommes confrontés à des offres qui promettent des rendements très élevés mais sans risque…
Préconisez-vous un peu d’immobilier ?
Sabine Tellier – Bien entendu. Nous utilisons l’immobilier de plusieurs manières. Tout d’abord, l’immobilier peut entrer au sein d’un outil tel que l’assurance-vie. Lorsqu’un client présente un profil prudent ou équilibré, nous privilégions les SCI qui assurent des revenus stables assortis d’un minimum de volatilité. Ces supports immobiliers représentent alors une grande partie de la poche unité de compte des contrats. Si nos clients sont disposés à accepter la volatilité des marchés actions, prêts à prendre plus de risques pour gagner en performance, les foncières cotées trouvent alors pleinement leur place dans nos allocations d’actifs. Et ce d’autant plus que leur régime d’exonération au titre de l’IFI est un point important de la réflexion globale. Une quote-part raisonnée de foncières cotées peut également entrer dans les portefeuilles de profils prudents ou équilibrés. A condition de bien adapter le pourcentage de risque à leur horizon de placement.
Quid de l’immobilier en direct ?
Sabine Tellier – Notre approche de l’immobilier direct, assorti ou non d’une fiscalité particulière, passe aussi généralement par un recours à l’endettement. Les attentes de nos clients, et notre goût pour les actifs de qualité, nous conduisent à privilégier certains types d’opérations. Telles que les possibilités offertes par les monuments historiques ou par les biens relevant du régime Malraux. Ainsi que les opérations utilisant le mécanisme des déficits fonciers. Nous encourageons également des solutions en meublé dans diverses occurrences. En revanche, l’immobilier collectif, tel qu’il est massivement proposé au travers des SCPI, ne correspond pas nécessairement aux besoins de notre clientèle. Nous le proposons donc marginalement.
Quelle serait la composition d’un portefeuille type pour un client lambda ?
Sabine Tellier – Il faut bien évidemment traiter à part la partie défiscalisation immobilière. Dans ce type d’opération, il n’y a évidemment pas de règle définitive. La réponse dépend toujours du besoin patrimonial du client, compte-tenu des contraintes qui lui sont propres. Dans nos allocations d’actifs en assurance, ou de manière plus globale, les proportions sont variables. Elles dépendent du profil de risque de nos clients. Et peuvent aller de 7% à 10% pour les SCI, et de 10% à 15% pour les foncières cotées. Une fois encore, tout dépend du profil de risque de chaque client associé à son horizon de placement.
Sébastien Bareau
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