Nous privilégions les SCPI qui collectent régulièrement…

Excellis : « nous privilégions les SCPI qui collectent régulièrement… »

Dans ce premier article consacré à l’avis – et à la vie – des CGP, Sébastien Bareau interroge Sébastien Martinez, fondateur du cabinet Excellis, à Lyon. Qui affiche clairement sa préférence pour les solutions d’investissement en immobilier…

Pouvez-vous nous rappeler votre parcours professionnel ?

Sébastien Martinez – Issu du monde de la formation professionnelle (gérant de grands comptes en formation informatique, management et autres), je décide de changer de cap en 2003. Je commence alors une carrière comme indépendant dans un groupe immobilier. Puis, très vite, je dirige un premier cabinet de gestion de patrimoine, en 2006. Je m’inscris à l’Aurep de Clermont-Ferrand et y obtiens mon DU. Puis, en 2008, je fonde Excellis, avec 4 associés. Je rachète leurs parts deux ans plus tard. En 2015, je m’installe à Lyon et reforme une équipe constituée de 4 personnes. Une cinquième est actuellement en cours de recrutement.

Pourquoi ce nom « Excellis ». Et combien d’encours gérez-vous à ce jour ?

Sébastien Martinez – J’ai choisi le nom de mon cabinet, Excellis, pour plusieurs raisons : Excel, pour le tableau de calcul, Excellence, pour l’objectif à atteindre, et Lis, avec l’idée de lisser cet objectif dans le temps. A ce jour, nous gérons un encours d’environ 20 millions d’euros. Notre collecte progresse de 25% chaque année. Quant à notre chiffre d’affaires, il a atteint 325 000 € en 2018. Il devrait être proche de 520 000 € en 2019.

Quelle typologie de produits préconisez-vous en général ? Et pour quelles raisons ?

Sébastien Martinez – De manière générale, nous ne préconisons pas ce que nous ne comprenons pas. Ni ce que nous ne souscririons pas à titre personnel : le bitcoin ou autres placements « exotiques », comme les terrains à l’étranger par exemple. Et, bien entendu, nous ne préconisons que des supports en adéquation avec le profil d’investissement des clients. Parmi nos solutions préférées figure en bonne place l’immobilier. Que cela soit en investissement locatif, en résidence principale, ou via des SCI ou des SCPI de rendement.

Quels sont vos critères de sélection pour les SCPI ?

Sébastien Martinez – Celles que nous sélectionnons ont généralement une réelle profondeur de marché. Elles peuvent ainsi rapidement absorber et investir de nouveaux capitaux. Elles sont également systématiquement gérées par des sociétés qui ont fait leur preuve. Nous privilégions en conséquence les SCPI qui collectent régulièrement, et sont en mesure de placer de 50 à 100 M€ par an. A l’inverse, nous évitons les SCPI qui collectent peu, achètent rarement, ou sont trop en concurrence frontale avec d’autres acteurs du marché. Enfin, nous préférons les SCPI peu chargées en frais, afin de pouvoir garder une certaine souplesse d’arbitrage. Il nous arrive également de souscrire des SCPI via des contrats d’assurance-vie, pour la pérennité des revenus.

Quelle serait l’allocation type, incluant une part d’immobilier, que vous recommanderiez aujourd’hui ?

Sébastien Martinez – Pour un profil « standard », je placerais environ 60% du portefeuille en SCI ou SCPI, en mixant diverses typologies telles que le résidentiel, le commerce, les bureaux ou la logistique. Le reste du portefeuille serait investi en unités de compte, elles aussi sélectionnées en fonction de plusieurs thématiques et zones géographiques. Il pourrait s’agir par exemple de fonds actions privilégiant des thèmes tels que l’intelligence artificielle, les infrastructures ou les équipements. Ainsi que des fonds d’obligations d’entreprises cotées sur différents marchés. Ces placements seront bien sûr à arbitrer en fonction des tendances de marché.

Et au sein des contrats d’assurance-vie, quelle est la part d’unité de compte immobilière à retenir  ?

Sébastien Martinez – Elle peut aller, selon nous, selon la durée d’investissement et le profil de l’investisseur, jusqu’à 100%. Les fonds en euros ne sont à retenir que s’ils comportent une part importante d’immobilier, type club deal ou SCPI.

Sébastien Bareau


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