L’expérience des deux dernières grandes baisses boursières, 2001 et 2008, montre que les effets sur l’immobilier ne sont pas systématiques. Que va-t-il se passer cette fois-ci ?
Les deux questions qu’il faut poser sont :
- Quelle est la part de nouveau, quelle est la part de déjà vu dans le choc présent ?
- L’immobilier sera-t-il touché, ou sera-t-il une valeur refuge ?
Attention, une valeur-refuge n’est pas ce que l’on pense habituellement.
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Crise, le déjà vu et le nouveau
L’épidémie venue de Chine a pris l’Europe et les États-Unis par surprise. Le choc psychologique est immense, et l’on pressent que le choc économique sera rude pour la croissance. Quelle leçon tirer des deux précédentes catastrophes ?
Le choc 2001 – 2003 : bulle internet et attentats
Entre Septembre 2000 et Mars 2003, le CAC 40 est passé de 6 944,77 (un pic historique) à 2 406,04 (un « plus bas » historique), soit une baisse de près de 65 % en deux ans et demi.
- Explications. D’abord l’éclatement de la bulle internet, puis les attentats du 11 Septembre 2001, puis l’affaire Enron et enfin l’ambiance internationale qui a précédé la guerre d’Irak.
- Commentaire. L’éclatement de la bulle internet était un phénomène propre à la Bourse. Celle-ci a connu une « correction » certes, et le choc a été sensible sur l’emploi dans le secteur internet / informatique, et par voie de conséquence sur le marché immobilier des bureaux. Mais pas de crise économique. Ce sont les attentats du 11 Septembre et son impact psychologique mondial qui ont immédiatement enfoncé les cours de Bourse, et qui ont eu des effets sur l’économie.
Le choc 2008 – 2009 : subprime et faillite Lehmann Brothers
La Bourse avait rapidement pansé les blessures du choc de 2001. En Juin 2007, le CAC 40 atteignait un pic de 6 168, 14…et plongea jusqu’à 2 519,29 en Mars 2009, soit une baisse de près de 60 % en moins de deux ans.
- Explications. La crise des « subprime » qui a éclaté en août 2007 a ébranlé le système financier. La faillite retentissante de la banque Lehmann Brothers en octobre 2008 a entraîné un effet domino et obligé les États et les Banques Centrales à intervenir comme jamais auparavant pour « sauver le monde ». Ce qui a été fait, mais à quel prix !
- Commentaire. L’ébranlement du système financier mondial a eu immédiatement des répercussions économiques, avec destructions d’emplois et réduction de la consommation. La Bourse a dévissé, l’économie s’est brutalement ralentie.
Partout les marchés immobiliers ont souffert, immobilier d’entreprise et logement. Sauf en France où la loi Scellier votée en urgence fin 2008 a réussi à soutenir le marché du logement en favorisant l’investissement locatif. Ce qui a évité un ralentissement général du marché et donc une baisse sensible des prix.
Crise du coronavirus, mars 2020
Il y a sans aucun doute des similitudes fortes entre les attentats du 11 septembre 2001, la faillite de Lehmann Brothers en 2008, et l’épidémie du « covid-19 »
- L’inattendu vient de se produire
- Le choc psychologique est immense.
- Les Bourses dévissent.
- L’incertitude est quasi-totale sur ce qui va suivre immédiatement.
- Impossible d’avoir une idée précise des désastres futurs sur l’économie
- Mais il ne fait aucun doute qu’il y aura des conséquences
- Donc on s’inquiète encore plus.
En revanche, l’épidémie du Coronavirus présente une spécificité majeure par rapport aux chocs précédents.
- Il s’agit d’un péril sanitaire, donc humain, avant d’être politique, économique ou financier.
- Les victimes des attentats de 2001 nous ont bouleversé, mais nous étions de lointains spectateurs. Là, chacun pense à ses enfants, à ses amis, à ses connaissances, à lui-même. Le sentiment d’inquiétude ou au moins d’incertitude devient diffus, et pénètre tous les coins et recoins de la société.
- Deux questions deviennent alors meurtrières : en fait-on assez ? En fait-on trop ?
Épidémie, ce qu’on sait et ce qu’on ne sait pas
Les deux aspects qui suscitent le plus d’interrogations sont l’épidémie elle-même, et l’ampleur de ses conséquences sur l’économie.
Le problème sanitaire
Plusieurs aspects sont aujourd’hui bien connus.
- Comment l’épidémie se transmet, et quelles mesures de précaution peuvent l’arrêter.
- Les personnes qui ont le plus de probabilité d’être atteintes sont celles dont le système immunitaire est affaibli. Cela signifie qu’un bon niveau d’hygiène est relativement protecteur. C’est la raison pour laquelle en principe nos pays devraient être moins touchés que les populations pauvres et denses. Raison aussi pour laquelle les personnes âgées sont plus vulnérables.
- La maladie n’est pas mortelle chez les enfants et les jeunes, elle n’est souvent pas mortelle chez les autres…si on la soigne.
La véritable question est donc de savoir si nos systèmes de santé seront à la hauteur de l’épidémie. Autrement dit, s’il est possible de traiter rapidement toute personne touchée, ou si nos hopitaux seront débordés. Si c’était le cas, qui sait ce qui arriverait ensuite ? Il y a donc une question de rapidité et d’ampleur de la contagion. On comprend alors les mesures de prudence, de mise en quarantaine, d’annulations de grandes rencontres, pour éviter que l’épidémie n’aille plus vite que les capacités de traitement. Certains peuvent juger ces mesures excessives. Il est tentant de parler de psychose, de dire que les media en font trop, comme à leur habitude.
Il est vrai qu’avec toutes ces mesures « le coronavirus tuera plus d’entreprises que de personnes », selon l’expression qui a largement circulé. Mais il est difficile aussi d’ignorer l’enjeu d’une lutte rapide…
Les difficultés économiques
L’épidémie a été déclaré en Chine au début de décembre 2019, des mesures extraordinaires de mise en quarantaine ont été mises en oeuvre. Près de trois mois plus tard le pic est passé, l’épidémie recule et le pays se remet lentement au travail. Il faut reconnaître aussi qu’en Chine, des mesures peu envisageables dans les pays européens ont été prises, comme des baisses salariales temporaires de 30 à 50 %…question de survie des entreprises. Et la Bourse chinoise a pratiquement retrouvé son niveau d’avant-crise. De même en Corée, autre pays de population dense, l’épidémie vient de passer son pic et régresse. Il semble donc, d’après les informations actuellement disponibles, que la contagion puisse être assez rapidement maîtrisée.
La grande question est : irons-nous aussi vite ?
- Dans la meilleure des éventualités, donc, le pic devrait être atteint chez nous en mars ou avril, puis les choses revenir progressivement dans l’ordre.
- Dans la pire, nos systèmes de santé n’arrivent pas à suivre le rythme de l’épidémie, celle-ci s’emballe et il faut plusieurs mois pour en venir à bout.
On devine aisément que le scénario économique sera très différent selon la durée de la coexistence entre l’épidémie et les mesures de grande ampleur.
Les impacts déjà connus ou prévisibles
Il y a néanmoins plusieurs choses que l’on sait d’ores et déjà.
- Les dégâts sur l’économie sont certains. Plusieurs secteurs – tourisme, hôtellerie, commerce – ont été violemment frappés. L’effet contagion fonctionnera là aussi.
- Il y aura donc, à court terme, un net ralentissement de la croissance, voire à certains endroits dans le monde, une récession. Avec les emplois détruits, les entreprises en difficulté, on prend l’ascenseur. Pour remonter, c’est l’escalier.
- Les Banques Centrales ne peuvent que maintenir les taux très bas dans un horizon proche. Elles interviendront peut-être aussi plus massivement, une nouvelle fois en augmentant les liquidités.
- À plus long terme, la mondialisation va changer de visage. Les circuits de production et d’échange vont être réorganisés, pour une meilleure sécurité des approvisionnements. Cela veut dire qu’il y aura des investissements importants vers la relocalisation, au moins partielle, de certaines productions. Alors que la mondialisation depuis la chute du mur de Berlin avait été dans le sens d’une répartition large des activités à l’échelle de la planète, on voudra désormais rapprocher géographiquement production et consommation.
Quels impacts sur la Bourse et l’immobilier ?
Une mauvais économie n’est bonne ni pour la Bourse ni pour l’immobilier. Comment pourrait-il en être autrement ? Mais tout dépend de la durée et de l’ampleur du ralentissement économique.
La Bourse n’aime pas l’incertitude
Il est important de comprendre que la Bourse est très sensible aux vents de l’incertitude. Le plus souvent quand elle baisse fortement, on ne sait pas où on en est. Cela peut paraître paradoxal, mais elle commence généralement à remonter dès que l’étendue des dégât est bien connue. C’est d’ailleurs exactement ce qui vient de se passer en Chine.
Il est donc possible que la grande chute boursière que nous venons de connaître soit suivie d’une remontée relativement rapide. D’autant plus que très vite elle contemplera tous les nouveaux investissements pour relocaliser les productions. Et peut-être s’emballera à nouveau.
Dans ce cas, il ne faudrait pas rater les opportunités d’achat en baisse. Voir l’exemple concret sur la dernière crise (2008-2009).
Mais comment savoir s’il n’y aura pas une onde de choc ?
Ce qui s’est passé en 2007 – 2008 ne peut pas être oublié. La crise des subprime a éclaté en août 2007, et en été 2008 le problème semblait maitrisé. Oui, mais en-dessous (je n’entrerai pas ici dans des détails trop techniques) les mécanismes financiers se grippaient, et il y eut la faillite retentissante de la banque Lehmann Brothers. On connait la suite, comme un effondrement de dominos.
Doit-on craindre un phénomène similaire, avec par exemple un accident sur un secteur économique trop endetté, ou sur une partie vulnérable de la sphère financière ? La chute récente des prix du pétrole peut-elle entraîner à son tour d’autres problèmes ? Difficile à dire aujourd’hui.
Il y a donc encore des inconnues. Cela veut dire que la baisse de la Bourse n’est peut-être pas l’affaire de quelques mois. Dans ce cas, elle connaitra certes des hauts et des bas, peut-être une descente à des niveaux encore inférieurs. Puis, dans quelques années au plus, elle remontera. Comme toujours.
L’immobilier sera-t-il la valeur refuge ?
Il est tentant aujourd’hui de dire que l’immobilier a toutes les raisons de bien résister, voire de jouer le rôle de valeur refuge. Pas si simple !
Le principe de la valeur refuge
D’abord, qu’entend-on par valeur-refuge ? Il faut se souvenir que cette expression est née pour désigner l’or, à une époque où il était encore la référence monétaire. Le métal jaune était encore le soleil autour duquel tournaient, telles des planètes, les différentes monnaies. En cas de crise, ou d’inflation, acheter de l’or signifiait sécuriser un pourvoir d’achat futur. Bon, le monde a bien changé !
Ensuite, d’où vient l’idée de l’immobilier valeur refuge ? De l’époque où il y avait une inflation forte. Autrement dit des années soixante et soixante-dix. Quand l’argent perd de sa valeur en pouvoir d’achat, comment placer son argent sans le voir s’éroder ? L’immobilier a été la solution des familles françaises. La pierre se valorisait suffisamment pour que l’on soit « à l’abri » de l’inflation. Très peu d’inflation aujourd’hui, le monde a bien changé…
Enfin, quand on parle de refuge, on désigne un refuge contre quoi ? Ceux qui parlent ces jours-ci d’immobilier valeur refuge veulent dire qu’il va permettre d’éviter une perte de valeur.
Pourquoi n’y aurait-il pas de baisse des prix ?
C’est donc de prix qu’il faut parler, et dès lors il convient de parler non du marché immobilier en général, mais des marchés immobiliers.
- L’immobilier d’entreprise. Bureaux, commerce, logistique (entrepôts), entre autres. Pourquoi, si l’économie est touchée, n’y aurait-il pas de baisses de valeur ? Selon l’ampleur du ralentissement et le nombre d’entreprises touchées, on peut s’attendre à des baisses de loyers, et dans la foulée à des baisses de valeur…si on vend. Or cet immobilier est de détention longue. On l’a vu par exemple en 2008 avec les SCPI, qui ont connu deux années de baisse du prix des parts. Mais où est le problème, même pour ceux qui sont entrés en 2007, s’ils détiennent encore leurs parts. aujourd’hui ? Ils ont assurément fait un très bon placement sur la période.
- Le logement. Ici aussi il faudrait parler des marchés du logement. Par exemple quand tout va bien, les prix à Paris montent bien plus qu’ailleurs. Que s’est–il passé en 2008 ? Eh bien, il valait mieux ne pas vendre son appartement parisien en 2009, sous peine d’enregistrer une baisse par rapport aux années précédentes…. Mais une fois encore, où est le problème, même pour ceux qui venaient d’acheter en 2007, s’ils sont encore propriétaires de leur logement aujourd’hui ? Ils ont fait un excellent placement sur la période.
Le logement serait-il la dernière valeur refuge ?
Au risque de choquer, pourquoi vouloir absolument que la valeur progresse toujours en ligne droite, y compris dans un monde qui connait des bouleversements ? Imaginons un instant que l’économie soit fortement perturbée pendant un peu plus d’une année à partir d’aujourd’hui. Est-il raisonnable d’affirmer que les accédants à la propriété seront aussi nombreux ?
La question pour le marché du logement et ses acteurs – promoteurs, notaires, agences, architectes, entreprises du bâtiment – est de savoir si les investisseurs seront en plus grand nombre. Peut-être. D’abord l’incertitude économique et la peur d’aller en Bourse, ensuite l’abondance d’épargne et les taux bas, peuvent susciter un attrait renforcé pour l’investissement locatif. Mais jusqu’où ?
Surtout, c’est un raisonnement théorique. Oui, il serait intelligent d’acheter justement dans ces périodes troublées. Mais tout le monde est-il tout le temps rationnel ? C’est précisément dans les périodes troublées que l’émotionnel prend de l’importance. Plus d’hésitation, plus d’attentisme.
Et s’il y avait une onde de choc et que la crise était un peu plus longue qu’on n’ose l’imaginer aujourd’hui, est-il raisonnable de penser que les prix du logement continueraient sur leur lancée comme s’il ne s’était rien passé, comme s’il ne se passait rien ? Comment pourrait-il exister seulement une valeur refuge, de tous les instants, dans notre monde si mouvementé ?
Oublions donc la langue de bois. Oui, les prix de l’immobilier, y compris ceux du logement, peuvent connaître des variations. Bien réduites par rapport à celles de la Bourse, mais des variations quand même.
Vive l’immobilier !
Si l’on veut parler de refuge, eh bien parlons-en, mais à long terme. Car enfin, nous ne sommes pas des spéculateurs qui déplaçons notre fortune à chaque instant ! Nous pratiquons des investissements pour accompagner les différentes phases de la vie. Si l’on achète un logement pour le mettre en location, ou des parts de SCPI, c’est pour de nombreuses années. Dans cette optique de durée, oui, l’immobilier peut se voir comme une valeur refuge. C’est en effet un investissement qui traversera les turbulences. Ce qui est déjà formidable.
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