Advenis REIM débute le bal 2024 des « ajustements » du prix des parts de SCPI… Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elialys a en effet annoncé le 3 janvier dernier que le prix de souscription de la première (Eurovalys) était révisé à la baisse (de -6,8%). Et maintenu à l’identique pour la seconde (Elialys).
Les expertises de fin d’année diligentées par Advenis REIM se sont donc avérées, comme pour d’autres gestionnaires, moins bien-disantes que celles effectuées mi-2023.
Des expertises de fin d’année en retrait par rapport à mi-2023
En septembre dernier, Advenis REIM précisait en effet via un communiqué que les prix de ses deux SCPI ne seraient pas modifiés, « sur le fondement des valorisations réalisées au 30 juin 2023 ». Depuis lors, on le sait, du fait de la poursuite de la décompression des taux de rendement immobiliers, et du toujours aussi faible niveau des transactions, la valeur des actifs immobiliers s’est encore orientée à la baisse. Y compris et notamment pour les actifs « prime », sur le segment des bureaux. Sur lesquels sont majoritairement positionnées les deux SCPI d’Advenis REIM. Jean-François Chaury, interviewé en novembre dernier par pierrepapier.fr, le précisait alors déjà clairement.
« Ce sont les actifs les plus qualitatifs qui ont le plus baissé »
Le directeur général d’Advenis REIM constatait que les bureaux « core » avaient en réalité subi, en 2023, des niveaux de correction « plus importants » que les bureaux situés en périphérie des grandes métropoles. « Ce sont les actifs les plus qualitatifs qui ont le plus baissé », expliquait-il alors. Estimant, en outre, que « les transactions constatées ne reflètent pas nécessairement la qualité des immeubles et des emplacements ». Ce sont toutefois, en partie, sur les prix actés lors des ventes – y compris contraintes- que s’appuient les experts pour estimer la valeur des portefeuilles. Ceux des SCPI d’Advenis REIM ont néanmoins globalement, estime le gestionnaire, fait preuve de « résilience ». Et plus particulièrement celui d’Elialys, le véhicule dédié aux marchés immobiliers du Sud de l’Europe.
La SCPI Europe du Sud d’Advenis REIM maintient son prix de souscription inchangé
Cette dernière intervient depuis plus de 4 ans sur des actifs ibériques. Or, « le marché immobilier espagnol fait partie des marchés européens qui ont le mieux résisté en termes de volume de transactions », estime Advenis REIM. La baisse des prix y est « limitée ». Et compensée, en tout cas pour les biens détenus par Elialys, « par une forte indexation des loyers ». La SCPI bénéficie en outre d’un taux d’occupation financier de premier ordre (98,1%). De locataires de « premier plan ». Et d’une durée résiduelle des baux élevée (6 ans). Elle devrait d’ailleurs distribuer, au titre de 2023, un rendement brut de 5,5%. Mieux qu’en 2022[1]. Bref, la valorisation estimée du patrimoine d’Elialys au 31/12/2023 ne justifie pas, selon Advenis REIM, de modifier son prix de souscription.
Advenis REIM acte la baisse du prix de la part d’Eurovalys
L’évaluation de fin d’année des actifs détenus par Eurovalys, la SCPI dédiée aux actifs de bureaux allemands, constate en revanche une nouvelle dégradation par rapport à celle conduite le 30 juin dernier. Le marché immobilier allemand a effectivement davantage corrigé que le marché espagnol. De ce fait, en dépit d’un positionnement identique à celui d’Elialys (actifs core+, locataires de premier plan, importante durée résiduelle des baux, stratégie ESG active,…), et d’un effet indexation des loyers lui aussi important, la baisse de la valeur du patrimoine d’Eurovalys a conduit son gestionnaire à acter une baisse du prix de la part. Ce repli de -6,8% est qualifié de « mesuré » par Advenis REIM. Il est effectivement le moins élevé de tous ceux annoncés en 2023. Pour mémoire, les 23 SCPI ayant procédé à des révisions de leur prix de souscription l’an dernier avaient acté des baisses comprises entre -17,33% et -7,02%.
Diversification sectorielle pour la SCPI allemande d’Advenis REIM
Les valeurs d’expertises définitives ne seront toutefois communiquées que dans quelques semaines. « Nous attendons notamment de connaître le niveau final de la fiscalité allemande, qui peut avoir un impact. Et, bien sûr, l’audit de nos comptes, qui devrait intervenir fin janvier », précise Jean-François Chaury. Sous réserve d’éventuelles variations, le nouveau prix de souscription d’Eurovalys a en tout cas été fixé de manière à ce qu’il se situe, au minimum, au milieu de la fourchette autorisée[2]. La SCPI, pour l’heure essentiellement allemande et essentiellement bureau, devrait quant à elle distribuer du 5% en 2023. Un taux lui aussi supérieur à celui de l’an dernier (4,57%). Elle envisage en outre de poursuivre sa diversification sectorielle, entamée l’an dernier. Avec l’acquisition, en septembre, d’un premier actif light industrial, à Wolfsburg.
Elargissement géographique pour Advenis REIM
Advenis REIM entend d’ailleurs également élargir géographiquement sa stratégie d’investissement en 2024. Pour « profiter d’opportunités de marché », sur des zones offrant « des points d’entrée particulièrement attrayants ». Comme celles du Benelux. Du Royaume-Uni. De l’Irlande. Ou des pays nordiques. 2024 sera théoriquement, estime-t-on, un millésime favorable aux investisseurs disposant de liquidités. La collecte engrangée l’an dernier par les deux SCPI d’Advenis REIM s’est certes un peu tarie. 91 M€ au total. Contre 186 M€ en 2022. Mais moins que l’ensemble du marché. Les deux véhicules disposent en outre, selon leur gestionnaire, « d’un niveau de trésorerie disponible qui leur permettra de demeurer attentifs à toute opportunité d’acquisition… ». A suivre.
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis Real Estate Investment Management (REIM) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière paneuropéenne depuis 2017. Advenis REIM développe une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) avec 10 SCPI et une SC, construite sur la qualité de sa sélection d’actifs en Europe et destinée à des investisseurs institutionnels et privés. Elle se démarque par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). Et de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs, disponible uniquement en assurance vie sous forme d’unité de compte. Bénéficiant d’une expertise et d’un savoir-faire sur le marché de l’immobilier ancien résidentiel et sur le marché tertiaire paneuropéen, ses solutions d’épargne offrent l’opportunité de proposer une allocation immobilière diversifiée à ses associés.
En savoir plus[3]
Au 30 septembre 2023, pour l’ensemble de ses fonds gérés, Advenis REIM capitalise près de 1,2 Mds € et 95 % des encours sous gestion investis en Allemagne et en Espagne. Elle détient par le biais de ses fonds 89 immeubles, accompagne quotidiennement 563 locataires.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Contre un Taux de Distribution de 5,39% en 2022.
[2] Le prix de souscription d’une SCPI doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à sa valeur de reconstitution. Cette valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles détenus par une SCPI, plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer son patrimoine immobilier. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l’identique le patrimoine d’une SCPI.
[3] Risque de perte en capital, revenus éventuels non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. Les performances passées ne préjugent pas de performances futures. La liquidité est limitée.
