SCPI : une année 2010 exceptionnelle et des projets de réforme

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En fin de compte, l’année 2010 aura été encore plus favorable aux SCPI que nous ne l’avions annoncé. La collecte s’est élevée à 2,5 milliards d’euros, nouveau record absolu, dont 900 millions pour les seules SCPI Scellier. Et certains gérants estiment que ce résultat ne devrait pas rester une exception : l’intérêt marqué des particuliers pour l’investissement dans la pierre-papier leur semble devoir s’inscrire dans la durée. En tout cas, la capitalisation globale des SCPI  atteint maintenant 22 milliards d’euros, ce qui commence à représenter un montant significatif dans le paysage de l’épargne française.

logements-2968Le montant de la collecte n’est pas le seul chiffre positif ; les performances enregistrées en 2010 ont également été très favorables. L’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France, qui restitue la performance d’un portefeuille de fonds immobiliers non cotés et donc celle de la majorité des SCPI (certaines interviennent en dehors de l’immobilier d’entreprise), a progressé l’an passé de 8,4 %. Dans le même temps, l’indice Euronext IEIF SIIC France, qui s’est pourtant honorablement comporté, n’a progressé que de 6,7 %. En résumé, comme le soulignent les experts de l’IEIF, « dans un environnement boursier et économique incertain, les placements immobiliers sécurisants de long terme (SCPI) présentent sur l’année 2010 une performance meilleure que celle de l’immobilier coté ». Le défi pour les sociétés de gestion va être d’investir la masse de capitaux collectés l’an passé dans des conditions permettant de maintenir ce niveau de performance.

Pour les épargnants, d’autres bonnes nouvelles sont à signaler : l’ASPIM  (Association française des sociétés de placement immobilier) est fortement encouragée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) à améliorer sensiblement le statut des SCPI. Les travaux sont d’ores et déjà engagés sur plusieurs thèmes.

Les associés, mieux protégés et mieux informés

Il s’agit d’abord de revoir les règles de gestion des SCPI. Le législateur a voulu que le métier de gérant de SCPI se distingue radicalement d’autres métiers jugés plus risqués comme celui de promoteur ou de marchand de biens. Mais, du coup, les règles imposées ne permettent pas de valoriser au mieux le patrimoine des SCPI ; elles ne permettent pas, par exemple, de détruire un immeuble obsolète pour en reconstruire un autre qui pourrait se louer plus facilement et à des loyers plus élevés.

Il s’agit aussi de mieux protéger et mieux informer les associés. Par exemple, il faudrait que les associés d’une SCPI soient aussi bien protégés que les actionnaires d’une société cotée contre les manipulations de marché et les délits d’initié. C’est important pour tous ceux qui veulent céder leurs parts sur le marché secondaire. Il serait question aussi de simplifier les documents remis aux investisseurs, documents qui ont actuellement l’avantage d’être très complets, mais l’inconvénient d’être incompréhensibles… Enfin il est envisagé aussi de revoir les méthodes de calcul des performances des SCPI de façon à offrir des chiffres plus sincères et surtout permettant des comparaisons plus faciles entre SCPI.

Un autre projet, qui concerne plus particulièrement les professionnels, mais ne peut avoir que des effets positifs pour les épargnants, est l’établissement de codes de déontologie pour les gérants de SCPI et les gérants d’OPCI, de façon à préciser et compléter les diverses règles déjà en vigueur.

Tous ces travaux supposent qu’interviennent d’abord un consensus entre professionnels, puis l’approbation de l’AMF, enfin, du moins pour certaines dispositions relevant de la loi, un vote du Parlement. Mais la volonté d’aboutir semble réelle. Nous reviendrons plus en détails sur chacun de ces thèmes dans les prochaines semaines.

Gérard Horny

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