La liquidité immobilière, alchimie du 21e siècle !

« Les SIIC sont liquides. Les SCPI ne le sont pas. Les OPCI seront entre les deux ». Couramment entendues, ces trois affirmations s’avèrent trop simplistes pour être satisfaisantes. Car elles ne parlent pas de la même liquidité… Tous ces produits contiennent de l’immobilier physique. Comment peut-on parler de liquidité à propos d’un actif qui nécessite entre trois et six mois pour être réalisé ? Même en supposant que l’on ait l’acquéreur sous la main, la vente d’un immeuble prendra toujours le temps de lever l’état hypothécaire, d’obtenir les certificats d’urbanisme et de purger les droits de préemption. Les alchimistes du Moyen-Âge cherchaient en vain la pierre philosophale, capable de changer le plomb en or. Ceux de l’époque moderne ont cru inventer la pierre liquide avec la titrisation. En réalité, c’est le titre qui est liquide, pas la pierre. Et encore, cette liquidité n’est obtenue qu’à deux conditions : l’existence d’un marché animé et l’acceptation d’un prix fixé par le libre jeu de l’offre et de la demande. C’est cela qui fait la liquidité des SIIC, qu’elles payent par la volatilité des cours. A l’inverse, si les SCPI sont préservées d’une forte volatilité, c’est par l’absence d’un vrai grand marché secondaire. Un « avantage » qui pourrait bien se retourner contre elles en cas de tensions sur les marchés immobiliers. Et les OPCI ? La poche de valeurs mobilières et de fonds monétaires qu’ils doivent contenir leur confère une liquidité suffisante pour faire face aux demandes de retrait courantes des épargnants. Mais la présence majoritaire d’immobilier physique dans leurs actifs n’écarte pas la menace d’une suspension temporaire des rachats – une faculté prévue par la loi – en cas de retraits massifs et concomitants nécessitant la vente d’immeubles. Sauf à contraindre les OPCI à une liquidité totale ou presque, au prix d’une ingénierie financière complexe et coûteuse… A les vouloir liquides comme des SIIC et aussi peu volatils que des SCPI, on court le risque de ne jamais voir d’OPCI grand public.

Christian Micheaud