Emilien Rodriguez, directeur général d’Inter Gestion Groupe, revient sur l’instauration d’un nouvel indicateur pour mesurer la performance annuelle des SCPI. Mais il rappelle que ces véhicules se jugent sur le long terme. D’où l’importance de repères tels que le Taux de Rentabilité Interne (TRI). Et, surtout, de la qualité et de la pertinence de la gestion mise en œuvre. Analyse.
Alors que surgit dans le débat public l’idée d’un nouvel impôt centré non plus sur la détention immobilière mais sur les « actifs improductifs », la question de l’utilité économique des patrimoines est de nouveau au premier plan.
SCPI : une utilité économique incontestable
Dans ce contexte, les SCPI occupent une place particulière. Car elles investissent dans des actifs immobiliers tangibles, directement utiles au tissu économique. Qu’il s’agisse de bureaux, de commerces, d’hôtellerie, d’infrastructures ou encore d’immobilier de santé. Cette utilité économique explique en partie le regain d’intérêt observé en 2025. Après une période de réajustement du marché, liée notamment à la hausse des taux, la collecte repart et la dynamique de marché se réinstalle progressivement. Les épargnants reviennent, mais avec des attentes nouvelles : davantage de lisibilité, plus de transparence et une meilleure compréhension des mécanismes de performance. Afin d’aligner les pratiques de marché avec les obligations européennes, les standards de publication ont évolué, notamment avec l’introduction d’un nouvel indicateur : la Performance Globale Annuelle (PGA).
Un nouvel indicateur de performance annuelle : la PGA
Désormais publiée systématiquement dès lors que le Taux de Distribution (TD) est mentionné, elle promet d’appréhender la performance annuelle sous un angle « global ». En rassemblant deux informations : le revenu distribué au cours de l’année et la variation du prix de la part sur la même période. Cette évolution méthodologique – qui intervient seulement quatre ans après l’introduction du RGI – illustre la manière dont les référentiels se renouvellent régulièrement. Rendant ainsi plus difficile l’identification des indicateurs de référence pour les épargnants. Cette complexité de lecture rappelle qu’une analyse pertinente nécessite de ne pas s’en tenir qu’à cette nouvelle mesure de performance. Mais bien de l’inscrire dans un horizon plus long, l’immobilier étant un actif sensible aux cycles, et dont la performance s’apprécie sur plusieurs années. C’est précisément dans cette logique que s’inscrit le Taux de Rentabilité Interne (TRI).
Le TRI demeure plus que jamais un repère structurant pour lire la performance sur le long terme
A la différence d’un indicateur annuel, le TRI prend en compte l’ensemble des flux perçus ainsi que l’évolution du prix des parts dans la durée. Il permet de dépasser les effets de conjoncture et d’apprécier la pertinence de la stratégie d’investissement, la qualité du patrimoine et la capacité du véhicule à traverser les différents cycles du marché immobilier. Contrairement à la PGA, qui réduit l’information à la photographie ponctuelle d’un exercice, le TRI reflète réellement la performance d’un fonds depuis sa création ; la nature immobilière du sous-jacent impose une analyse de long terme sur la cohérence et la résilience du modèle, permettant aux épargnants de disposer d’une vision plus complète et plus transparente de leur investissement.
La variation du prix de part ne reflète pas systématiquement l’appréciation de la valeur du patrimoine
En effet s’il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, il en va de même des insuffisances de ces dernières années : la variation du prix de la part sur une année (intégrée au calcul de la PGA) ne reflète pas systématiquement l’appréciation de la valeur du patrimoine. Une résilience qui renvoie à cette question centrale : qu’est-ce qui permet réellement à une SCPI d’être performante sur plusieurs années ? C’est là que l’analyse doit se tourner vers ce qui constitue le cœur même de ce métier : la gestion.
Au-delà des chiffres : la performance d’une SCPI est avant tout une affaire de gestion
Aucune métrique, aussi complète soit-elle, ne saurait capter la réalité d’un métier profondément opérationnel. La performance s’appuie sur une équipe capable de constituer un portefeuille pertinent, de le maîtriser dans le temps et de l’adapter aux évolutions du marché. Ce travail se joue dans la sélection des actifs, dans la compréhension fine des dynamiques locales, dans la qualité des locataires et dans la gestion quotidienne des immeubles. Il se manifeste également dans la capacité à anticiper les évolutions réglementaires, à conduire des arbitrages au bon moment et à déployer une stratégie alignée sur les cycles immobiliers. Autant d’éléments qui ne figurent pas dans un rapport ou bulletin trimestriel, mais qui expliquent, année après année, la résilience d’un véhicule.
SCPI : un patrimoine vivant
Dans un marché qui se réapprend et continue de se restructurer, cette expertise devient déterminante. Car il est important de rappeler qu’une SCPI n’est pas un produit mécanique : c’est un patrimoine vivant, dont la performance dépend de la coordination de tous les métiers de la Société de gestion. L’expérience, le savoir-faire et la capacité d’adaptation conditionnent directement la qualité de la gestion pour les épargnants.
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A propos d’Inter Gestion REIM(i)
À la tête de plusieurs entités reconnues pour leur expertise dans le secteur de l’investissement, le Groupe Inter Gestion développe des SCPI depuis plus de 30 ans à travers sa filiale Inter Gestion REIM. La Société de gestion met aujourd’hui à disposition des investisseurs une gamme complète de fonds de rendement. Inter Gestion REIM s’est toujours démarqué par sa gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche. Elle commercialise aujourd’hui 2 SCPI, CRISTAL Rente et CRISTAL Life. Et gère un patrimoine de plus de 850 millions d’euros.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
