Ce sont finalement cinq SCPI qui auraient bénéficié d’une revalorisation de leur prix de part juste avant ou après la clôture de l’exercice 2025. Ce qui porterait à 18 le total des hausses actées l’an dernier… Bilan, à date, sous réserve de nouvelles annonces…
Depuis la publication de notre article du 5 janvier (« SCPI : le rallye des hausses de fin d’année s’est confirmé… »), deux autres sociétés de gestion ont annoncé, par voie de presse, ou en contactant directement pierrepapier.fr, la revalorisation du prix de la part de leur SCPI. Axipit REP, gestionnaire de la SCPI Upêka, a en effet décidé une hausse de +3% en date du 31 décembre. Darwin a quant à lui officialisé une progression de +1% du prix de souscription de sa SCPI Darwin RE01, en date du 1er janvier 2026.
18 hausses de prix de part de SCPI en 2025
Sous réserve d’autres variations de prix de part qui n’auraient pas encore été portées à la connaissance du public[1], ce serait donc 18 hausses de prix de souscription qui auraient été actées au titre de l’exercice 2025. Et qui seront donc prises en compte dans le calcul de la « Performance Globale Annuelle ». Ce nouvel indicateur « officiel » des SCPI, dont pierrepapier.fr a déjà rappelé l’importance[2]. On notera en effet que, selon la « note relative aux modalités de calcul et de publication des indicateurs de performance des SCPI » publiée par l’ASPIM en octobre dernier, cette PGA se calcule en tenant compte de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N+1 et le 1er janvier de l’année N[3].
Des revalorisations en phase avec la hausse des patrimoines sous-jacents
Ce qui qualifie ainsi la SCPI Darwin RE01, dont le prix a été modifié le 1er janvier 2026, dans la course à la performance globale annuelle 2025. A l’instar des hausses annoncées précédemment, les revalorisations de prix actées par Darwin et Axipit REP sont bien évidemment aussi justifiées par la constatation de l’appréciation des patrimoines des deux SCPI concernées. Et de l’augmentation de la décote entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription qui en résultait. La valeur de reconstitution de Darwin RE01, toute jeune SCPI lancée en novembre 2024[4], a en effet progressé de plus de 10% entre le 31 décembre 2024 (188,51 €) et le 30 juin 2025 (208,77 €). Sur la base de son prix de souscription antérieur (200 €), Darwin RE01 affichait donc une décote de -4,20%. La hausse actée le 1er janvier (202 €) réduit cette décote à -3,24%[5].
Des « PGA potentielles » comprises entre 8,5% et 9,5%
Du côté d’Upêka, sa valeur de reconstitution aurait progressé de +2,47% entre le 31 décembre 2024 (200,75 €) et le 30 juin 2025 (205,70 €). Sur la base de son prix de souscription antérieur (200 €), Upêka affichait donc une décote de -2,77%. La hausse actée le 31 décembre (206 €) place la SCPI en situation de très légère surcote (+0,15%). Rappelons par ailleurs qu’Upêka, SCPI sans droit d’entrée lancée en 2023, vise un Taux de Distribution cible sur 10 ans de 6,5%. Si cet objectif était atteint au titre de 2025, la PGA de la SCPI ressortirait donc à 9,5%. Quant à la SCPI Darwin RE01, elle vise un Taux de Distribution de 7,5% au titre de 2025. Sous réserve de la matérialisation de cet objectif, son PGA 2025 s’établirait donc à 8,5%.
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A propos d’Axipit Real Estate Partners(i)
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Et, filiale du Groupe Aquila Asset Management, acteur de premier plan dans la gestion de tout type d’actifs immobiliers pour le compte de tiers. La récente prise de participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en matière d’’investissement immobilier, confère aux équipes une assise solide pour réaliser les perspectives de croissance et accélérer le développement sur le marché européen. Axipit Real Estate Partner se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. La société propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à la clientèle institutionnelle, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core ou Value-add, pour un actif sous gestion de 150 millions d’euros à fin septembre 2023.
A propos de Consultim AM(i)
Filiale de Consultim Groupe, Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Nous avons voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière d’un groupe disruptif et innovant.
A propos de Darwin(i)
Darwin est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière, agréée par l’AMF depuis le 23 juillet 2024. Alliant expertise, technologie et impact environnemental, Darwin propose des produits qui réinventent la ville tout en visant des performances durables. Certifiée B-Corp et membre de « 1% for the Planet », Darwin s’engage à offrir des solutions d’investissement responsables et innovantes.
A propos de MNK Partners(i)
MNK Partners est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF depuis 2019, avec des bureaux à Paris et au Luxembourg. Rattachée au Groupe MNK, acteur incontournable des investissements immobiliers depuis 2017, la société s’appuie sur une équipe de 30 collaborateurs répartis dans 7 bureaux en Europe et en Afrique. Les encours sont de 500 millions d’euros , dont 400 millions sous gestion. MNK Partners se distingue en tant que référence dans le secteur des fonds immobiliers internationaux et multisectoriels, s’adressant aussi bien aux investisseurs professionnels qu’aux particuliers. La société privilégie une approche boutique, indépendante et spécialisée à travers deux piliers. La gestion collective, avec des fonds professionnels commercialisés en France, au Luxembourg et en Belgique, ainsi qu’une SCPI dédiée aux investisseurs retail. Et une offre de services de gestion sous mandat.
A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
Notes
[1] Rappelons qu’avant le changement introduit par une instruction de l’AMF datant de 2019, la réglementation imposait aux gestionnaires de publier au BALO toute modification des conditions de souscription d’une SCPI. Ce qui avait pour avantage de centraliser l’information relative aux variations des prix de part… Cette obligation a été supprimée par l’instruction DOC-2019-04, cette dernière remplaçant donc notamment l’un des textes de référence antérieurs (instruction DOC-2002-01). Cette nouvelle instruction, en phase avec les textes et directives européennes, avait également acté la fin de l’obligation de périodicité trimestrielle des bulletins d’information des SCPI. Toujours sous prétexte de davantage d’harmonisation entre les différents véhicules d’épargne…
[2] Depuis l’instauration du nouvel indicateur de la Performance Annuelle Globale, les SCPI seront en effet dorénavant jaugées à la fois sur le niveau de leurs distributions et sur celui de la variation du prix de leurs parts. Ce « moteur » de la plus-value est donc devenu plus stratégique qu’auparavant. Et explique pourquoi davantage de SCPI l’ont activé en 2025, notamment au cours du quatrième trimestre de l’année.
[3] La formule officielle du calcul de la Performance Globale Annuelle est la suivante :
[Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 – prix de souscription au 1er janvier de l’année N)] / prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
Le prix de souscription s’entend hors prix « fondateur » ou prix « sponsors ».
[4] Visa AMF n°24-27.
[5] Sur la base de la valeur de reconstitution au 30 juin 2025. Dans son communiqué, Darwin précise que cette valeur de reconstitution serait de 207,16 € au 30/11/2025.
