Depuis le 1er décembre, le prix de souscription de la SCPI gérée par Swiss Life AM France a été revalorisé de 1,50%. Le patrimoine de Pierre Capitale s’est apprécié de 0,73% en 2020. Et elle devrait offrir un rendement supérieur à 4% en 2021.
C’est une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. La SCPI Pierre Capitale, lancée en 2017, vient, pour la première fois depuis sa création, de procéder à la revalorisation de son prix de souscription. Celui-ci est passé, depuis le 1erdécembre dernier, de 200 € à 203 €. Soit une augmentation de 1,5%.
Hausse de la valeur d’expertise de Pierre Capitale en 2020
« Cette revalorisation à la hausse démontre la solidité du patrimoine de la SCPI Pierre Capitale, composé d’actifs situés dans les plus grandes métropoles européennes », souligne Swiss Life AM France, son gestionnaire, dans un communiqué. Selon le dernier rapport annuel de la SCPI, le « montant hors droits des expertises » s’est apprécié de 0,73% entre 2019 et 2020, à périmètre constant. Une moyenne qui cache en réalité des tendances divergentes au sein du patrimoine de Pierre Capitale. Les actifs bureaux, situés à Paris intra-muros, et qui représentent plus de 45% de la valeur du patrimoine de la SCPI, ont particulièrement bien résisté. Leur valeur a progressé de 6,08% l’an dernier. En revanche, les actifs de services à la personne -et notamment l’hôtel et la salle de sport que la SCPI détient à Munich – ont subi les conséquences du confinement.
Un prix de souscription réévalué de 1,5%
« En 2020, la valeur d’expertise de ces deux actifs a baissé en consolidé de 7 %. Un chiffre qui prend en compte des risques conjoncturels de fermeture pour faire face à la pandémie », explique le dernier rapport annuel de la SCPI. Une situation qui ne devrait pas se reproduire en 2021. Sous réserve bien sûr de l’impact que pourrait avoir la 5evague de la crise sanitaire sur l’immobilier de tourisme… Ce qui peut laisser espérer une nouvelle appréciation du patrimoine de Pierre Capitale cette année. Les valorisations retenues par les experts pour 2020 ont en tout cas porté la valeur de reconstitution des parts de la SCPI à 209,60 €. La décote du prix de souscription (200 €) sur cette « VR » ressortait alors à 4,80%. La revalorisation du prix de souscription (203 €) l’a réduit à 3,25%.
Un rendement prévisionnel de 4,05% en 2021
Côté rendement, Pierre Capitale n’a pas retrouvé son rythme d’avant-crise. Elle a distribué, au titre des 3 premiers trimestres, des dividendes équivalents à des rendements trimestriels supérieurs à 1%. Ce qui place la SCPI « en phase avec son objectif de délivrer un TDVM supérieur à 4% pour l’exercice 2021 », explique Julien Guillemet, le gérant de Pierre Capitale, dans le dernier bulletin trimestriel. Ce TDVM est pour l’heure annoncé, en prévisionnel, à 4,05%. Un niveau équivalent, donc, à celui de l’an dernier. Mais toujours inférieur à ceux des années précédentes (4,5% en 2018 et 2019). Les ratios d’exploitation de la SCPI sont en revanche toujours dans le vert. Les 9 actifs en portefeuille affichent, au 3T 2021, des taux d’occupation physique (98,86%) et financier (95,50%) en progression constante sur les neuf derniers mois. Son ratio d’endettement est stable (29,63%).
La reprise de la collecte se fait attendre
Le « modèle » Pierre Capitale, fondé sur l’optimisation du couple rendement/risque, continue donc de fonctionner. Mais la SCPI de Swiss Life AM France reste confrontée à un problème qui devient récurrent : une très faible collecte. Après un premier exercice très porteur (environ 60 M€ collectés en 2017), Pierre Capitale avait connu deux années de vache maigre. 8,8 M€ de souscriptions nettes seulement en 2018. Et 5,3 M€ en 2019. Elle avait redressé la barre au 1er trimestre 2020, avec plus de 15 M€ collectés. Un nouvel élan malheureusement brisé par la crise sanitaire. Depuis lors, la capitalisation de la SCPI est en effet restée globalement stable. Elle s’établissait à 95,57 M€ fin septembre. Conséquence : depuis la dernière opération, menée fin 2020 (un actif à usage industriel situé à Osny, loué à Idemia[1], et affichant un taux de rendement de plus de 6%), aucune acquisition n’est intervenue.
Plus de 3,2Md€ d’encours immobiliers labellisés ISR chez Swiss Life AM France
Pierre Capitale pourrait en revanche bénéficier de l’intérêt croissant des investisseurs pour les véhicules labellisés ISR, distinction qu’elle a obtenue en janvier dernier. Une thématique que son gestionnaire, Swiss Life AM France, considère comme un engagement historique. Fin octobre, quelques jours après la labellisation de son OPCI grand public SwissLife Dynapierre, Swiss Life AM France revendiquait 6 fonds immobiliers labellisés. Soit un encours de « près de 3,2 milliards d’euros et représentant plus de 200 immeubles ». Toutes classes d’actifs confondues − immobilières et mobilières − la gamme de solutions d’investissement labellisées ISR de Swiss Life AM France comporte 14 fonds pour 11 milliards d’euros d’actifs sous gestion…
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Le point de vue du gestionnaire
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Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques. Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme. En toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 250,3 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 90,2 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Une entreprise américaine faisant partie des leaders mondiaux dans le domaine de l’identité et de la sécurité.
