Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion REIM, revient sur les fondamentaux de la gestion d’actifs immobiliers. Et d’une SCPI. Quels « ingrédients » ? Quelle méthodologie ? Point de vue, face caméra.
Franck Inghels – Aujourd’hui, j’ai envie que l’on prenne un instant ensemble. Pour se poser. Et regarder le marché des SCPI, tel qu’il est. Alors, oui, il y a eu des turbulences. Mais, en tant que gérant, on sait que l’on n’est jamais « prisonnier » de la macroéconomie.
Un mot à l’attention des conseillers en gestion de patrimoine ?
Franck Inghels – Les projets à long terme, les ambitions patrimoniales de vos clients sont insolubles dans l’actualité. Donc, quand on est un investisseur long terme, il faut reposer la perspective. Et rappeler que deux ingrédients sont essentiels à la performance. Premier ingrédient : la sécurisation de la valeur. C’est très important. Et, second ingrédient, le timing. J’y reviendrai juste après…
Sécuriser la valeur ?
Franck Inghels – Alors, c’est quoi, sécuriser la valeur ? Chez Inter Gestion, c’est notre conviction « cœur ». Nous avons toujours apporté un soin très particulier à sécuriser la valeur de nos actifs. Cela signifie une approche très centrée sur le locataire. Et sur les fondamentaux de la gestion. C’est-à-dire, bien négocier les prix. Bien négocier les baux. Trouver le bon locataire. Entretenir, avec lui, de bonnes relations. Et encaisser les loyers. Si l’on respecte ces règles « basiques », alors là, tout fonctionne. Conséquence : quand on regarde les immeubles du patrimoine de nos SCPI, leurs valeurs sont supérieures au prix de la part.
Et le timing ?
Franck Inghels – Le deuxième ingrédient, c’est le timing. On sait que la pire posture, pour un investisseur, c’est d’attendre. Le marché regorge d’opportunités. Tout n’est pas bon à prendre. Mais, si l’on apporte du soin à son investissement, on peut faire des affaires très intéressantes. Un exemple ? Notre dernière acquisition en Irlande, à Dublin. Un très bel immeuble. Un bail de qualité. Que nous avons acheté pour 17 M€, et une rentabilité à l’acquisition de 7,2 %. Remarquable dans la période. Si nous avions acheté ce même actif, ce même niveau de qualité, il y a trois ans, nous l’aurions sans doute payé près de 27 M€. Je parlais, tout à l’heure, de sécurisation de valeur. J’y ajoute la création de valeur future. Un autre des grands ingrédients quand on investit pour le long terme.
Conséquence ?
Franck Inghels – Il y a aujourd’hui, finalement, entre les attentes des investisseurs, et ce que sait faire Inter Gestion, un bel alignement. Un bel alignement dans cet équilibre entre création de valeur et distribution de performance.
D’ailleurs, qu’est-ce qui est plus particulièrement intéressant aujourd’hui ?
Franck Inghels – Ce qui est particulièrement intéressant dans la période actuelle : que, justement, le marché a été un peu bouleversé. Qu’il y a eu des vibrations de prix. Car cela génère des opportunités d’achat. Donc, quand on arrive à collecter, quand on a du « cash », quand on arrive à investir, c’est intéressant de le faire maintenant. C’est le « timing » que j’évoquais précédemment. On ne prend pas plus de risques, mais on sécurise davantage la valeur. On va capter une meilleure performance. Et on crée de la valeur régulière pour la SCPI, au long court. Car on investit, en SCPI, toujours pour du long terme, c’est important de le rappeler.
Pourquoi investir en Europe ?
Franck Inghels – Pourquoi investir en Europe aujourd’hui ? Pas pour des raisons fiscales. Car si l’on investit en immobilier pour cette unique raison, cela ne se finit jamais bien. Nous, nous allons en Europe pour diversifier le risque. Tout miser sur le seul marché français serait, de notre point de vue, trop risqué. L’idée est aussi d’aller chercher de meilleures performances au-delà des frontières. De meilleures performances, « à ISO qualité », bien sûr. C’est-à-dire sous réserve que l’on achète des actifs qui ont les mêmes usages qu’en France. Qui ont les mêmes modes de consommation. C’est un point très important en termes de diversification.
Quels types d’actifs ciblez-vous plus particulièrement ?
Franck Inghels – Quelles sont nos cibles aujourd’hui, en termes de pays ou de secteurs en Europe ? On a un axe « Sud ». L’Espagne, par exemple, où l’on a continué d’acheter de la distribution alimentaire. Parce que les façons de faire ses courses, ou les modes de consommation, en Espagne, sont très proches de ceux de la France. On y trouve d’ailleurs des enseignes comme Carrefour, par exemple, à Barcelone, qui ont la même puissance que sur le marché français. Et puis on a, surtout maintenant, un axe « Nord » : l’Irlande, les Pays-Bas et d’autres pays nordiques. Parce qu’il y a eu un ajustement plus rapide des prix, une vérité de marché sur ces pays, qui ont fait émerger de très bonnes opportunités. A ISO risque. Et à ISO qualité d’actifs.
Une conviction à partager avec les épargnants ?
Franck Inghels – Si j’ai une condition à partager avec les épargnants aujourd’hui, c’est de rappeler que l’épargne est une affaire au long cours. La construction d’un patrimoine, le fait d’étoffer un patrimoine, c’est investir sur des projets longs. Avec des partenaires et des sociétés de gestion que vous sélectionnez en fonction de la confiance que vous leur accordez. L’épargne, c’est aussi une question de régularité. Les convictions ne doivent pas changer avec les effet de mode, ou les secousses. C’est important de rester fort. Y compris dans les tempêtes. Et d’avancer.
Franck Inghels, quel est votre plus grand challenge, aujourd’hui ?
Franck Inghels – Mon grand challenge, c’est de tout faire pour que les épargnants n’attendent pas en gare le meilleur train, celui qui propose le plus grand confort, la meilleure sécurité. Mais bien qu’ils montent dans un train, pour voyager, et investir.
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A propos d’Inter Gestion REIM(i)
À la tête de plusieurs entités reconnues pour leur expertise dans le secteur de l’investissement, le Groupe Inter Gestion développe des SCPI depuis plus de 30 ans à travers sa filiale Inter Gestion REIM. La Société de gestion met aujourd’hui à disposition des investisseurs une gamme complète de fonds de rendement. Inter Gestion REIM s’est toujours démarqué par sa gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche. Elle commercialise aujourd’hui 2 SCPI, CRISTAL Rente et CRISTAL Life. Et gère un patrimoine de plus de 850 millions d’euros.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
