C’est ce qu’anticipe le courtier Savills, dans une étude qu’il vient de consacrer au marché des SCPI. Rédigée par des auteurs britanniques, l’analyse rappelle utilement la force du modèle français au sein de l’univers des fonds immobiliers européens…
Le titre donne le ton : « Vive les SCPIs ! ». La dernière étude de Savills consacrée à ces véhicules[1], rédigée par des auteurs anglo-saxons[2], dresse de fait un bilan plutôt flatteur des fonds immobiliers à la française. Les SCPI, rappelle l’étude, ont en effet affiché des performances « solides » entre 2000 et 2023[3]. Une constance qui s’explique en partie, jugent les auteurs, « par la structure même des SCPI »…
Les SCPI bénéficient d’avantages concurrentiels
Ces dernières présentent en effet des qualités intrinsèques qui les différencient -visiblement, en bien, selon Savills- des autres fonds dédiés à l’investissement en immobilier. A la différence des REITs[4], leur équivalent international le plus proche, les SCPI ont d’abord été « principalement conçues pour les épargnants particuliers à la recherche de revenus récurrents », explique Savills. Elles bénéficient de ce fait d’une structure « full equity », ou faiblement endettée, qui leur confère une « grande agilité ». Les SCPI peuvent en effet agir rapidement. Ce qui leur confère « un avantage concurrentiel, en particulier dans les processus d’acquisitions ouverts », observe Savills. Qui apprécie également le mode de valorisation des SCPI : il leur évite d’être soumises « aux fluctuations quotidiennes des marchés ». Ainsi que leur « large base d’investisseurs », qui leur assure un flux de capitaux stables leur permettant de rester actives « même en période d’incertitude ».
Savills souligne la capacité d’adaptation des SCPI
Ce tableau idyllique est bien sûr contrebalancé par les perturbations intervenues ces deux dernières années. Savills revient sur la crise des valorisations (54 révisions des prix de parts depuis 2023), sur la baisse de la collecte, et sur la crise de liquidité subie par certains véhicules. Mais le conseil en immobilier souligne surtout la capacité d’adaptation des SCPI. Certes, le marché s’est fracturé entre « fonds anciens » et « fonds récents ». Mais ces derniers ont bien réussi à mettre en œuvre des stratégies plus résilientes. Lesquelles leur ont permis de maintenir un haut niveau de distribution. Tout en augmentant, pour certains, les prix de parts (24 SCPI ont annoncé des hausses depuis 2023)… Certes également, le ralentissement de la collecte nette a pesé sur la visibilité du marché. Mais cette phase serait déjà en train de s’estomper, espère Savills. En rappelant les derniers chiffres de l’ASPIM-IEIF, qui pointent effectivement une inflexion en la matière.
Les SCPI ont su s’imposer sur les marchés européens
Toujours sur le chapitre capacité d’adaptation, Savills rappelle aussi comment les SCPI ont su adapter leur modèle. D’historiquement franco-centrées et sectoriellement marquées, elles sont devenues aujourd’hui des fonds diversifiés et pan-européens. Savills souligne l’impressionnante internationalisation des SCPI de ces dix dernières années. En 2015, seules 20% de leurs acquisitions s’opéraient hors de France. C’est 80% aujourd’hui. Selon le conseil en immobilier, les SCPI comptent parmi les investisseurs les plus présents sur les marchés transfrontaliers. Ce qui leur permet de faire bénéficier leurs souscripteurs d’avantages fiscaux, que certains pays, demandeurs de capitaux, sont même prêts à encore améliorer. Savills estime d’ailleurs que les SCPI devraient continuer à poursuivre leur expansion géographique. Y compris vers de nouvelles destinations, telles que la République Tchèque ou la Scandinavie. « Le Royaume-Uni devrait continuer d’occuper une place privilégiée dans les cibles d’investissement », chauvinisent toutefois les auteurs.
Et sont idéalement positionnées « dans un marché en mutation »
Le conseil en immobilier estime donc, globalement, que les SCPI sont idéalement positionnées « dans un marché en mutation ». Sachant qu’il espère un retour du secteur immobilier en tant que « classe d’actifs privilégiée », il parie, dans cette hypothèse, sur « une hausse continue du nombre de SCPI et des flux de capitaux qui leur seront alloués en 2025 ». De ce fait, les SCPI seraient alors en mesure de cibler des opérations de taille plus importante. Certains acteurs pourraient ainsi envisager la constitution de structures alternatives, pour diversifier davantage leurs portefeuilles. Comme par exemple la création de co-entreprises avec des partenaires spécialisés, à l’image de l’opération que vient d’annoncer Sofidy avec Wereldhave. Bref, pour Savills, les SCPI sont loin d’être mortes. Elles sont non seulement parfaitement adaptées pour « résister aux défis de l’immobilier ». Mais également pour « tirer parti des opportunités qui se présentent »… Dont acte.
A propos de Savills(i)
Fondée au Royaume-Uni en 1855, Savills figure parmi les leaders mondiaux du conseil en immobilier. Notre expérience et notre expertise couvrent chaque continent, avec 700 bureaux à travers l’Europe, les Amériques, l’Asie-Pacifique, l’Afrique et le Moyen-Orient. Cette portée mondiale nous permet d’offrir un large éventail de compétences, ainsi qu’une connaissance approfondie des marchés locaux.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « Vive les SCPIs! – French funds continue their European expansion » – Juin 2025 – Savills Research.
[2] Lydia Brissy (Europe Research Director), Emma Steele (Global Cross Border Investment Director), et James Burke (Global Cross Border Investment Director).
[3] L’indice EDHEC IEIF les crédite d’une performance annuelle de 19% sur cette période.
[4] Real Estate Investment Trust
