La SCPI tourisme gérée par Atream est en pleine recovery. Son rendement a fortement rebondi en 2022. Sa valeur a progressé. Reste le sujet d’une reprise de la collecte. Focus.
Son secteur de prédilection – le tourisme- a été, on le sait, l’un des plus durement touchés par la crise sanitaire de 2020. Les fonds immobiliers gérés par Atream, gestionnaire spécialisé sur cette thématique -et notamment la SCPI Atream Hôtels- ont donc accusé, en 2020, mais aussi en 2021, des contreperformances significatives. Atream Hôtels, dont le Taux de Distribution était supérieur à 5% en 2019 (5,17%), s’effondrait de fait à 2,80% en 2020. Et à 2,64% en 2021. Avec le rebond du secteur hôtelier, qui se confirme en 2023, ces années horribilis semblent désormais effacées.
Atream Hôtels : rebond du Taux de Distribution à 5,05% en 2022
« Le modèle de la SCPI Atream Hôtels a prouvé ces deux dernières années sa relative résilience », écrit le gestionnaire dans le dernier rapport annuel de la SCPI. « Elle affiche un Taux de Distribution de 5,05% en 2022 », poursuit-il. Ainsi qu’une hausse de la valeur de son patrimoine « se reflétant positivement sur sa valeur de reconstitution », se félicite Atream. La valeur du patrimoine de la SCPI, à périmètre constant[1], s’est en effet appréciée de 2,3% entre fin 2021 et fin 2022. Sa valeur de reconstitution par part est passée, quant à elle, de 1 052,85 € à 1 084,70 €. Soit une variation, à la hausse, de +3,03%. Ce qui signifie qu’Atream Hôtels, dont le prix de souscription n’a pas varié depuis son lancement (1 000 €), est aujourd’hui en situation de forte décote.
Forte décote aujourd’hui du prix de souscription d’Atream Hôtels
Sa valeur de reconstitution s’avère en effet de 7,81% supérieure à son prix de souscription. Un niveau proche, donc, de la limite supérieure autorisée (10%). Et qui protège, théoriquement, ses associés d’une éventuelle baisse du prix de leurs parts. Ce qui n’était pas le cas fin 2020. La valeur des actifs détenus par Atream Hôtels -17, à l’époque- avait alors reculé de 5,9%[2]. La valeur de reconstitution de la SCPI s’affichait elle aussi en baisse (-4,77%). Et s’approchait alors du milieu de la fourchette autorisée, à 1 006,95 €. Conduisant donc à une décote anecdotique du prix de souscription (0,69%). Autant dire qu’en deux ans Atream Hôtels[3] a très nettement redressé la barre, à la fois en termes de valorisation que de rendement…
Atream Hôtels a soldé le passif de la crise sanitaire
Ses ratios financiers sont de fait repassés dans le vert. Le taux d’occupation de la SCPI s’affichait à 98% à la fin du 1er trimestre 2023. Le taux de recouvrement des loyers, à « près de 96% ». Il était passé sous la barre des 70% durant la crise sanitaire… La SCPI, qui aura dû consentir au cours de cette période des abandons de loyers, a visiblement soldé cet épisode. Atream précise en effet, dans le bulletin du 1T 2023 de la SCPI, que « à date, toutes les négociations de loyers induites par la Covid, ou la forte inflation, ont été finalisées avec les locataires ». Le gestionnaire a notamment signé le 13 février dernier un avenant avec le groupe Different Hotels, exploitant plusieurs établissements détenus par Atream Hôtels en Belgique.
En attendant le retour de la collecte
L’accord a limité l’indexation des loyers à 2% pour les deux prochaines années. Et entériné les franchises accordées à ce locataire en 2020 et 2021[4]. En contrepartie de ces aides, Different Hotels a signé la charte ESG d’Atream Hôtels, une SCPI, rappelons-le, labelisée ISR en 2021. Il s’est notamment engagé à réaliser des travaux importants (270 k€) pour améliorer la performance environnementale des actifs loués. Atream Hôtels n’a toutefois pas encore retrouvé, loin s’en faut, ses niveaux de collecte d’avant-crise. En 2019, la jeune SCPI d’alors avait enregistré 113 M€ de souscriptions nettes. Une collecte réduite à moins de 50 M€ en 2020. Et à moins de 1,5 M€ en 2021… L’exercice 2022 est certes en forte reprise. Mais se solde par un modeste +22,6 M€ de collecte nette. Atream affiche toutefois de plus amples ambitions pour 2023.
Atream Hôtels compte franchir le cap des 300 M€ de capitalisation
Dans le dernier rapport annuel de la SCPI, le gestionnaire se donne en effet pour objectif de « renforcer la collecte ». Il vise un montant « d’environ 65 M€ » pour l’exercice en cours. Ce qui porterait la capitalisation d’Atream Hôtels, de 257 M€ fin 2022, à près de 320 M€ fin 2023. Ces nouveaux capitaux ont évidemment pour but de renforcer la capacité d’investissement de la SCPI. Afin qu’elle puisse profiter des opportunités de son marché de référence. Atream entend mener les futures acquisitions dans les pays « ayant le mieux résisté à la forte demande domestique ». Autrement dit, la France, l’Allemagne, les Pays-Bas, et la Belgique. Mais également ouvrir le champ d’investissement d’Atream Hôtels à certains pays d’Europe du Sud. L’an dernier, la SCPI n’a procédé qu’à une seule acquisition.
Un Taux de Distribution cible 2023 « dans la continuité de l’exercice 2022 »
Elle a acquis le 22 décembre 2022 les murs d’une résidence de tourisme située à Ivry-sur-Seine. Montant de la transaction : un peu plus de 21 M€. Ce nouvel actif, exploité par la société Accueil Partenaires, devrait générer un loyer annuel d’un million d’euros. Des revenus supplémentaires qui devraient lui permettre de tenir un objectif de distribution annuelle 2023 « dans la continuité de l’exercice 2022 », prévoit Atream. Un taux cible qui pourra toutefois évoluer « en fonction de la collecte et des hypothèses d’investissement des futures acquisitions », précise le gestionnaire. La SCPI a déjà distribué un premier acompte, au 1er trimestre, de 12 € par part. Correspondant à un Taux de Distribution annualisé de 4,80%. Quant à la collecte, elle n’est qu’en partie au rendez-vous : 4,4 M€ au titre du 1T 2023…
[1] C’est-à-dire hors acquisitions réalisées en 2022.
[2] Toujours à périmètre constant.
[3] Atream Hôtels a entre-temps fusionnée avec une autre SCPI gérée par Atream, Pierre Altitude.
[4] 1 139 k€ au total, pour un total de loyers facturables initiaux de 2 386 k€
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A propos d’Atream(i)
Atream est une société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion d’actifs et de fonds immobiliers (OPCI, SCPI, FIA). Avec plus de 140 acquisitions depuis 2008 en France comme à l’international, nous sommes un acteur reconnu pour sa vision singulière sur le marché de l’investissement immobilier et du Private Equity. Notre force est de mesurer parfaitement les attentes de chacun de nos clients, investisseur ou opérateur, et de lui apporter une solution d’investissement en parfaite adéquation avec ses objectifs.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
