Altixia Valeur, l’OPCI géré par Altixia REIM, s’est engagé sur plusieurs opérations en VEFA au cours des derniers mois. Une stratégie qui lui permet d’afficher des performances régulières et très peu volatiles.
Son crédo : l’acquisition d’immeubles en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Altixia Valeur, l’OPCI lancé en 2020 par Altixia REIM, a choisi de concentrer sa poche d’immobilier physique sur ce type d’opérations. Qui, comme le rappelait l’an dernier Sonia Fendler, présidente d’Altixia REIM, présentent bon nombre d’avantages.
Altixia Valeur : focus sur les acquisitions en VEFA
Elles permettent notamment de bénéficier d’un effet de levier « naturel » et « gratuit ». Puisque l’investisseur -l’OPCI en l’espèce-, ne débourse le prix d’acquisition qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Autre avantage : la valeur des actifs achetés en VEFA s’apprécie également progressivement. En fonction, là encore, de leur état d’achèvement. De celui de leur commercialisation. Ou du développement du quartier dans lequel ils sont implantés. Ce sont, comme l’expliquait Sonia Fendler, des « éléments d’appréciation tangibles ». Au premier rang desquels « l’attractivité des nouveaux quartiers » sélectionnés par Altixia REIM en fonction de leur potentiel. Laquelle « se renforce avec leur développement, l’arrivée de nouveaux habitants, ou l’implantation de locomotives commerciales ». Certains actifs en VEFA ont ainsi pu voir leur valeur vénale « augmenter jusqu’à 30% par rapport au prix d’acquisition », affirme la dirigeante d’Altixia REIM.
Une performance régulière depuis sa création
Cette stratégie est visiblement payante. Tout du moins en termes de régularité des performances. Altixia Valeur, qui a aussi choisi de maximiser la poche immobilier physique de son portefeuille[1], aligne en effet depuis sa création des performances pour le moins stables. En tout cas beaucoup moins volatiles que celles du compartiment OPCI. 5,85% en 2020. 5,69% en 2021. Et encore 5,09% en 2022. Ce léger recul de la performance annuelle, l’an dernier, s’explique en fait par l’activation de sa poche financière. Laquelle a été mise en œuvre … « quelques jours après le déclenchement de l’offensive russe en Ukraine », explique Altixia REIM dans le dernier rapport annuel de l’OPCI. Un contexte évidemment peu favorable. Et qui s’est soldé par une contribution négative de -3,37% de la poche financière en 2022. 2023 commence sous de meilleurs auspices. Au 31 mars dernier, cette performance financière était, cette fois, positive (+0,41%) …
Altixia Valeur s’est engagée à hauteur de 16 M€ au 1er trimestre
Un résultat évidemment décorrélé de celui produit par la poche immobilier physique, qu’Altixia Valeur a continué d’enrichir ces derniers mois. Sur le seul 1er trimestre 2023, l’OPCI s’est déjà engagé à hauteur de 16 M€. Contre plus d’une trentaine sur l’ensemble de l’année 2022. Parmi les opérations du trimestre, trois commerces de « pied d’immeubles » en VEFA acquis auprès du promoteur Atland en mars dernier. Deux sont situés au Plessis-Robinson. Ils seront livrés au 4e trimestre 2024. Le dernier est situé à Sartrouville, et sera livré prochainement. En février, Altixia Valeur s’est également porté acquéreur, auprès du promoteur Quartus, de la totalité des commerces en état futur d’achèvement du programme « ILO23 » à Clermont-Ferrand.
Un OPCI diversifié sur trois secteurs
Plus récemment, le 27 avril, l’OPCI s’est engagé à hauteur de 5 M€ supplémentaires sur un ensemble commercial situé cette fois dans la zone Hautmont/Maubeuge. Il s’agit de nouveau de trois commerces (3 486 m² au total). Leur livraison est prévue pour fin 2023. Mais ils sont déjà loués aux enseignes « Grand Frais », « Basic Fit » et « Quick ». Contrairement à ce que pourraient laisser penser ces dernières acquisitions, toutes dédiées au secteur commerce, cette typologie d’actifs, quoique majoritaire, n’a pas considérablement accru sa place relative au sein du portefeuille d’Altixia Valeur. Fin mars, le commerce représentait 53% de l’actif net de la poche immobilier physique. Contre 51% trois mois plus tôt. Altixia Valeur est en effet aussi présent sur les segments de l’hôtellerie (24% au 31 mars) et des bureaux (23%).
28% des actifs détenus sont encore en construction
Il convient également de noter que seule une fraction de ce patrimoine génère actuellement des revenus locatifs. 28% des actifs détenus sont en effet encore en cours de construction. Une source de performance additionnelle pour Altixia Valeur qui, depuis le début de l’année, semble un peu marquer le pas. Au 31 mars, sa valeur liquidative progressait de +1,13%. Mais de seulement +1,01% au 15 mai… Des résultats en trompe-l’œil… C’est parce que cette performance n’intègre pas encore la révision des valeurs d’expertise des actifs détenus. Une opération qui interviendra théoriquement en fin d’année. Et devrait sans doute rebooster, comme lors des exercices précédents[2], la performance annuelle d’Altixia Valeur.
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A propos d’Altixia REIM(i)
Société de gestion, Altixia REIM présidée par Sonia Fendler est composée d’une équipe expérimentée. Cette société, qui gère plus de 250 millions d’euros d’actifs Grand Public, se démarque en proposant des montages réservés aux professionnels ou à une clientèle avertie (OPPCI, clubs deals, SAS…) et des fonds adaptés aux particuliers (SCPI et OPCI). Altixia REIM agit en totale indépendance dans le choix des investissements et dispose d’un savoir-faire en création de valeur rendu accessible aux particuliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Cible de 51% au minimum de l’actif net de l’OPCI, 54% au 31 mars 2023
[2] Le 31 décembre 2022, la valeur liquidative d’Altixia Valeur est passée de 128,78 € (valeur au 15 décembre) à 132,18€ (+2,64%). En 2021, cette hausse de fin d’année était de 1,53% et de 4,06% en 2020.
