Selon le dernier Baromètre MSCI, les volumes de transactions immobilières resteront à de faibles niveaux l’an prochain. Les baisses de valeurs continueront de toucher tous les secteurs. Elles seront à priori moins marquées sur les hôtels et l’immobilier de santé. Etude.
Les résultats de la 34e édition du Baromètre MSCI, réalisé en collaboration avec BPCE Solutions immobilières, ne sont guère encourageants. Tout du moins en termes de volumes d’investissement. Les acteurs immobiliers interrogés[1] actent le très fort repli des transactions en 2023. Qu’ils évaluent à environ 13,9 Md€ sur le marché français. Contre, rappelons-le, entre 25 Md€ et 29 Md€ annuels au cours des trois dernières années. Ils ne s’attendent en outre pas à un rebond significatif en 2024. Le volume transactionnel ne dépasserait pas alors les 16,5 Md€.
61% des investisseurs envisagent une diminution de leur allocation en immobilier en 2024
Les causes de la frilosité des investisseurs sont bien connues. Incertitudes sur l’évolution des taux d’intérêt, sur les perspectives de croissance de l’économie : l’inquiétude demeure sur l’état des marchés immobiliers et ses opportunités. Conséquences : 61% des entités interrogées envisagent une diminution de leur allocation en actifs immobiliers en 2024. Les opérateurs craignent en outre une encore plus forte illiquidité du marché. Causée notamment par la mise en retrait d’acteurs qui l’avaient grandement animé ces dernières années : les SCPI. Car un élément inquiète : « l’incertitude sur la collecte, qui pourrait générer une baisse des investissements effectués par les SCPI, voire des ventes pour assurer les besoins de liquidité », constate le Baromètre MSCI.
Ventes forcées et baisses des valeurs immobilières au programme…
Le sujet des « ventes forcées » est d’ailleurs devenu central. « Il y a 6 mois, encore 10% des répondants n’en prévoyaient pas. 93% s’attendent désormais à des ventes forcées pour 2024 », constate le baromètre. Ces ventes seront provoquées, à parité, par le besoin de liquidité des fonds. Ou des problématiques de refinancement. Côté rendement, tous s’attendent à de nouvelles hausses des taux prime en 2024. Dans tous les secteurs. Ceux des bureaux prime du QCA parisien pourraient ainsi grimper à 4,4% l’an prochain (4,2% fin 2023). Ceux des centres commerciaux, à 6% (5,9% fin 2023). Ou à 5,4% (5,2% fin 2023) pour ceux des plateformes logistiques. Conséquence : le rendement en capital des actifs immobiliers est « non seulement désormais attendu négatif pour tous les secteurs. Mais les prévisions se dégradent aussi considérablement », note le Baromètre MSCI.
Déjà forte décote pour les bureaux Croissant Ouest et actifs logistiques en 2023
Les typologies d’actifs les plus touchés par ces baisses de prix, en 2023, sont les bureaux du Croissant Ouest La Défense. Leur décote moyenne annuelle serait déjà comprise, selon les acteurs interrogés, entre -13% et -30%. A comparer avec celle attendue pour les bureaux Paris QCA, entre -7,9% -20%. La logistique serait néanmoins le deuxième secteur le plus touché cette année. Sachant toutefois que « les plus fortes baisses ayant déjà été actées sur la 1e partie de l’année ». En termes d’attractivité, pour 2024, les investisseurs privilégient donc les secteurs de l’hôtellerie et de la santé. Plus de la moitié des opérateurs interrogés s’attendent à une augmentation des volumes qui y seront investis.
Le bureau prime reste une valeur sûre…
Les avis sont plus mitigés sur les segments du résidentiel et de la logistique. Mais ils pourraient eux aussi connaître un surcroît d’intérêt, à tout le moins volumétrique. Quand on demande aux investisseurs quels types d’actifs ils comptent privilégier à l’achat, ou à la vente, en 2024, leurs réponses sont toutefois plus classiques. Les bureaux s’y taillent encore la part du lion…
Lire aussi
- Reprise « cyclique » des marchés immobiliers européen prime en 2024
- Le résidentiel « classique » boudé par les investisseurs
- Logistique : le « prime » à 4,5%
- Transactions en immobilier d’entreprise : un volume réduit de plus de 50%
A propos de MSCI(i)
MSCI is a leading provider of critical decision support tools and services for the global investment community. With over 50 years of expertise in research, data and technology, we power better investment decisions by enabling clients to understand and analyze key drivers of risk and return and confidently build more effective portfolios. We create industry-leading research-enhanced solutions that clients use to gain insight into and improve transparency across the investment process.
A propos de BPCE Solutions immobilières(i)
Filiale du Groupe BPCE, BPCE Solutions immobilières accompagne les grands propriétaires, promoteurs, investisseurs, établissements financiers et particuliers, dans leurs projets immobiliers et la valorisation de leur patrimoine. Fort d’une présence nationale à travers 23 implantations sur tout le territoire et 15 représentations européennes, BPCE Solutions immobilières cultive une forte proximité avec ses clients et offre une large gamme de prestations autour de 3 pôles de compétences : Expertise et Conseil, Résidentiel, et Investissement et Transactions.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Les investisseurs ayant répondu au Baromètre, en octobre 2023, gèrent plus de 280 milliards d’euros de patrimoine immobilier. Ces investisseurs sont les suivants : Abrdn, Advenis REIM, AG2R LA MONDIALE, Amundi Immobilier, Assurances Du Crédit Mutuel, AXA IM Alts, BNPP CARDIF, Caisse Centrale de Réassurance, CDC Investissement Immobilier, Ceetrus, Colliers Global Investors, EDF Invest, Euryale, Fonds de Garantie des Victimes, Groupama Gan REIM, Icade, Immobilière Dassault, Invesco Real Estate, La France mutualiste, La Mutuelle générale, La Française REM, LBO France, Novaxia Investissement, OFI Invest Real Estate, Primonial REIM, Société de la Tour Eiffel, Swiss Life Asset Managers, Union Investment, URSSAF CN.
