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Immobilier d’investissement : le rendement en capital est devenu négatif en 2020

Les performances 2020 des différents secteurs immobiliers, retracées par l’indice MSCI France Annual Property, sont en ligne avec les préférences aujourd’hui affichées par les investisseurs. L’indice affiche une progression de 3,2%. Qui repose uniquement sur sa composante revenus locatifs.

Sa performance annuelle reste positive (3,2%) en 2020. Mais marque un recul prononcé par rapport à 2019 (8,4%). L’indice MSCI France Annual Property, calculé annuellement à partir d’un échantillon de plus de 6 100 actifs immobiliers[1], tous secteurs confondus, affiche ainsi son plus mauvais score depuis 11 ans.

Le rendement en capital en territoire négatif pour la 1ère fois depuis 2009

La baisse affecte les deux composantes de sa performance. La partie « revenus locatifs » passe de 4,1% en 2019 à 3,8% en 2020. Cette composante, qui s’érode année après année (elle était de 4,2% en 2018), reste toutefois encore en territoire positif. Ce n’est plus le cas de la composante « revenus en capital ». Son poids relatif avait considérablement chuté depuis la crise financière de la fin des années 2000. Avant cette date, les rendements en capital étaient alors systématiquement supérieurs aux revenus. En 2019, les deux composantes étaient revenus quasiment à parité. La partie capital (4,2%) avait même progressé par rapport à 2018 (2,4%). 2020 marque donc clairement une rupture. Avec un taux de -0,6%, le rendement en capital est devenu négatif. «Il reste néanmoins supérieur aux niveaux observés en 2008 », précise Carine Dassé, Executive Director chez MSCI.


Contre-performances marquées pour les secteurs hôtellerie et commerce

Comme les années précédentes, les performances sectorielles restent en revanche très contrastées. Les secteurs les plus exposés à la crise sanitaire subissent un recul à la fois des rendements locatifs et des rendements en capital. C’est d’ailleurs la chute de ces derniers qui explique le passage en territoire négatif de cette composante pour l’ensemble de l’immobilier. Le secteur hôtelier est le plus touché. Sa contre-performance s’établit à -5,4%. Rappelons qu’en 2019, il affichait la deuxième performance sectorielle (+13,5%)… Le secteur commerce poursuit quant à lui sa descente aux enfers. Sa composante rendement en capital, devenue négative dès 2018, était jusqu’à présent compensée par les revenus locatifs. En 2019, le secteur affichait encore une performance globale de 2,2%. En 2020, avec un score de -3,6%, la digue a cédé… A l’inverse, les trois secteurs les plus prisés des investisseurs depuis le début de la crise sanitaire, font de la résistance.

Logistique, résidentiel, santé, les gagnants 2020

La logistique, déjà en première place en 2019 (16,2%), reste en tête (12,3%). Le résidentiel, au coude à coude en 2019 avec les bureaux (8,9%), se maintient à 6,5%. Comme la santé, qui passe de 8,5% à 6,4%. « Sur ces secteurs, les valeurs vénales ont continué à progresser. Et ont entraîné une érosion du rendement locatif », explique Carine Dassé. Les bureaux, enfin, sont en plus net repli. Leur performance globale chute à 3,2% (vs 8,9% donc, en 2019). Elle est toutefois variable selon les zones géographiques. « Paris a continué à enregistrer des croissances de valeurs. Tandis qu’elles ont baissé en dehors de la capitale », précise MSCI. Qui rappelle également que, sur le long terme, l’immobilier reste un placement largement rémunérateur. Sur les 23 dernières années, il a affiché une performance moyenne de 8,7% par an…

Frédéric Tixier

[1] Pour une valeur globale de 183 Md€ fin 2020. La couverture de l’indice progresse chaque année. Il couvre déjà plus de 50% du marché.


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A propos de MSCI(i)

MSCI is a leading provider of critical decision support tools and services for the global investment community. With over 50 years of expertise in research, data and technology, we power better investment decisions by enabling clients to understand and analyze key drivers of risk and return and confidently build more effective portfolios. We create industry-leading research-enhanced solutions that clients use to gain insight into and improve transparency across the investment process

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier d’investissement commercial direct en France, mesuré chaque année par un indice MSCI, a enregistré une performance de 6,6% en 2018. Un chiffre en repli par rapport à 2017 (8%) qui s’explique par une érosion sensible des rendements en capital.

6,6% : c’est la performance de l’investissement en immobilier commercial en 2018, en France, mesurée par l’indice MSCI France Annual Property Index. Un benchmark calculé à partir d’un échantillon de 6 427 actifs représentant une valeur globale d’un peu plus de 165 Md€, soit près de 50% du marché.

En dessous de sa moyenne historique

Un niveau en retrait par rapport à 2017, où l’immobilier commercial avait affiché une performance de 8%. Et en deçà également de sa performance moyenne sur longue période (9,1% sur 20 ans) ou même sur les 5 dernières années (7,6%). Comme le rappelle Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers et Senior Advisor pour l’IEIF, dans une publication récente, la performance de l’immobilier non coté reste néanmoins, sur cette dernière période (5 ans), « supérieure à celles distribuées par l’immobilier coté (1,3%), les actions (6,1%) ou les obligations (4,3%) ».


Erosion des rendements en capital

Le repli 2018 s’explique essentiellement par une érosion des rendements en capital, l’une des composantes (à hauteur de 2,4%), aux côtés des rendements locatifs (4,2%), de la performance globale de l’immobilier tertiaire. En cause : l’anticipation des investisseurs, désormais plus prudents « depuis le pic ressenti de 2017 », écrit Béatrice Guedj, en poursuivant : « le temps où les rendements en capital étaient supérieurs aux rendements locatifs, comme dans les années d’avant-crise, est bel et bien révolu ». Cette contraction des rendements en capital touche en outre davantage certains secteurs : c’est le cas notamment du commerce qui enregistre, pour la première fois, un rendement en capital négatif (-0,1%)…


Surperformance des actifs « alternatifs »

En termes de performance globale, ce sont les secteurs dits alternatifs qui, comme les années précédentes, s’affichent aux premières places. C’est le secteur industriel et logistique qui se positionne en pole position, avec un rendement global de 14%, dont 7,8% en capital. Suivent l’hôtellerie (11,7 %), la santé (8,5%) et les résidences seniors (7,6%), de plus en plus prisés des investisseurs. Le secteur résidentiel se situe quant à lui à 5,7%, essentiellement en raison de ses rendements en capital (5,4%). La faiblesse des rendements locatifs du logement en France – en raison des mécanismes de régulation des loyers qui y sont appliqués – explique d’ailleurs pourquoi, comme le rappelle là encore Béatrice Guedj, ce secteur est bien plus profitable chez la plupart de nos voisins occidentaux. « Les rendements français sont inférieurs à ceux des autres grands marchés tels que les Etats-Unis (6,7%), la Grande-Bretagne (9,4%), ou l’Allemagne (9,1%) ».

Frédéric Tixier


A propos de MSCI

Reconnu comme référence sur les indices actions, MSCI dispose aussi d’une gamme d’indices sur l’immobilier non coté. Opérant dans plus de 32 pays, les indices immobiliers MSCI constituent la mesure de rendement immobilier la plus reconnue à travers le monde. En France, à décembre 2018, MSCI dispose d’une couverture de plus de 140 milliards d’Euros en valeurs vénale, équivalent à plus de 5500 actifs.
MSCI Real Estate propose deux services : MSCI Real Estate Global Intel, un service de données de marché immobilier sur plus de 60 mesures de performance et dans 1900 segments géographiques et sectoriels ; et MSCI Real Estate Enterprise Analytics, un service d’analyse de portefeuille par rapport à un benchmark.

La 22e édition du baromètre MSCI / Crédit Foncier Immobilier, qui recense les anticipations des principaux acteurs du marché immobilier français, annonce un léger tassement du marché de l’investissement en 2017. Les panelistes s’attendent à une stabilisation des taux de rendement des actifs « prime » en bureaux et centres commerciaux, et à une compression de celui des actifs logistiques.

Les panelistes du baromètre MSCI – une trentaine d’acteurs gérant collectivement plus de 100 Md€ d’actifs immobiliers – confirment leurs anticipations sur 2017. Comme lors de la précédente édition, en février dernier, ils tablent sur un volume d’investissement légèrement revu à la hausse, de l’ordre de 23 Md€ cette année (23,6 Md€, contre 23,1 Md€ précédemment). Sur 2018, ils s’affirment un peu plus optimistes, estimant le montant annuel à 23,9 Md€, contre 21,7 Md€ attendus quelques mois plus tôt.

SCPI et OPCI désignés comme investisseurs les plus actifs – Les acteurs les plus actifs en termes d’investissement l’an prochain seraient les SCPI et OPCI grand public (38,6% des réponses des panelistes), suivis des compagnies d’assurance, notamment en raison des achats de véhicules immobiliers opérés par ces dernières dans le cadre des contrats d’assurance-vie. Concernant l’origine géographique des investisseurs, la part des nationaux devrait encore baisser en 2018, au profit des autres opérateurs européens. Quant aux types d’actifs qui feront l’objet de la plus forte demande, les panelistes continuent à privilégier les bureaux (à 63%) – mais dans des proportions bien moindres que l’an dernier (81%) -. Suivent les secteurs de la logistique et du résidentiel, puis ceux des actifs dits alternatifs (santé, hôtellerie…), en très forte progression depuis l’an dernier.

Les centres commerciaux délaissés – Les centres commerciaux, en revanche, sont totalement exclus des intentions d’investissement. Les panelistes considèrent, note le baromètre, qu’il est difficile de se positionner sur un centre commercial, « d’une part du fait du risque associé aujourd’hui à la classe d’actif, ce qui rend son évaluation difficile, et d’autre part du fait de la somme importante à investir pour pouvoir se positionner en direct ». Certains investisseurs n’excluent toutefois pas de se positionner « en indirect via des fonds ou des foncières cotées spécialistes du secteur et bénéficiant d’un poids de négociation vis-à-vis des enseignes ».

Stabilisation attendue des taux de rendement – Côté taux de rendement des actifs, les panelistes parient désormais sur leur stabilisation en 2018, alors qu’ils s’attendaient à leur remontée en février dernier. C’est le cas notamment pour les bureaux à Paris QCA (3% au 2T 2017, selon Crédit Foncier Immobilier), à propos desquels les panelistes anticipent du 3% en 2018 (contre une anticipation de 3,4% en février), ou sur des centres commerciaux (3,8% anticipé désormais, contre 4% en février).

Selon le baromètre, seules les plateformes logistiques pourraient connaître une nouvelle compression de leur taux de rendement prime en 2017, à 5,2% (contre encore 5,75% au 2T 2017, selon le CFI), un taux qui se stabiliserait néanmoins lui aussi l’an prochain.

Frédéric Tixier

A propos du baromètre MSCI / Crédit Foncier Immobilier
Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d’investissement présentes en France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir du marché immobilier. Stratégie d’investissement, taux de rendement des actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une vingtaine d’indicateurs est passée au crible. L’ensemble de ces sociétés d’investissement gère plus de 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers en France.

Composition du panel : AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea France, Amundi Immobilier, Assurances du Crédit Mutuel, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM France, Caisse Centrale de Réassurance, Caisse des Dépôts et Consignations, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncières des Régions, Cromwell France, Gecina, Generali Real Estate, Groupama Immobilier, Grosvenor, Hammerson, Icade, Invesco Real Estate, La Française REM, La Française Real Estate Partners, LaSalle Investment Management, Perial, Primonial REIM, Segro, STAM Europe, Union Investment France et Swiss Life REIM.

La 21e édition du baromètre MSCI, qui recense les anticipations des principaux acteurs du marché immobilier français, annonce une légère remontée des taux de rendement prime des bureaux parisiens (QCA) et des centres commerciaux pour… 2018. Un possible renversement de tendance qui demande à être confirmé.

Le mouvement de compression des rendements des actifs immobiliers « sécurisés » toucherait-il à sa fin ? Alors que la rentabilité prime des bureaux parisiens, centres commerciaux et plateformes logistiques s’est une nouvelle fois dépréciée en 2016, les panelistes du baromètre MSCI de l’investissement immobilier français – une trentaine d’acteurs gérant collectivement plus de 100 Md€ d’actifs – anticipent un renversement de tendance dès l’an prochain.

Baisse tendancielle depuis 2012 – Au 4e trimestre 2016, en raison d’un contexte « d’appétit toujours élevé pour les investissements immobiliers », le taux de rendement des bureaux prime dans Paris QCA s’est établi à 3,0%, selon Crédit Foncier Immobilier, partenaire de MSCI sur ce baromètre. Consacrant une nouvelle baisse par rapport au trimestre et aux années précédentes, le taux de rendement de ces actifs étant tendanciellement en diminution depuis 2012. Même constat côté centres commerciaux, leur taux prime étant descendu à 3,75% au quatrième trimestre 2016 (contre plus de 5% en 2012), et des plateformes logistiques (5,75% au 4T 2016 contre plus de 7,5% en 2012).

Scénario de stabilisation en 2017 – Les panelistes anticipent un scénario de stabilisation pour 2017. Les taux prime en bureaux QCA devraient s’établir en moyenne à 3,1%, pour ensuite remonter à 3,4% début 2018. Ce qui constituerait une première depuis la crise… Même scénario pour les centres commerciaux, dont le rendement prime pourrait se stabiliser à 3,7% en 2018 puis remonter à 4% en 2018. Les plateformes logistiques connaîtraient en revanche une évolution différente : de nouveau en baisse en 2017 (5,7% vs 5,75% au 4T 2016), elles se stabiliseraient simplement en 2018.

A noter que le baromètre prévoit par ailleurs un volume d’investissement pour 2017 dans l’épure de celui constaté en 2016 (de l’ordre de 23,1 Md€), et une baisse des transactions en 2018 (de l’ordre de 21,7 Md€).

A propos du baromètre MSCI
Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d’investissement présentes en France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir du marché immobilier. Stratégie d’investissement, taux de rendement des actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une vingtaine d’indicateurs est passée au crible.

Composition du panel : AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea France, Amundi Immobilier, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM, Caisse des Dépôts, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncières des Régions, Gecina, Generali Real Estate, Groupama Immobilier, Grosvenor, Hammerson, Invesco Real Estate, Klépierre, La Française REM, La Française Real Estate Partners, LaSalle Investment Management, Mercialys, Perial, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM Europe, Union Investment France, Valad et Swiss Life REIM.