Le niveau des investissements en immobilier logistique devrait dépasser un nouveau pic en 2021. Une tendance qui s’explique notamment par une demande croissante en espaces logistiques dans un secteur qui est en train de passer d’une logique de flux à une logique de stocks…
Les études consacrées à l’immobilier logistique font florès. Tous les grands conseils en immobilier suivent désormais avec application l’évolution de la demande et des investissements dédiés à un secteur dont la part relative, au sein de l’immobilier d’entreprise, ne cesse de progresser.
Près de 40 Md€ déjà investis en Europe
Le conseil Knight Frank estime ainsi que 2021 sera une année record pour le marché immobilier logistique en 2021. Sur les neuf premiers mois de l’année, 38,3 Md€ ont déjà été investis. Un niveau jamais atteint jusqu’alors. Sur le seul dernier trimestre, le montant des investissements (11,1 Md€) progresse de 27% par rapport à la même période en 2020. Et se positionne 88% au-dessus de la moyenne du 3e trimestre. Knight Frank s’attend donc à ce que le précédent pic annuel (2017, avec 46 Md€) soit franchi cette année. La hausse des investissements tient notamment à la part croissante des opérations transfrontalières (70% des investissements du 3e trimestre).
Dont près de 3 Md€ sur le marché français
Cette croissance profite à tous les marchés européens. Le Royaume-Uni confirme sa pole position avec 5,1 Md€ d’investissements (soit 126% de plus qu’au Q3 2020). Le marché français, sur les neuf premiers mois de l’année, établit lui aussi un nouveau record. Selon deux autres études (Arthur Loyd Logistique et Cushman & Wakefield), 2,8 Md€ y ont été investis. Contre 2,3 Md€ en 2020. C&W estime que, compte tenu de la dynamique observée et des opérations en cours, « une année 2021 à plus de 3,5 Md€ » est possible. Le courtier rappelle également qu’au-delà des chiffres, « les fondamentaux de l’investissement en immobilier logistique restent les mêmes depuis plusieurs années ».
Montée en puissance des SCPI, des foncières et des fonds ouverts allemands
Sur ce marché, les portefeuilles représentent en effet moins de 30% des transactions[1]. Mais plus de 70% des engagements. Dans ce compartiment, les très gros portefeuilles (plus de 200 M€) sont majoritaires (plus de 50% des engagements). Mais la part des plus petites opérations (entre 20 et 100 M€) progresse de manière sensible. Les engagements, sur ce créneau, ont doublé. Passant de 620 M€ à près de 1,3 Md€ en 2021. Cushman & Wakefield précise que les SCPI françaises, les foncières et les fonds ouverts allemands y « rivalisent davantage », aujourd’hui, avec les fonds d’investissements internationaux. Citant, d’un côté, les opérations menées par Alderan, Argan, AEW ou Deka. De l’autre, celles réalisées par Gramercy ou PGIM Real Estate.
Des rendements prime qui continuent à se contracter
L’appétit croissant des investisseurs pour l’immobilier logistique a pour conséquence, logique, une hausse des valorisations. Et la baisse des rendements prime qui, selon C&W, se positionnent à 3,25% au 3T 2021. « Un nouveau plancher transitoire vers les 3% », estime le courtier. L’engouement pour la logistique, qui a explosé depuis la crise sanitaire, bénéficie toujours de facteurs structurels. Prologis, l’un des leaders mondiaux du secteur, estime dans une étude récente qu’un nouveau phénomène est à l’œuvre. Et de nature à « générer une forte demande en immobilier logistique qui pourrait prolonger, voire aggraver la pénurie d’espace ». Prologis observe en effet des « perturbations persistantes au sein du secteur logistique », qui se traduisent notamment par une nouvelle baisse record du taux de vacance.
Passage d’une logique de flux à une logique de stocks
Il les explique par un changement de comportement des clients du secteur. Qui seraient en train de passer « d’une logique de flux à une logique de stocks ». « Tant en Europe qu’au Royaume-Uni, nos conclusions montrent que la demande d’espace logistique et le besoin d’augmenter les stocks se poursuivront. En raison de la volonté des clients de renforcer leur résilience », estime ainsi Eva van der Pluijm-Kok, responsable de la recherche et de la stratégie en Europe de Prologis…
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A propos de Prologis(i)
Leader mondial de l’immobilier logistique, Prologis, Inc. est surtout présent sur des marchés à forte croissance où l’offre est limitée. Au 30 septembre 2021, la société détenait – directement ou via des structures de co-investissement – des actifs immobiliers existants ou en développement représentant environ 92 millions de mètres carrés dans 19 pays. Prologis loue des plateformes logistiques modernes à environ 5 500 clients répartis dans deux grandes catégories : le B2B et la vente au détail/en ligne
A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Avec 50 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 7,8 milliards de dollars en 2020.
A propos de Knight Frank (i)
Fondé il y a 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 20 000 collaborateurs intervenant depuis 488 bureaux dans 57 pays. Sa branche française, créée il y a près de 50 ans, intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Avec ses 75 collaborateurs intervenant depuis Paris, Knight Frank France est organisée autour de 5 lignes de service : la commercialisation de bureaux et le conseil aux utilisateurs (Occupier Services & Commercial Agency), l’aménagement d’espaces de travail (Design & Delivery), le Capital Markets, le Retail Leasing et l’expertise avec sa filiale Knight Frank Valuation & Advisory.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] En 2021.
