Logistique : la progression des loyers est encore « largement devant nous »…

C’est l’un des constats posés par la dernière étude de Cushman & Wakefield sur les marchés immobiliers logistiques dans le monde. Leur avenir est partout prometteur. En France, le secteur bénéficie d’un kicker supplémentaire : des loyers encore très en deçà des pratiques européennes…

Les études qui se focalisent sur le potentiel de l’immobilier logistique se multiplient. Toutes constatent l’engouement croissant des investisseurs pour cette classe d’actifs « résiliente ». Qui bénéficie de fondamentaux solides, comme l’explique en détail celle que Cushman & Wakefield vient de publier[1].

Besoin accru de chaînes logistiques plus efficientes

Le conseil en immobilier rappelle dans un premier temps que « la pandémie a mis sous tension toutes les supply-chains dans le monde ». Révélant ainsi leurs forces, mais aussi leurs vulnérabilités. Or, ce besoin accru de disposer de chaînes d’approvisionnement efficientes a « propulsé le secteur logistique d’une façon inédite ». S’ajoute à cette nouvelle exigence de fiabilité des tendances plus structurelles, que l’on connaissait déjà avant la crise. Telles que l’essor du e-commerce, ou la montée en intensité technologique de l’immobilier d’entreposage. En Europe, l’immobilier logistique est en outre soumis à des contraintes spécifiques : peu de foncier dédié à ce type d’activités et une « réglementation aussi complexe que restrictive ». Conséquences : une pénurie d’offres de qualité, face à une demande croissante d’utilisateurs.

Croissance moyenne des loyers de l’ordre de 4,3% en Europe en 2020

« Une fois passé le premier confinement, la reprise des développements ‘’en blanc’’ a apporté davantage d’opportunités d’implantation. Libérant de fait une demande contrainte par l’offre », explique Lisa Graham, responsable de la recherche industrielle EMEA chez Cushman & Wakefield. Et provoquant donc une nouvelle accélération du marché locatif… En témoigne la baisse généralisée des taux de vacance dans la plupart des grands hubs logistiques européens. Et une croissance moyenne des loyers que Cushman & Wakefield évalue à +4,3% sur un an. La prise en compte de cet indicateur (évolution des loyers prime entre 2019 et 2020) et du niveau du loyer prime de chaque marché permet au conseil de proposer un classement des marchés locatifs de 250 métropoles mondiales.

Londres, métropole la plus mature en termes d’e-commerce

Au niveau européen, Londres s’impose, avec des loyers en hausse de 12,5% par an en moyenne[2], comme la métropole la plus mature en termes d’e-commerce. Permettant de ce fait au Royaume-Uni d’occuper la pole position des pays européens. Suivi de l’Allemagne, dont les différents centres logistiques ont connu une hausse de leurs loyers de l’ordre de 5,6%. Dans le reste de l’Europe, note Cushman & Wakefield, « les progressions sont plus modérées (de +1% à +2,5%) ». Et la France, dans tout ça ? Elle se situe dans « une position intermédiaire ». Le classement du conseil en immobilier place les principaux marchés logistiques français entre les rangs 115 et 195 sur les 250 observés. « Il est donc légitime de parler de gap entre la demande exprimée et le niveau des loyers pratiqués dans l’Hexagone » estime Cushman & Wakefield.

Potentiel de progression pour les loyers français en logistique

« Au contraire de marchés plus matures en termes de valeurs locatives, comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le potentiel de progression des loyers français est encore largement devant nous », précise Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield. Car, explique-t-il, « la puissance des bassins de consommation français, la profondeur de ses marchés et l’impérieuse nécessité d’accélérer la transition omnicanale convergent pour générer une demande accrue des utilisateurs ». Cette hausse potentielle des loyers, Prologis la constatait déjà en avril dernier. En s’appuyant, cette fois, sur une analyse plus « data financière ». Les loyers, rappelait ce spécialiste du secteur, ne représentent en effet que 5% des coûts de la chaîne d’approvisionnement. Contre environ 50% pour les coûts de transport. Payer plus cher ses locaux, pour se rapprocher des consommateurs, et être en mesure de les livrer plus rapidement, fait donc sens…

Frédéric Tixier

[1] “2021 Global Logistic Outlook” – Mai 2021 – Cushman & Wakefield.

[2] Dans sa partie Ouest.


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 50 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2020 un chiffre d’affaires de 7.8 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation …

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société