Résidentiel : gel des transactions et hausse des taux d’emprunt
Le secteur de l’immobilier résidentiel, présenté comme l’un des plus résilient face à la crise sanitaire, est néanmoins fortement touché. Gel des transactions, chute des demandes de crédits, le marché est l’arrêt. Etat des lieux et perspectives.
« Le marché est à l’arrêt… », résumait hier le patron de l’un des plus grands réseaux d’agences immobilières. Pour Laurent Vimont, président de Century 21 France, les transactions sont en chute libre. Depuis le 17 mars, elles se sont contractées « de 80% » en moyenne. Et sont désormais totalement figées.
Rupture du maillon juridique dans la chaîne transactionnelle
Même son de cloche à la fédération des agents immobiliers. Le président de la FNAIM s’inquiète de l’impact du confinement sur sa profession. Il estime que 3 000 agences, soit environ 20 000 emplois, pourraient disparaître. Pas de transactions, pas de commissions… Outre la fermeture des agences, le marché immobilier a également pâti de la rupture du maillon juridique dans la chaîne transactionnelle. Fermeture des services de la publicité foncière, blocage des actes authentiques dans les études notariales : faute de la délivrance du document final, les transactions étaient suspendues. Une situation, là encore, dénoncée par la FNAIM. Qui rappelle avoir été la première, dès le 19 mars, à alerter les pouvoirs publics. La chaîne est heureusement en passe de se reconstituer. Les services de la publicité foncière ont rouvert le 1er avril. Et un décret, paru le 3 avril, autorise désormais l’acte notarié par comparution à distance.
Chute des demandes de crédit immobilier et remontée des taux
Une autre mesure administrative, prise le 25 mars dernier, irait en revanche à l’encontre de la reprise du marché. Cette ordonnance prévoit en effet l’allongement des délais de rétractation des acheteurs et d’exercice du droit de préemption. Et induit, du coup, l’allongement des conditions suspensives pour l’obtention d’un crédit immobilier. Un marché lui aussi en très forte contraction. Chez le courtier Vousfinancer, les demandes de prêts ont chuté de 72% au cours des trois dernières semaines de mars. Et les dossiers envoyés aux banques, de 58%. Pire encore : les taux d’emprunt, qui avaient déjà commencé à se tendre en début d’année, accentuent leur reprise. « En avril, la quasi-totalité des barèmes reçus accusent une hausse significative », constate Vousfinancer. La hausse moyenne est de l’ordre de 0,15% à 0,25%. Les banques anticipent en effet une hausse des conditions de refinancement dans les mois à venir.
Sélectivité accrue et baisse du taux de l’usure
Et elles sont moins nombreuses à accepter de nouvelles demandes de prêts. La faute à la crise sanitaire, mais pas que. Philippe Taboret , directeur général de Cafpi, dans une tribune publiée la semaine dernière, s’insurge. Il pointe les effets catastrophiques du durcissement des conditions d’accès au crédit instaurées par le HCSF et la Banque de France en fin d’année dernière. Les nouveaux critères de sélection mis en place par les banques ont conduit, selon lui, à une baisse supérieure à 10% des dossiers acceptés. A cela s’ajoute désormais « une baisse inquiétante du taux d’usure[1] ». Celui-ci est passé de 2,61% au 1er trimestre à 2,51% au 2e trimestre pour les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans. Avec la remontée des taux immobiliers, le seuil fatidique risque d’être vite atteint. De nombreux acquéreurs potentiels risquent donc d’être exclus de l’accès au crédit.
Un appétit d’immobilier toujours intact
Raison pour laquelle le directeur général de Cafpi exhorte les pouvoirs publics. Il faut que le HCSF mette « ses recommandations entre parenthèses pendant la crise ». Et que soient mises en place des mesures d’assouplissement sur le calcul du taux d’usure -une « marge incompressible de 2% », demande Cafpi par l’intermédiaire de l’APIC[2]-. Mais la question la plus essentielle reste évidemment la capacité de reprise des marchés immobiliers résidentiels une fois la crise passée. Les chiffres du 4e trimestre 2019 attestent que prix et transactions étaient très clairement orientés à la hausse. Y compris sur les logements anciens en province. Selon un sondage réalisé les 25 et 26 mars dernier[3], l’appétit des Français pour l’immobilier serait d’ailleurs toujours aussi vif. Leurs intentions d’achat pour se loger n’auraient diminué que de deux points en un mois. Et n’auraient pas varié en ce qui concerne l’investissement locatif.
Quel scénario de sortie de crise ?
Le site Meilleursagents estime que, si l’épidémie est maîtrisée avant l’été, « le marché pourrait repartir sans trop de heurts dès septembre ». Un scénario « noir » est aussi possible. Tout dépendra de l’ampleur et de la durée du choc économique. Une crise durable conduirait alors à « une phase de repli qui durerait plusieurs années ». Dans toutes les hypothèses, le site anticipe une baisse des prix dans les mois à venir. Qui resterait toutefois limitée, en particulier dans les grandes métropoles nationales…
Frédéric Tixier
[1] Le taux d’usure est le seuil maximal que les établissements financiers sont légalement autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt.
[2] Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC)
[3] Sondage BVA pour la plateforme d’estimation immobilière Drimki
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A propos de Cafpi(i)
Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital. Avec un effectif de 1.420 personnes, Cafpi est présent, via ses 230 agences en propre, dans toute la France & les DOM-TOM pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier.
A propos de Vousfinancer(i)
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.
A propos de Century 21(i)
Né aux Etats-Unis en 1971, le Réseau Century 21 est la première organisation immobilière dans le monde, regroupant 7 100 agences et cabinets indépendants, 102.000 collaborateurs répartis dans 78 pays. Ce Réseau de professionnels immobiliers est présent sur tous les continents, de l’Amérique à l’Asie, en passant par l’Europe, le Moyen Orient, l’Afrique, l’Océanie et les Caraïbes.
A propos de Meilleurs Agents(i)
Leader de l’estimation immobilière en ligne, la plateforme Meilleurs Agents aide les particuliers à avancer en toute confiance vers la réussite de leur projet immobilier en leur donnant les meilleures informations sur les prix ainsi que sur les agents immobiliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
