Coronavirus : l’impact sur l’immobilier de santé

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine le secteur de l’immobilier de santé. Extraits…

« Les fondamentaux qui soutiennent l’immobilier de santé restent d’actualité »… Pour Daniel While,  directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, la crise actuelle ne devrait pas, à court terme, « mettre en risque » la viabilité de cette classe d’actifs. Qui est pourtant l’une des plus impliquées « physiquement » dans la lutte contre l’épidémie de coronavirus. En sortie de crise, ses contours pourraient en revanche être revisités…

Immobilier de santé : une classe d’actifs immobilière « alternative »

Daniel While, dans sa note de conjoncture du 3 avril dernier, commence par rappeler que l’immobilier de santé est encore une classe d’actifs dite « alternative ». Sa montée en puissance auprès des investisseurs institutionnels, depuis 2015, est toutefois importante. Notamment en raison de multiples opérations d’externalisation des murs réalisées par les principaux opérateurs de la santé. Mais son poids relatifs (7,3 Md€ investis en 2019 au niveau européen), au regard de celui des bureaux (130 Md€ en 2019), reste marginal. Cet intérêt croissant pour l’immobilier de santé a toutefois eu un impact sur ses niveaux de valorisation. Ses taux de rendements à l’acquisition se sont compressés.  « En France, les EHPAD les plus qualitatifs s’achètent à un taux égal ou inférieur à 4% et les cliniques MCO[1] prime à un taux de l’ordre de 5,15% », rappelle notamment Daniel While.


Des fondamentaux qui restent d’actualité

La prime offerte par le secteur, par rapport au bureau, n’a toutefois pas significativement évolué depuis 10 ans. Ce qui confirme « la valorisation rationnelle du secteur malgré sa croissance », observe le directeur recherche et stratégie. L’immobilier de santé conserve en outre, malgré la crise, ses fondamentaux.

  • Une pénurie d’offre de lits, dans le secteur sanitaire, médico-social, et hébergement des seniors
  • Un niveau de rendement supérieur à celui du secteur des bureaux
  • Une pratique de marché conduisant à la signature de baux longs (de 9 à 12 ans en France)

Ces caractéristiques sont, selon Daniel While, des facteurs de soutien à l’investissement et donc, indirectement, «aux valeurs ». Et ce d’autant plus que les investisseurs contractent avec des opérateurs de santé privés « d’envergure nationale et européenne ». Le secteur santé ne devrait donc pas être impacté, à court terme, par la crise sanitaire.

Un impact lors de l’après-crise

Pour l’heure, les acteurs se doivent de « gérer l’urgence ». Mais « cet effort de solidarité ne devrait pas mettre en risque leur viabilité économique ni leur capacité à honorer leurs engagements locatifs », estime Daniel While. En sortie de crise, d’autres questions risquent en revanche de se poser. L’épisode en cours est en effet l’occasion d’une prise de conscience des faiblesses des systèmes de santé, au niveau mondial. Il pourrait conduire à une remise en cause des « logiques d’efficience » auxquelles elles obéissent. Et leur remplacement par des « logiques d’efficacité ». Autrement dit, chercher à atteindre « un objectif maximal, quel qu’en soit le coût ». Plutôt que de viser un objectif, au moindre coût. Car, la pandémie montre « le coût économique extrême » pour faire face à une pénurie de lits.

Une logique d’efficacité dans le temps

Lequel dépasse « largement le coût des lits s’ils avaient été maintenus en excès », souligne Daniel While. Une logique « d’efficacité dans le temps » qui rappelle celle qui sous-tend celle de la transition écologique. Mieux vaut en effet réaliser « un investissement important » aujourd’hui afin d’éviter « un coût colossal » demain. Pour le directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, l’un des enseignements de la crise actuelle est donc la nécessité de « surinvestir » le secteur de la santé. Car, estime-t-il, « en première ligne face à la pandémie, l’infrastructure sanitaire sera au cœur du monde d’après »…

Frédéric Tixier

[1] Médecine-Chirurgie-Obstétrique


Accédez aux documents complets de Primonial REIM

4 – La note de conjoncture au 3 avril

3 – La note de conjoncture au 27 mars

2 – La note de conjoncture au 20 mars

1 – La note de conjoncture au 12 mars

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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société