Encore une époque révolue. Après le crédit abondant et bon marché, c’en est terminé – au moins pour un temps – de la plus-value rapide et facile. L’immobilier, qu’il soit résidentiel ou d’entreprise, a cessé de se valoriser tout seul, comme il l’a fait pendant une décennie, sous l’effet d’une demande très supérieure à l’offre et encouragée par des conditions de financement exceptionnelles. Heureusement, le rendement, l’autre composante de la performance du placement immobilier, s’en sort plutôt bien. Il profite à la fois du repli des prix d’acquisition et de la bonne tenue des loyers. Mais il n’est pas certain qu’il puisse, à lui seul, maintenir la compétitivité de la pierre face à d’autres placements, obligataires notamment. Pour se valoriser, les fonds immobiliers ne peuvent donc plus se contenter d’accumuler les actifs, ils doivent aussi créer de la valeur. Comment ? « En travaillant les immeubles », répondent les professionnels de l’asset management, rompus à cette pratique dont ils ont appris à maîtriser les risques. Cette pratique consiste à améliorer les biens existants afin de les faire coller au plus près des besoins des utilisateurs. Et si les biens n’existent pas, elle consiste à les construire. Ainsi le fonds immobilier se nourrit-il des profits dégagés à chacun des maillons de la chaîne immobilière, depuis la promotion, la construction, voire l’aménagement foncier, jusqu’à la location du bien, en passant par sa réhabilitation et son changement d’affectation si nécessaire. Mais à ce jeu, tous les fonds immobiliers ne sont pas logés à la même enseigne. Le régime juridique auquel ils obéissent leur laisse plus ou moins de liberté de manoeuvre. Les SIIC bénéficient de toute la souplesse de gestion nécessaire et ne manquent pas d’en faire usage. Les OPCI ont été dotées par la loi d’une souplesse équivalente. Les SCPI, en revanche, sont limitées dans l’importance des travaux qu’elles peuvent engager et sont interdites de construction. Elles ont pourtant, elles aussi, un potentiel de création de valeur. Leurs équipes de gestion disposent du savoir-faire nécessaire. Et dans le patrimoine de bon nombre de SCPI, en particulier les plus anciennes, se cachent de belles pierres qui ne demandent qu’à être retaillées et serties pour livrer tout leur éclat. N’est-ce pas le moment de leur lâcher un peu la bride ?
Christian Micheaud
