Selon Immostat, la demande placée de bureaux est en recul de 24 % au deuxième trimestre 2015. Les experts de l’IEIF expliquent que cette évolution du marché trouve son origine dans la faiblesse de l’investissement productif.
Immostat a publié les traditionnels chiffres clés franciliens du deuxième trimestre. Ainsi, « la demande placée de bureaux en Ile-de-France (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) s’élève à 503 300 m2, en baisse de 24 % par rapport au T2 2014. Pour le premier semestre 2015, la demande placée est ainsi de 915 200 m2, soit une baisse de 22 % par rapport au premier semestre 2014 ».
Concernant l’offre immédiate de bureaux, elle s’établit, au 30 juin 2015, à 4 010 000 m2, « ce qui représente une hausse de 3 % par rapport à son niveau il y a un an » précise le GIE composé de BNP Paribas Real Estate CBRE, DTZ et JLL, qui poursuit : « le loyer facial moyen des bureaux de seconde main, calculé sur la base des transactions réalisées en Ile-de-France au 2e trimestre 2015, s’élève à 316 euros (HT, HC)/m2, en hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent. Ce loyer correspond à la valeur inscrite au bail et ne tient pas compte des mesures d’accompagnement ». Il faut cependant accorder peu de valeur à cet indicateur. Car de toute évidence, lorsqu’un marché se contracte, les locataires gardent la main et obtiennent plus facilement des rabais sur leur loyer économique.
On remarque simplement que la reprise du marché locatif des bureaux franciliens tarde à arriver malgré « l’alignement des planètes » qui s’est opéré alors que l’économie française commence à bénéficier de la baisse de l’euro et des prix du pétrole tandis que l’environnement de taux d’intérêt faible crée un contexte favorable à la marche des affaires.
C’est l’IEIF qui fournit l’explication à cette apparente contradiction. Elle réside dans l’atonie de l’investissement des entreprises. « En zone euro, la baisse des investissements depuis la crise de 2008 est le principal frein à la croissance économique. Elle est sensible dans tous les domaines, public et privé, entreprises et ménages » relevait Pierre Schoeffler, Senior Adviser de l’IEIF, lors de la dernière réunion « Analyse et Prévision » qui s’est tenue au début du mois de juillet.
L’IEIF s’est attaché à comparer les différents facteurs de la croissance du PIB de la zone euro et des Etats-Unis depuis le premier trimestre 2008 jusqu’à la fin de l’année 2014. Sur ces sept années, il ressort qu’aux Etats-Unis, si l’essentiel de la croissance économique est à mettre sur le compte de la consommation, l’investissement des entreprises, quoique faible, contribue positivement à la croissance, aux côtés des variations de stocks, des administrations publiques et du solde commercial. Au contraire, de l’autre côté de l’Atlantique, seuls les administrations publiques et le solde commercial ont soutenu la croissance. On constate que, dans la zone euro, la consommation des ménages s’inscrit en légère baisse, mais surtout que l’investissement a pesé négativement pour près de 4 %. C’est essentiel pour comprendre l’atonie qui frappe toujours la demande placée en bureaux.
En effet, les analystes de l’Institut mettent évidence la très forte corrélation qui apparaît entre les évolutions de l’investissent productif et la demande placée de bureaux. Les pics du marché locatif de bureaux qu’on distingue depuis 1982, en 1989 (la mesure rend compte de la demande placée en moyenne sur 3 ans), en 2000, en 2007 et dans une moindre mesure en 2012 correspondent toujours à des périodes de sensible accélération ou reprise de l‘investissement productif (voir graphique ci-dessous).
La conclusion est simple : il ne peut y avoir de reprise du marché locatif de bureaux pérenne tant que l’investissement productif ne redémarrera pas !
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