Les SIIC victimes de leur succès

modern glass silhouettes of skyscrapers at nightL’avance prise au premier trimestre par les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sur l’ensemble de la cote parisienne mesurée par l’indice CAC All Tradable a laissé place à un sensible retard au moment de faire le bilan semestriel.

L’indice Euronext IEIF SIC France qui progressait de 26,7 % au 14 avril dernier a depuis reperdu 16,4 % et n’affichait plus qu’une maigre avance de 5,7 % au 30 juin dernier. De son côté, le CAC All Tradable qui ne gagnait que 22,5 % à son zénith de l’année le 10 avril s’est montré plus résistant. De sorte qu’au 30 juin, celui-ci conserve un gain de 12,28 % tandis que l’indice des sociétés foncières a vu fondre sa performance pour ne conserver qu’un gain de 5,7%.

Cette beaucoup plus forte sensibilité des SIIC aux à-coups de marché trouve des explications multiples. La première tient aux prises de bénéfice sur un secteur qui avait enregistré plusieurs trimestres de surperformance sur le reste de la cote. Cette surperformance s’était accélérée au cours de l’année 2014 qui avait vu l’indice Euronext SIIC France s’adjuger 15,27 % quand le CAC 40 était tout juste à l’équilibre. Les gérants ont donc pu matérialiser leurs plus-values et les prises de bénéfices ont pesé davantage sur les foncières que sur des secteurs qui avaient moins bien performé. Les encours des OPCVM immobiliers confirment cette analyse. Après des mois de souscription franchement positive, les OPCVM immobiliers enregistrent des rachats nets depuis le mois d’avril.

Un autre élément d’explication des attaques dont on fait l’objet les cours des foncières depuis la mi-avril tient à la cause principale de la baisse des marchés, la crainte de la remontée des taux d’intérêt. Ces sociétés qui ont massivement recours à l’emprunt qui pèse en moyenne pour 40% de la valeur de leur portefeuille immobilier ont pu sembler plus menacées par des tensions sur les taux d’intérêt. Cependant, cette approche semble un peu rapide car, au contraire, les foncières continuent de bénéficier de conditions de financement extrêmement favorables, que ce soit sous la forme d’emprunts contractés auprès de banques ou par un accès direct sur le marché obligataire. S’il est vrai que le rendement de l’OAT à 10 ans a été multiplié par près de 4 pour remonter à 1,20% à la fin du semestre, les SIIC continuent néanmoins de trouver à se refinancer à des taux sensiblement inférieurs à celui du taux moyen de l’ensemble de leur dette.

Enfin, l’état du marché locatif des bureaux est effectivement toujours sur la défensive comme vient de le montrer la publication des données par les brokers qui font état d’un recul de 23 % de la demande placée sur le marché francilien. Cependant, sur ce point également, les SIIC ne sont pas restées inertes. Un gros travail de sécurisation et d’allongement des baux a été accompli par leurs équipes. De quoi attendre la reprise sans ressentir de pression manifeste sur les cash-flows des SIIC.

Après la purge de ces derniers mois, le marché devrait intégrer l’effet des publications semestrielles qui commencent la semaine prochaine. Les analystes et les investisseurs pourront vérifier que les cash flows qui ont été renforcés par les importantes économies réalisées sur leurs frais financiers et qui commençaient à être visibles au second semestre 2014 produiront leur plein effet au premier semestre de cette année.

La baisse qui a frappé les SIIC sans réel discernement n’a pas fait plus de mal aux sociétés spécialisées dans les bureaux que dans le commerce. Unibail-Rodamco, leader européen des centres commerciaux, qui a pourtant signé une émission obligataire à taux négatif au début du mois d’avril, termine le semestre sur un gain de près de 5 % seulement, quand son grand rival Klépierre fait plus de deux fois mieux. Dans les bureaux, Tour Eiffel affiche une avance de plus de 15 % après avoir réussi l’exploit de mener à bien une augmentation de capital au cours de l’OPA qui avait vu SMA-BTP prendre le contrôle de la société, devant le trio constitué par Gecina, CeGeREAL et ANF Immobilier qui approche une avance semestrielle de 8 %. Les spécialistes du bureaux parisiens Foncière Lyonnaise et Foncière Paris font presque jeu égal avec des progressions de leurs cours d’un peu plus de 10 %. A noter que si Foncière des Régions figure en queue de peloton avec un gain inférieur à 2 %, sa filiale dans laquelle elle s’est récemment renforcée, elle figure dans le peloton de tête en conservant plus de 15% de progression de son cours lors des six premiers mois de l’année. Mais il est vrai que les mouvements intervenus dans son capital en fin d’année dernière l’avaient privée du rallye de fin d’année. La performance des valeurs moyennes est aussi éclatée avec Argan et Terreis en territoire légèrement négatif, tandis que Foncière Atland et Foncière Inéa se sont adjugés plus de 15 %, un peu devant Frey qui a reperdu un peu de terrain ces derniers jours après avoir lancé son augmentation de capital.

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