SIIC : des conditions de financement toujours aussi attractives

Vialatte-presseAu moment où Foncière des Régions vient d’annoncer sa première émission obligataire « verte », Aurore Vialatte, analyste senior Immobilier Coté à l’IEIF revient sur les opérations menées par les SIIC au cours du 1er trimestre 2016. Rompant avec la tendance des trimestres précédents, les foncières sont aujourd’hui vendeuses nettes d’immobilier. Elles continuent à privilégier le recours aux marchés obligataires comme source de financement, à des conditions toujours aussi attractives.

Le premier trimestre 2016 dénote avec les trimestres de l’année passée. Les SIIC sont, ainsi, à nouveau vendeuses nettes d’immobilier avec 1,7 Md€ de cessions, pour 595 M€ d’acquisitions.

Des cessions dominées par l’opération « Gecimed » – Néanmoins, il convient de relativiser ces chiffres car les cessions sont largement dominées par une seule opération, à savoir la cession par Gecina de son portefeuille d’actifs de santé (anciennement Gecimed) à un pool d’investisseurs menés par Primonial, pour 1,35 Md€. Si l’on exclue cette opération, les SIIC n’ont donc que vendu 394 M€ d’actifs, uniquement des bureaux principalement situés en Ile-de-France (69% hors Paris et 24% Paris intra-muros). On notera pour exemple la cession par Unibail-Rodamco de l’actif situé au 2-8 rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine au profit d’une société constituée d’ACM Via SA et de fonds gérés par Amundi Immobilier pour 270,8 M€ (17 200 m² de bureaux). On retiendra également la cession par Acanthe Développement de trois immeubles situés dans le QCA parisien pour 95 M€ (5 741 m² de bureaux et parkings).

Acquisitions en Allemagne pour Foncières des Régions – Les SIIC ont également procédé à un certain nombre d’acquisitions au titre desquelles figure le rachat par Foncière des Régions d’actifs en Allemagne, pour 241,4 M€ (41% du total des acquisitions). Les autres investissements des SIIC se répartissent de manière égale entre la province et la région parisienne (59%). Les SIIC ont acquis des actifs commerciaux (24%) tout comme des bureaux (32%), des actifs résidentiels (28%) et des actifs mixtes (16%). Parmi les opérations à retenir, citons l’acquisition de l’actif de bureaux “BE ISSY” (25 000 m²) par Gecina auprès de PRD Office pour 157,8 M€, et la prise de possession par Frey d’actifs commerciaux situés dans des retail park en France pour 143,5M€.

Les émissions obligataires toujours plébiscitées – Du côté du marché du financement, comme lors du dernier trimestre, les SIIC ont émis très peu de fonds propres et quasi-fonds propres avec 65 M€ (31M€ au trimestre précédent), dont 32 M€ résultant de la finalisation du rachat de Pitch Promotion par Altarea-Cogedim. Toutefois, les SIIC ont continué de se financer sur les marchés obligataires avec 1,3 Md€ d’émissions (contre 1,1 Md€ au 4e trimestre 2015). Il s’agit de trois opérations. La première a été réalisée par Klépierre et consiste en l’émission de 500 M€ d’obligations d’une maturité de 10 ans et portant un coupon de 1,875%. La deuxième opération, lancée par Unibail-Rodamco, a les mêmes caractéristiques (500 M€, 10 ans) hormis le taux d’intérêt de 1,375%. Enfin, la troisième opération correspond à l’émission d’un emprunt obligataire de 300 M€ sur 6 mois à un taux de 0,05% par Gecina. Alors que les coupons associés à ces opérations restent très attractifs, en légère baisse par rapport aux émissions de fin d’année dernière (2,2% – 3%), les maturités de 10 ans semblent devenir la norme.

Finalisation de l’opération Cegereal – Au total, les SIIC ont émis plus de 1,4 Md€ de capitaux au premier trimestre (1,2 Md€ au T4 2015) dont plus de 90% en obligations. Au niveau des opérations de marché, une seule offre publique a été relevée ce trimestre. Elle concerne la finalisation du rachat de Cegereal par Northwood pour 184 M€. En sus, Northwood, désirant garder le régime SIIC pour sa nouvelle filiale, s’est associé avec le fonds souverain singapourien GIC Private auquel il a rétrocédé 25% du capital de Cegereal. La consolidation du secteur se poursuit encore à travers notamment le renforcement de Foncière des Régions au capital de sa filiale Foncières des Murs et le rachat de Foncière de Paris SIIC par Eurosic. Ces deux opérations devraient aboutir au cours de l’été.

A propos de l’IEIF
L’IEIF, centre de recherche indépendant, est le lieu privilégié d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement. Sa mission est de fournir de l’information, des analyses et des prévisions, et d’être un incubateur d’idées pour la profession. Aurore Vialatte est analyste senior immobilier coté à l’IEIF.

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