Après avoir revalorisé le prix de sa part, la SCPI dédiée au résidentiel francilien va prochainement procéder à la distribution de son dividende annuel. La performance globale de Novapierre Résidentiel ressortirait ainsi à plus de 8% en 2021…
Après la revalorisation, la distribution… En avril dernier, Novapierre Résidentiel (ex-Pierre 48) revalorisait son prix de part de 6%. Conséquence de l’évolution favorable des prix de l’immobilier francilien en 2020, sur lequel la SCPI est quasi exclusivement exposée. Son gestionnaire, Paref Gestion, annonce en outre dans le dernier bulletin trimestriel de Novapierre Résidentiel une autre opération que ne pourront qu’apprécier les porteurs de parts : la distribution d’un dividende annuel de 31 €…
Novapierre Résidentiel : une performance globale de l’ordre de 8% en 2021
Ce rendement, équivalent à 2%, « viendra s’ajouter à la revalorisation d’avril pour offrir une performance totale de 8,0 % sur l’année », explique Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Cette distribution devrait intervenir « au cours du second semestre ». Le montant du dividende est une nouvelle fois rehaussé par rapport à l’exercice précédent. Pour mémoire, Novapierre Résidentiel avait distribué un dividende de 30 € en 2020. Après 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Le rendement global de la SCPI devrait lui aussi s’afficher en hausse par rapport à 2020. L’an dernier, son DVM s’affichait à 2,04%. La variation du prix moyen (VPM) de sa part à 3,97%. Soit une performance globale de 6,01%. Elle devrait se positionner autour de 8,02% cette année[1].
Un double moteur de performance
Pour assurer un tel niveau de performance, rappelons que Novapierre Résidentiel s’appuie sur deux moteurs. Elle bénéficie bien sûr, d’abord, de la revalorisation des actifs parisiens et franciliens sur lesquels elle s’est historiquement positionnée. Une source potentielle d’importantes plus-values, qu’elle bonifie encore grâce à l’effet de levier de sa stratégie d’acquisition. Le crédo de Novapierre Résidentiel est en effet l’acquisition de logements occupés, avec une forte décote. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs dont le titulaire du bail dispose de garanties. Soit en termes de maintien dans les lieux. Soit en termes de niveau de loyers. Des caractéristiques que l’on retrouve notamment dans le secteur du logement social intermédiaire.
Près de 12 M€ d’acquisition signées ces derniers mois
La SCPI vient d’ailleurs d’acquérir 43 nouveaux lots qui correspondent typiquement à cette stratégie d’investissement. Il s’agit d’une part de 28 lots situés à Romainville, dans la première couronne parisienne. Achetés en VEFA, mais loués via des conventions à des loyers préférentiels, leur prix d’acquisition (2 860 €/m², soit 5,4 M€ au total) faire ressortir « une décote de 40% par rapport au prix libre estimé », explique Paref Gestion. L’autre opération porte sur 15 lots situés cette fois dans le 14e arrondissement parisien. La SCPI s’est portée acquéreur de la nue-propriété de ces actifs en VEFA pour un prix global de 6,2 M€. L’usufruit temporaire s’éteindra au terme d’une période de 20 ans.
Poursuite du programme d’arbitrage pour la SCPI
Novapierre Résidentiel ne se contente pas d’investir pour ses plus-values futures. Afin d’assurer la trésorerie nécessaire à la distribution des dividendes – et à de nouvelles acquisitions -, elle procède régulièrement à des cessions lui permettant, précisément, d’externaliser d’importantes plus-values. Au 2e trimestre, elle a poursuivi son programme d’arbitrages. En cédant 6 appartements à Paris et en première couronne, pour un total de 2,2 M€. Fin juin, 7 promesses étaient déjà conclues pour des ventes à venir au cours du 3e trimestre. La machine Novapierre Résidentiel, qui a en outre mis fin au problème de l’érosion de son capital social, semble donc en bonne forme.
Quid du ralentissement des prix de l’immobilier résidentiel parisien ?
Une question, toutefois : le ralentissement du prix de l’immobilier résidentiel parisien ne risque-t-il pas de briser cette belle dynamique ? « Non », répond Anne Schwartz. Même dans cette hypothèse, « le patrimoine continue à s’apprécier car les valeurs des biens décotés se rapprochent progressivement de leur valeur libre ». En outre, estimait en juin dernier la présidente de Paref Gestion, citant les Notaires du Grand Paris, « le prix de la pierre parisienne devrait être revenu en juillet à son niveau de l’an dernier ». Une tendance presque confirmée par l’indice PARISSQM. Ce dernier, représentatif de l’immobilier parisien, valait 10 948 points fin juin 2020. Fin août 2021, il était revenu à 10 926 points, après une progression de 1,05% sur le mois écoulé… Dont acte.
Frédéric Tixier
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A propos du groupe Paref(i)
Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Avec un VPM de 6% et un DVM de 2,02%.