MNK Partners vient d’ouvrir un bureau à Varsovie. Et d’y réaliser son premier investissement, pour le compte du fonds MNK One. Malgorzata Cieslak-Belgy, directrice des investissements et responsable de ce nouveau bureau, livre sa vision des marchés immobiliers d’Europe centrale et orientale. Interview.
MNK Partners a ouvert un bureau à Varsovie en décembre dernier. Avec quel objectif ?
Malgorzata Cieslak-Belgy – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières pan-européennes. Notre ambition est de nous positionner sur des actifs de qualité, y compris et notamment ceux localisés dans des marchés émergents. Parce qu’ils constituent potentiellement des sources de croissance et de création de valeur pour nos clients. Nous avons identifié que les pays d’Europe centrale et d’Europe de l’Est figuraient parmi les plus attractifs dans une perspective de long terme. Ce nouveau bureau à Varsovie, après ceux de Paris et de Luxembourg, constitue donc un poste avancé et stratégique au cœur de cette Europe continentale qui, en dépit de la crise sanitaire, demeure dans un cycle de pleine croissance durable. Nous pensons notamment que la Pologne offre aujourd’hui l’un des meilleurs momentum. Parce que son marché immobilier est en train de passer du statut de marché primaire au statut de marché secondaire.
Quelles sont les autres caractéristiques des marchés immobiliers d’Europe centrale et orientale ?
Malgorzata Cieslak-Belgy – Pour les raisons économiques que j’évoquais, les pays d’Europe centrale et de l’Est attirent les capitaux internationaux. Les grandes entreprises étrangères recherchent des bureaux ou des locaux d’activité, et privilégient les actifs de dernière génération. De ce point de vue, le marché polonais, qui se distingue par la jeunesse de son parc, répond parfaitement à leurs attentes. Les immeubles de bureaux sont, pour beaucoup d’entre eux, des immeubles intelligents, connectés, et aux dernières normes environnementales. Ce qui n’est pas le cas dans la plupart des pays d’Europe de l’Ouest, où le parc existant est globalement plus ancien.
Et en termes de flux d’investissement ?
Malgorzata Cieslak-Belgy – Le marché immobilier polonais est moins mature que ceux des pays occidentaux. Si on le compare au marché français, par exemple, il a attiré seulement 4,2 Md€ d’investissements sur les trois premiers trimestres de 2020. Contre 11 Md€ pour le marché français. Mais il est le principal marché d’Europe centrale et orientale, concentrant plus de 50% des flux de capitaux. Et se caractérise par une forte présence des investisseurs internationaux. A la différence, là encore, du marché français, où les investisseurs nationaux représentent près de 60% des transactions. Autre différence notable : le poids très important du secteur logistique, qui a représenté près de 50% des investissements en 2020.
Quid des rendements ?
Malgorzata Cieslak-Belgy – Actuellement, le rendement prime des meilleurs immeubles de bureaux se situe au niveau de 4,5%. Et jusqu’à 5,75% dans certaines villes régionales. Les actifs logistiques se négocient autour de 6,25%. Ceux rattachés à la catégorie du « dernier kilomètre », situés à Varsovie, tournent autour de 5,5%. Les actifs commerciaux ont été les plus affectés par la crise sanitaire. Mais les retail parks ont plutôt bien résisté, avec des rendements affichés de l’ordre de 6,8% actuellement. A titre de comparaison, je rappelle que les taux prime actuels sur le marché français sont de l’ordre de 2,75% pour les bureaux, de 3% pour les commerces, et de 4% pour les actifs logistiques.
Vous avez annoncé une première acquisition en Pologne. Sur quel actif ? Et pour le compte de quel véhicule ?
Malgorzata Cieslak-Belgy – MNK Partners a effectivement réalisé sa première opération polonaise. Il s’agit d’un immeuble de bureaux à usage mixte (showroom et bureaux) situé à Varsovie. Livré fin 2016, il est entièrement loué à G Poland, le distributeur exclusif de grandes marques internationales de prêt-à-porter et d’accessoires de luxe en Pologne. La durée du bail résiduelle est de 8 ans ferme. Et le contrat prévoie une option d’achat pour le locataire, ce qui sécurise la sortie de cet investissement d’une valeur de 11,5 M€. Cette acquisition a été menée pour le compte du fonds MNK One[1]. L’allocation géographique de ce dernier est donc dorénavant répartie entre la Pologne (26,4%), le Portugal (33,3%) et l’Irlande (40,6%).
Vous n’êtes pas les seuls investisseurs d’origine française à vous intéresser aux marchés européens centraux et orientaux. Qu’est-ce qui vous différencie ?
Malgorzata Cieslak-Belgy – La présence locale et l’expertise. Nous avons décidé de mettre en place une équipe de professionnels dédiés et présents localement. C’est, selon moi, le seul moyen d’avoir une connaissance intime des marchés immobiliers locaux, et d’assurer une relation de confiance avec nos partenaires. C’est aussi la meilleure façon de s’imprégner des cultures locales, et des tendances sociétales et économiques. En étant sur place, nous savons de quoi nous parlons. J’ai moi-même plus de 25 ans d’expérience des marchés immobiliers européens, majoritairement acquise sur les marchés d’Europe centrale et orientale. Et je peux vous dire que les actifs immobiliers ne se gèrent pas de la même manière selon les pays…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
[1] MNK One est une solution immobilière de rendement paneuropéenne réservée aux investisseurs professionnels et institutionnels, proposée sous la forme d’un FIAR luxembourgeois.
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A propos de MNK Partners(i)
MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobilier innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
