Mansour Khalifé, MNK Partners : « L’immobilier est trop souvent vendu comme un "produit" »…

Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le positionnement original de cette société de gestion qui met en avant l’importance du concept d’allocation en actifs immobiliers. Et ses positions tactiques aujourd’hui, notamment sur l’immobilier coté. Interview.

Mansour Khalifé, vous dirigez MNK Partners, une société de gestion d’actifs immobiliers que vous avez fondée en 2017. En deux mots, comment présente-t-on MNK Partners ?

Mansour Khalifé – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières. Nous sommes présents à Paris, à Luxembourg, et à Varsovie. L’équipe compte une quinzaine de personnes. Notre volume d’affaires est aujourd’hui d’environ 400 M€, dont 200 sous gestion.

Avant MNK Partners, votre parcours professionnel vous a notamment conduit à participer à la création et au développement d’une société de gestion de SCPI, Corum AM, pour ne pas la citer. On connaît le succès qu’elle a rencontré sur le marché des SCPI. Or, si j’ai bien compris, MNK Partners n’a pas vocation à reproduire ce modèle. Pourquoi ? Quelle est votre approche du marché de la gestion d’actifs immobiliers ?

Mansour Khalifé – Après deux expériences au sein de sociétés de gestion, dont celle que vous venez de citer, j’ai effectivement l’expérience du marché grand public, mais aussi institutionnel. Notre positionnement est en quelque sorte à la croisée de ces expériences. Notre cible est celle désignée, dans le jargon commercial, des « high net worth ». Autrement dit, une clientèle fortunée qui, à notre sens est aujourd’hui mal adressée en termes de solutions immobilières. Notre offre a vocation à couvrir ce besoin. En proposant des réponses adaptées à chaque profil, dans un contexte de proximité, et d’originalité. Et, bien sûr, avec des objectifs de performance et de rendement.

Votre originalité, c’est précisément ce concept de conseil en allocation d’actifs immobiliers. Quels services proposez-vous précisément ?

Mansour Khalifé – Notre constat est que l’immobilier est aujourd’hui trop vendu comme un « produit ». Rarement comme une stratégie. Et moins encore comme un couple rendement/risque. Nous, nous proposons une allocation. C’est-à-dire d’abord une stratégie. Une stratégie à plusieurs étages, avec une partie « core », que nous avons déjà déployée sur plusieurs de nos solutions. Et à laquelle viennent s’ajouter des stratégies plus opportunistes, souvent thématiques. Ce qui permet à nos clients de devenir acteurs de leur propre épargne. Notre accompagnement, qui allie conseil et allocation, s’inscrit en outre dans un concept d’architecture ouverte. Nous offrons le « best of breed » – le meilleur choix-. Si une stratégie nous semble intéressante, mais que nous n’avons pas en interne une courbe d’apprentissage que nous jugeons suffisante, nous privilégions les solutions proposées par des acteurs déjà établis sur cette stratégie.

Parmi vos solutions « in house » figureront prochainement des fonds thématiques. Peut-on en dire un mot ?

Mansour Khalifé – L’objectif est effectivement d’élargir les choix d’investissements proposés à nos clients. Nous allons donc lancer des fonds thématiques, géographiques ou sectoriels. Ce seront d’ailleurs principalement des « mini-fonds ». Le tout premier, qui devrait normalement sortir début 2021, sera dédié aux marchés immobiliers du centre de l’Europe. Nous réfléchissons également à des thématiques sectorielles, telles que la thématique des résidences gérées, ou de l’immobilier générationnel. Le tout dans une logique pan-européenne, qui est dans notre ADN. Un autre sujet est à l’étude : la thématique commerce. Ce secteur est certes actuellement en souffrance. Mais c’est précisément pour cette raison que des opportunités vont se présenter…

Sous ces briques d’allocation, il y a effectivement des sous-jacents immobiliers. Certains d’entre eux, vous le rappeliez, sont confrontés aux conséquences de la crise sanitaire et économique. Quels sont les segments, les secteurs, à privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Nous vivons une crise inédite. Le 16 mars, tous les chefs d’entreprise, moi y compris, ont été confrontés à une perte totale de visibilité. Pour la première fois, dans l’histoire moderne, une crise sanitaire a conduit à l’arrêt complet des économies. Nous nous sommes abstenus, alors, de faire des déclarations, ou d’en tirer des conclusions hâtives. Mais aujourd’hui, on peut le dire. Oui, l’immobilier est impacté. C’est visible. Aujourd’hui, la plupart des commerces sont fermés. Mais le commerce va résister, s’adapter. Idem pour les bureaux. Quand j’ai commencé à travailler, je disposais d’un bureau individuel. Qui s’est transformé en open space. Puis en flex office. Puis en home office… L’immobilier s’adapte. Il ne disparaîtra pas. L’immobilier est lié à la démographie et à l’économie. Tant qu’il y aura des êtres humains, il y aura besoin de bureaux pour travailler. De logements pour se loger. D’hôpitaux pour se soigner…

Mais tout l’immobilier n’est pas touché avec la même intensité…

Mansour Khalifé – Toutes les classes d’actifs n’auront pas à s’adapter au même rythme. Le commerce souffre. Et il ne se réinventera pas complètement. Un commerçant restera un commerçant. Il y aura donc, inévitablement, un impact sur la valeur des actifs de commerce. La logistique, à l’inverse, a « le vent en poupe ». Mais c’est une réaction très court-termiste. Qui présuppose que le commerce électronique, et les besoins qu’il embarque en matière de livraison du «dernier kilomètre », vont définitivement s’imposer. Mais rien n’est écrit. On observe même qu’Amazon réfléchit à s’établir dans le commerce de proximité…


Le marché, on est bien d’accord, est plein d’incertitudes. Mais il faut bien prendre des décisions. Donc, aujourd’hui, quels sont les actifs que vous ciblez en priorité, ceux que vous recommandez à vos clients ?

Mansour Khalifé – Ce que nous disons aujourd’hui à nos clients est très simple. Les stratégies « core » sont par nature défensives. Ce sont donc celles qu’il faut privilégier. Nous mettons en portefeuille des actifs de qualité, bien localisés, loués à des locataires de qualité, via des baux de long terme. Ils apportent le rendement nécessaire pour traverser la crise. Mais nous recherchons également des opportunités. Elles sont aujourd’hui nombreuses, pour ceux qui savent chercher. Il y a des opportunités géographiques, à l’instar de celle que je citais précédemment. Il y a aussi des opportunités sur l’immobilier coté. C’est un momentum que nous mettons à profit. En prenant des positions sur les foncières françaises, européennes, mondiales. Ce type d’investissement génère un double effet « kiss cool ». Via la décote à l’acquisition – jusqu’à -70%- Et via le rendement, qui peut dépasser les 8-9%. Avec encore un autre bonus : la liquidité…

Parmi les véhicules investis en immobilier, il y a effectivement les foncières cotées. Il y aussi les SCPI, auxquelles les épargnants continuent à souscrire, certes dans des proportions moindres qu’avant la crise. Pensez-vous que ces placements sont correctement armés pour traverser la crise ?

Mansour Khalifé – C’est une bonne question. Les SCPI sont des fonds ouverts. Mais des fonds ouverts à très long terme. On n’investit pas dans une SCPI pour 7 ans, comme le précise les recommandations d’investissement. Mais pour bien plus longtemps. Le problème, là encore, est un problème de momentum. Quand faut-il « entrer » ? « sortir » ? Les SCPI ont récolté beaucoup de souscriptions, ont beaucoup investi. Et pas seulement depuis ces 5 dernières années, où la collecte s’est envolée. Cela dure depuis près de 50 ans. Je pense donc que les grosses SCPI, les plus capitalisées, passeront la crise sans trop de turbulences. Pour les plus récentes, tout dépendra de la résilience de leurs stratégies. Dans tous les cas, il faut aborder les SCPI comme des placements de long terme. Ma seule interrogation, c’est la possible volatilité des valeurs de parts en fin d’année…

Une question « d’allocation », pour finir… Quelle classe d’actifs immobiliers privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Les actifs « core », pour la sécurité. Les foncières cotées, pour le momentum. Et, les opérations de private equity, ou certains club deal, pour préparer l’avenir…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de MNK Partners(i)

MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobiliers innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société