Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan, est face à la caméra de pierrepapier.fr. Thématique centrale : pourquoi l’immobilier logistique attire-t-il de plus en plus les investisseurs ? Où en sont les prix et les rendements ? Est-il encore possible de créer de la valeur sur cette classe d’actifs ? Et comment y investir ? Point de vue.
De quoi parle-t-on aujourd’hui. Logistique ?
Aujourd’hui, on va parler d’immobilier logistique. Tout le monde en parle, tout le monde en veut. J’y vois deux raisons. La première, c’est parce que c’est une classe d’actifs qui a démontré sa résilience dans un contexte très compliqué de crise sanitaire. Les valeurs locatives sont restées stables. Les prises de bail, aussi. Et le taux de recouvrement des loyers est demeuré au plus haut. La deuxième raison, c’est que la logistique était déjà recherchée avant la crise, en raison de l’essor du e-commerce. C’est une classe d’actifs « tendance ». La crise sanitaire et les difficultés rencontrées depuis lors ont en outre démontré son caractère stratégique. Car le pays a eu besoin de cette classe d’actifs pour fonctionner, même dans des périodes difficiles.
Quelles sont les « qualités » de l’immobilier logistique ?
L’immobilier logistique permet de créer de la matière, de la matière concrète. C’est-à-dire une valeur qui n’est pas purement financière. Mais une réelle valeur immobilière. L’immobilier logistique présente au moins trois qualités. D’abord, il permet une mutualisation du risque géographique. L’immobilier logistique n’a pas de frontières… Ensuite, il offre des perspectives d’évolution très favorables. Notamment en raison de l’essor du e-commerce. Enfin, il est le moyen de sortir des classes d’actifs plus traditionnelles que sont par exemple les bureaux, le commerce ou le résidentiel. Quelles tendances, en termes de prix et de rendement ? Quelques chiffres, donc. Combien ça coûte ? Depuis quelques années, les prix sont relativement stables. A Paris et en région francilienne, les actifs « prime » – ce qui se fait de mieux dans la catégorie – se valorisent environ 57 € le mètre carré annuel. Par rapport à nos voisins européens, ce prix est peu élevé. En Allemagne, le « prime » se négocie plutôt autour de 84 €. A Londres, on frise les 179 €. Ce qui laisse de bonnes marges de progression pour les loyers en France. Et explique aussi l’intérêt croissant des investisseurs. La conséquence est une tension sensible sur le marché. Autrement dit, l’immobilier logistique coûte de plus en plus cher. D’où la compression des taux de rendement ces dernières années. Signalons toutefois que le « spread » de l’immobilier logistique – l’écart avec les taux sans risque – reste bien plus élevé que sur d’autres classes d’actifs.
Mais est-il encore possible de créer de la valeur sur ce marché de plus en plus concurrentiel ?
Oui, c’est encore possible. A quelques conditions. D’abord, il faut savoir « bien acheter ». Et donc être capable d’identifier les bonnes opérations, au bon moment. Ensuite, il faut travailler les actifs acquis. En prenant, par exemple, un risque sur les autorisations administratives et de construction, on peut, littéralement, « construire de la valeur ». En se lançant dans des projets d’expansion. Ou de nouveaux développements qui permettent de dégager une marge de promotion. Dans une moindre mesure, on est aussi capable d’imaginer des projets de restructuration ou d’adaptation assez lourds. Aujourd’hui, la tendance est la lutte contre l’artificialisation des sols. C’est une vraie chance pour les sites existants, bien placés, qui peuvent être adaptés aux nouveaux besoins des utilisateurs. C’est d’ailleurs ainsi, en répondant aux besoins des utilisateurs finaux, chargeurs ou logisticiens, que l’on arrive à créer de la valeur.
Concrètement, comment peut-on investir dans la logistique, quand on est un investisseur particulier ?
Concrètement, cela se traduit par un investissement via une foncière cotée ou via un fonds dédié. Ou, mieux encore, pour les particuliers, via une SCPI.
A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
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