Dans la famille des classes d’actifs immobilières « alternatives », le secteur hôtelier occupe une place particulière. En raison de ses rendements, mais surtout de leur stabilité. Explications, avec Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life REIM, et Senior Advisor à l’IEIF.
Pierrepapier.fr – Quels sont les trois atouts de l’hôtellerie en tant que secteur d’investissement ?
Béatrice Guedj – Son premier atout est la rentabilité. L’immobilier hôtelier en Europe offre un rendement total supérieur aux autres classes d’actifs, et cela quel que soit l’horizon d’investissement. Sur les dix dernières années, il s’est établi à 6,8% par an, contre 5,4% pour les autres secteurs, selon l’indice paneuropéen MSCI¹. Sur les trois dernières années, son niveau annuel est même passé à 9,7% par an, en raison d’une forte hausse des rendements en capital, tirés par un marché très concurrentiel. Son deuxième atout est la stabilité des rendements locatifs, à un niveau là encore élevé : plus de 5% par an en moyenne. L’indexation des baux sur des périodes longues rend en outre cette classe d’actifs particulièrement recherchée, car synonyme de stabilité des cash flows. Enfin le secteur hôtelier, troisième atout, s’est avéré plus résistant que les autres clases d’actifs, en termes de rendement, lors de la dernière récession. Le secteur hôtelier est donc très bien positionné en termes de couple rendement/risque, en raison de la faible volatilité de ses rendements en capital et de la stabilité de ses rendements locatifs.
Pierrepapier.fr – Pourquoi spécifiquement privilégier l’hôtellerie en Europe ?
Béatrice Guedj – L’hôtellerie offre une exposition à la croissance mondiale, et à l’effet richesse qu’elle engendre, en particulier sur le continent asiatique. Or la hausse de l’activité touristique des concitoyens de cette zone, notamment chinois, s’est déployée prioritairement en Europe. Cette dernière concentre aujourd’hui près de 51% du tourisme mondial, en arrivées et en nuitées. Et elle n’est pas près de perdre sa place de leader, à l’heure de l’intensification du tourisme d’affaires ou de loisirs. Enfin, tous les modèles d’allocation d’actifs démontrent l’intérêt d’une exposition en immobilier sur le segment hôtelier en Europe. Celui-ci offre en effet un niveau de diversification géographique et sectoriel sans autre équivalent, en raison de la faible corrélation entre les grands et les petits marchés de la zone.
Pierrepapier.fr – Quels véhicules immobiliers grand public s’intéressent au secteur hôtelier en Europe ?
Béatrice Guedj – L’hôtellerie a été souvent approchée par le secteur coté. En raison de la dynamisation de la performance et de la stabilité des rendements qu’il procure, le secteur de l’hôtellerie est pleinement intégré aux portefeuilles des grands investisseurs institutionnels, et aux patrimoines des SIIC et autres foncières cotées européennes. Le constat est moins évident du côté des véhicules non cotés à destination des investisseurs particuliers. Mais la tendance est à un renforcement du secteur pour tout type de véhicules.Pour les SCPI, la collecte est clairement à la hausse², avec notamment l’apparition de « pure players» exclusivement investis dans ce secteur. Côté OPCI grand public, c’est plus de 6,7% de leur patrimoine qui est, depuis fin 2016, dédié au secteur hôtelier³. En outre, le dernier sondage réalisé à l’automne 2018 par Preqin montre l’accélération des fonds levés en faveur des véhicules non cotés spécialisés dans une approche multi-pays du secteur de l’hôtellerie. Il est donc clair que les grands assets managers spécialistes de la diversification de portefeuilles ont bien compris l’intérêt de ce positionnement.
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos de Béatrice Guedj
Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
[1] Sur la période 2007-2017.
[2] Pour la première fois en 2017, les montants collectés par les 7 SCPI spécialisées ont dépassé ceux des 22 SCPI commerces. Se référer à l’étude « SCPI : analyse de l’année 2017 de l’IEIF », de Patrick Boério.
[3] Sur un patrimoine total de 5,8 Md€ d’euros en 2016. En 2013, ces classes d’actifs alternatifs étaient inexistantes des portefeuilles. D’après une étude réalisée par l’IEIF pour les comptes de l’ASPIM et l’AFG, « Le marché des OPCI en 2017 ».
