L’année 2013 va confirmer que les cycles de l’immobilier résidentiel et de l’immobilier tertiaire (commerces et bureaux) connaissent des tempos bien différents. Ce sont les conclusions qui ressortent de la « matinée prospective » de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) intitulée « 2013, l’année dangereuse, entre rechute et guérison ? » durant laquelle les experts de l’institut ont dressé leurs analyses des marchés immobiliers français et leurs perspectives pour l’année qui vient de commencer.
Pour les bureaux, Pierre Schoeffler, senior advisor de l’IEIF, retient un scénario central (80 % de probabilité) qui s’appuie sur une croissance économique atone, une inflation faible et un marché obligataire où les OAT conservent leur faible rendement actuel qui s’accompagne d’une activité immobilière déprimée et des conditions de financement immobilier de plus en plus dures. Dans ce contexte, pour l’expert, la faiblesse des livraisons de bureaux en Ile-de-France permet de contenir le stock disponible malgré la baisse des transactions. De quoi permettre le maintien des loyers et des prix des immeubles de bureaux. Comme les taux de capitalisations des loyers de bureaux de Paris QCA resteraient stables, cela permettrait de voir la performance globale des bureaux de s’affirmer en légère hausse en 2013. Tout au long de l’année, les fondamentaux devraient s’améliorer et permettre d’envisager une évolution des loyers et des prix à un rythme identique. Le scénario alternatif (20 % de probabilité) conclut sur une forte baisse des transactions et une remontée des stocks pénalisant le niveau des loyers et des prix (3 %).
Le scénario du logement est plus noir. Le scénario central retient un recul de 3 % en 2013, sous le coup de la baisse des transactions et du multiplicateur du crédit pénalisé par un raccourcissement de la durée des prêts hypothécaires. La baisse est toutefois contenue par le ratio entre les prix des logements et des revenus disponibles qui s’améliore permettant au nombre de ménages solvables de croître. Mais Pierre Schoeffler se méfie de l’effet auto-entretenu du mouvement de baisse qui pourrait se poursuivre sur plusieurs années. Le scénario alternatif conduit à un recul plus prononcé des prix (6 %). En se concentrant sur le marché résidentiel d’Ile-de-France, l’expert voit dans l’écart entre les biens les plus chers et ceux qui sont bon marché – les prix du troisième quartile sont aujourd’hui 2,3 fois plus onéreux que ceux du premier quartile – un signe d’extrême tension de ce marché résidentiel.
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