Les OPCI en voie de simplification

Exit la nomenclature des OPCI distinguant ces fonds par leur nature juridique et fiscale au profit des fonds dédiés aux seuls professionnels de ceux ouverts au grand public.

maisonA l’occasion de la refonte du code monétaire et financier (Comofi) les professionnels de la gestion française et leurs associations professionnelles (AFTI, AFIC, AFG et ASPIM) se sont accordés avec les pouvoirs publics (Trésor et autorité des marchés financiers) pour rationaliser la grille des organismes de placement collectifs investis en Immobilier (OPCI) créés par l’ordonnance du 13 octobre 2005.

Depuis la création de ces fonds dont les portefeuilles d’actifs mêlent des biens immobiliers et des valeurs mobilières on distinguait principalement les OPCI entre  d’une part, les FPI (Fonds de Placement Immobilier), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques à l’instar du régime appliqué aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et d’autre part, les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.

Au-delà de leur forme juridique et la fiscalité qui leur est applicable la principale distinction des OPCI tient à la nature des investisseurs. C’est ainsi qu’on distingue les OPCI à Règle de Fonctionnement Allégée (RFA) qui sont exclusivement réservés à des investisseurs autorisés, français ou étrangers et les OPCI non RFA dit « grand public ». Ces derniers sont ouverts à tout investisseur à la recherche d’un placement collectif en immobilier.

Ensuite on doit faire la différence entre les OPCI dédiés et non dédiés. Quelle que soit sa forme juridique un OPCI peut être dédié à une catégorie d’investisseurs ou un nombre de 20 investisseurs maximum. L’accès est donc limité par des critères objectifs. C’est un OPCI dédié.

Enfin, une différence majeure doit être faîte entre les OPCI avec ou sans Effet de Levier. Les OPCI avec effet de levier (EL) ont recours à l’endettement dans des proportions supérieures à celles des autres OPCI.

En l’état actuel des discussions, la division la plus structurante de la nouvelle nomenclature serait de distinguer un groupe constitué des « OPCI » (englobant les « grand public » et les ex-OPCI RFA sans effet de levier) dans une section appelée « Fonds ouverts à des investisseurs non professionnels ». Un autre groupe rassemblerait les  OPCI professionnels » (à la place des ex-RFA avec effet de levier) dans une section dédiée aux  « Fonds professionnels » .

Parallèlement à cette réforme méthodologique, les professionnels d’OPCI à règles de fonctionnement allégées dédiée aux investisseurs avertis sont en passe d’obtenir une réponse positive à leur revendication concernant le recours aux experts. Les OPCI RFA EL selon la dénomination actuelle dont l’accès est fermé à de nouveaux investisseurs verraient leur coût de fonctionnement réduit en passant de deux à un seul expert. De même, l’expertise trimestrielle de ces OPCI professionnels cesserait de devenir obligatoire, une seule expertise par an demeurant requise. Cette opération serait d’ailleurs allégée puisque l’obligation de faire évaluer, par les évaluateurs désignés de l’OPCI, serait supprimée quant aux participations contrôlées par l’OPCI lorsque celles-ci sont soumises à d’autres évaluations d’évaluation prévues par les textes.

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