La société de gestion 123Venture lance un produit doublement innovant. Il s’agît de la Sicav contractuelle 123Viager. Elle permettra une épargne immobilière alliant les atouts du viager à la mutualisation de ces investissements dans le cadre d’un OPCVM un peu particulier.
123Venture, spécialiste de la défiscalisation avec un encours de 650 millions d’euros de fonds fiscaux – sa collecte ISF 2012 atteint 74 millions d’euros sur une collecte totale de ce type de 237 millions – tente d’accélérer sa diversification dans l’épargne ne relevant pas d’une motivation à dominante fiscale. Depuis 2005, 123Venture a attiré sur cette diversification près de 150 millions d’euros sur des véhicules dédiés au capital investissement. Avec ce lancement, la société de gestion revient aussi sur l’immobilier après son relatif échec dans les SCPI Malraux (pierrepapier.fr du 24 septembre2012).
123 Viager ambitionne une collecte de l’ordre de 10 millions d’euros d’ici 18 mois. De quoi réaliser une centaine d’investissements dans l’Est parisien, à Lyon et en PACA. Le bien ciblé est un deux pièces occupé par une femme seule de 80 ans. Cette Sicav est réservée à un public haut de gamme, acceptant une souscription minimale de 30 000 euros pour cet OPCVM relevant de la catégorie de fonds introduite en 2008 pour contrer certains fonds étrangers que sont les SICAV contractuelles. Le minimum pour les institutionnels est fixé à 250 000 euros.
La physionomie de 123Viager se rapproche en apparence de celle d’un OPCI puisque son actif se composera pour 50 % de ses investissements en bouquets de viager(25 % de la valeur libre), pour 40 % en trésorerie investie sur les marchés du crédit pour assurer le paiement des rentes et pour 10 % en réserve pour assurer la liquidité des rachats rythmant la vie normale de cet société à capital variable. Mais l’apparence avec les OPCI est trompeuse puisque l’exposition aux actifs immobiliers est près de trois fois supérieure aux montants des bouquets figurant à son actif. L’exposition à l’immobilier de 123Viager comprend en effet ses engagements à verser des rentes tout au long de la vie des crédits rentiers.
Jean-Christophe Ginet, directeur de la gestion immobilière chez 123 Venture explique que le recours à la technique du viager permet d’obtenir un rendement des opérations bien supérieur à celui d’un achat de biens résidentiel classique. Il estime à 8,3 % le rendement final d’une opération réalisée avec une femme de 80 ans. Prudente, la Sicav annonce un taux cible net de 5 à 6 %. L’écart s’explique notamment par d’importantes commissions. Le souscripteur devra s’acquitter d’une commission de souscription de 8 % dont 5 % acquis à la Sicav (la comparaison avec une SCPI n’a pas de sens car il s’agît pour ces dernières de parts immobilières soumises à enregistrement). Les commissions de gestion de 123Venture sont de 1,75 % de l’actif net (à comparer à 0,6/0,8 % pour une SCPI). La société de gestion encaissant par ailleurs une commission de surperformance de 10 % au-delà de 4 % sur l’année, ainsi qu’une commission de 2 % hors taxe des prix d’acquisition des opérations et de 1,5 % au moment de leur revente. Enfin, les frais de fonctionnement et de gestion immobilière externes à 123Venture sont de 1 % hors taxe de l’actif net. La sécurité que confère la mutualisation des investissements et la gestion professionnelle ont donc un prix élevé.
Il n’empêche que le concept est séduisant au moment où l’allongement de la durée de vie et la précarisation grandissante du troisième âge va donner de la profondeur au marché du viager qui ne compte actuellement que 5 000 transaction par an soit un peu moins de 1 % des transactions immobilières résidentielles chaque année en France. Ce produit de plus-values semble également adapté au durcissement actuel de la fiscalité de l’épargne. La fiscalité des épargnants pourrait d’ailleurs être optimisée dans le cadre de l’assurance-vie. Olivier Goy, président fondateur de 123Venture a effectivement l’espoir de faire référencé sa Sicav dans les contrats d’assurance-vie « dès lors que nous disposerons d’un petit track record satisfaisant ».
A propos des Sicav contractuelles
La Sicav contractuelle est un outil flexible, sécurisé et à gouvernance souple. Créé par l’ordonnance d’octobre 2008, c’est un OPCVM de droit français, extrêmement souple dans son fonctionnement. Il ne fait pas l’objet d’une autorisation préalable mais d’une simple déclaration à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Il doit être géré par une société de gestion agréée par l’AMF, et dont le programme d’activité inclut des dispositions spécifiques à ce type de fonds, ainsi qu’aux actifs sous-jacents entrant dans la gestion du fonds.
Cette catégorie de fonds permet de construire un produit en adéquation avec le type de gestion souhaitée par les épargnants et les gérants (Capital Investissement, Gestion d’actif, investissements « alternatifs » comme des parcelles de terrain, de l’immobilier, des brevets, des domaines viticoles et des forêts…) tout en bénéficiant de la sécurité du cadre réglementaire français. L’OPCVM n’est soumis à pratiquement aucune contrainte en matière de sélection et de concentration d’actifs financiers et de biens.
Les parts de 123Viager feront l’objet d’une expertise trimestrielle opérée par BNP Real Estate et du conseiller actuariel Altia.
A propos de 123Venture
123Venture est une société de gestion indépendante spécialisée dans le capital-investissement et l’immobilier. Avec 800 M€ d’actifs gérés, 123Venture se définit comme une société de gestion de référence des professionnels de la gestion de patrimoine à la recherche de produits de diversification.
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