Le monde immobilier de demain sera-t-il le monde d’hier ?

C’est la question que se pose Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché. La crise actuelle pourrait notamment avoir pour effet « une moindre demande de surfaces de bureaux ». Ou une « remise en question du modèle du commerce physique existant ». Commentaires.

« L’étape du déconfinement partiel en Europe dans laquelle nous entrons maintenant doit nous conduire à réfléchir sur les impacts sur l’immobilier dans la vie d’après », s’interroge Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

Des enseignements tirés de l’histoire

« Les exemples historiques de pandémie (peste noire au XIVème siècle, grippes espagnoles puis asiatiques au XXème siècle) peuvent nous orienter », poursuit-il. Même si une réponse immédiate à la question de ce à quoi ressemblera le monde de demain « relève largement de l’ordre de la croyance ». Les exemples historiques permettent toutefois de tirer « quelques points communs quant à la situation post-épidémique », observe le gérant. Parmi lesquels, sur le plan sociétal, des changements dans les relations sociales. Et une remise en cause des élites passées.

Les conséquences sur le plan économique

Sur le plan économique, c’est une tendance à « la concentration de l’économie sur les acteurs les plus forts » avant la crise, selon « une logique malthusienne ». C’est également un recentrage de la production au niveau local, ou régional. Et une réduction du commerce international. Laurent Saint-Aubin pointe aussi un phénomène nouveau : la « probable mise en œuvre massive d’une économie du sans-contact ». Des tendances, telles que la robotisation, l’usage accéléré du commerce électronique, ou le développement du télétravail, « déjà engagées depuis longtemps ». Mais que la crise actuelle a fortement accéléré.

Et leur traduction « immobilière »

Mais quelle pourrait être la « traduction immobilière » de ces tendances ? Le gérant de Sofidy Sélection 1 pointe tout d’abord une possible « moindre demande de surfaces de bureaux ». L’extension du travail nomade, à l’ensemble des actifs, pourrait aussi affecter les zones périphériques. La concentration des échanges par le biais du numérique aurait alors pour conséquences une « hausse de la demande de data centers ». Et la remise en question « du modèle du commerce physique existant jusqu’alors ». A l’inverse, estime Laurent Saint-Aubin, on pourrait parallèlement assister « à l’accélération de la montée en puissance du commerce électronique ». Ainsi que de la « demande d’entrepôts additionnels ».

Conséquences en termes d’allocation de portefeuille

Le gérant en tire déjà des conséquences pratiques en termes d’allocation. « Dans l’attente d’y voir plus clair », précise-t-il, il pourrait être opportun « de mesurer la nécessité et l’utilité sociale des actifs immobiliers ». Et de surpondérer ceux les plus en phase avec le monde de demain. Lesquels ? « Le logement, y compris les résidences étudiantes », répond Laurent Saint-Aubin. Mais aussi les structures d’accueil de personnes âgées. Ou le stockage. Ainsi que les « immeubles conçus pour les services publics ».

Des choix de gestion probants

Une conviction qui a conduit le gérant à conserver, au sein du portefeuille de Sofidy Sélection 1, « une ligne supérieure à 4% dans la foncière scandinave SBB ». Ses choix de gestion sont d’ailleurs plutôt probants. Le fonds Sofidy Sélection 1 affiche, depuis le début de l’année, une contre-performance bien inférieure (-12,1%[1]) à celle de son indice de référence (-23,7%[2]). Un résultat qu’il doit à une sélection de titres « exposés à l’immobilier alternatif, non présents dans l’indice ». Appartenant à des sous-secteurs tels que le stockage pour les particuliers (Shurgard). Ou les entrepôts logistiques (Segro, VIB Vermoegen, VGP). Ainsi que les résidences étudiantes « sur lesquelles nous avons ré-augmenté l’exposition. Jugeant que la baisse était excessive par rapport aux solides perspectives structurelles du segment », précise Laurent Saint-Aubin.


Un volant de liquidité à investir

Celui-ci est aussi présent sur le segment des foncières technologiques (Equinix, Cellnex). Mais ne détient pas certaines valeurs de commerce (Carmila, Lar Espana, IGD) ni de bureaux non prime (Icade, Intervest, CA Immo), particulièrement affectées sur le plan boursier. Prudent, le gérant a toutefois conservé 9% de liquidité. Elles pourront permettre « d’être actifs en cas de creux de marché dans un environnement de volatilité toujours élevée », conclut-il.



Frédéric Tixier


[1] Performance à fin avril.

[2] FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i )Information extraite d’un document officiel de la société