Etat-providence : une voie d’avenir pour l’immobilier coté ?

Etat-providence : une voie d’avenir pour l’immobilier coté ?

C’est la question que pose Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Car les performances affichées par les foncières dédiées aux services aux communautés – pour l’heure essentiellement scandinaves – méritent de s’intéresser à ce segment de marché…

Les foncières cotées ont poursuivi leur progression en novembre avec une croissance de +1% sur le mois. Et de +21,3% depuis le début de l’année[1]. Le tout avec une faible volatilité, et pas de réelle dispersion de performance entre les classes d’actifs. Le fonds Sofidy Sélection 1, pour sa part, a progressé de +1,5%[2] sous l’effet de son exposition à des foncières dédiées aux services aux communautés.

Des services publics gérés par des entités publiques

Les services aux communautés regroupent des services publics gérés par des entités publiques. Ils regroupent des activités diverses. Telles que les soins, dont le développement est favorisé par le vieillissement de la population. Ou l’éducation (écoles, bibliothèques). Ou bien encore les activités régaliennes (casernes de pompiers, commissariats de police, tribunaux, centres d’accueil pour les migrants). Et même les bureaux pour des administrations diverses. Le point commun de ces activités : leur pérennité. Sous réserve qu’elles soient exercées dans des zones démographiques favorables[3].

Services aux communautés : des structures de baux longs

Il en résulte des structures de baux longs. Cette durée peut aller jusqu’à 50 ans, mais plutôt 15 ans usuellement, avec une indexation annuelle alignée sur l’inflation. Sachant que les écoles primaires et secondaires, ainsi que les tribunaux, ont une propension élevée à prolonger les baux à leur terme. Ces actifs se distinguent aussi par une sécurité locative maximale. Car l’État est le plus souvent garant de la solvabilité des collectivités publiques. Mais également par un potentiel de développement (extensions d’écoles par exemple). Ou par des taux de capitalisation des loyers plus élevés que la moyenne de la zone géographique. Y compris pour des actifs évolutifs en termes d’usage.

Des taux de rendement élevés

Les bureaux utilisés par des administrations sont à cet égard éclairants : le risque locatif y est en effet quasi inexistant. Ce qui les rapproche d’une typologie « Prime », bien qu’ils bénéficient d’une implantation géographique considérée comme non « Prime ». Et d’un complément de loyer destiné à rémunérer un risque qui, en l’occurrence, n’existe pas. Le taux de rendement net affiché par SBB[4], au 30 septembre 2019, au titre de ses activités de services aux communautés, ressort ainsi au niveau élevé de +5,3%. Il faut en effet savoir que cette classe d’actifs, encore embryonnaire en Europe occidentale (sauf dans le domaine de la santé), est essentiellement développée en Scandinavie.

Laurent Saint Aubin 

[1] Telle que mesurée par l’indice EPRA Eurozone net return.

[2] Part GI – Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

[3] Selon SKL, l’Association suédoise des autorités locales et régionales, le besoin en lycées en Suède sera 4,25 fois supérieur d’ici à 2022 à ce qui a été décidé en termes d’investissements.

[4] Société immobilière nordique.

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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale du groupe Tikehau Capital.