Contrairement au mois précédent, les indices immobiliers ont moins bien résisté en septembre que les indices de référence notamment européens. L’indice Euronext IEIF REIT Europe a perdu 2,4% sur le mois de septembre, contre un recul de 0,6% pour le Dow Jones Stoxx 50. Sur un an, l’indice immobilier français Euronext IEIF SIIC France reste néanmoins positif, avec une performance de +14,6% tandis que les autres indices ont des performances négatives. L’analyse d’Aurore Vialatte, analyste senior Immobilier Coté à l’IEIF.
Le mois de septembre a été avant tout le théâtre d’annonces politiques et économiques assez négatives plongeant ainsi un peu plus les investisseurs dans l’incertitude. En effet, après les propos tenus par le Premier Ministre anglais, Theresa May et ceux du Président français, François Hollande, dévissant la livre sterling de plus de 6% par rapport au dollar, le discours de Mario Draghi sur l’inefficacité des politiques monétaires accommodantes sur la relance économique à long terme a jeté un froid sur les marchés. En outre, la révision à la baisse des prévisions économiques du FMI participe au pessimisme ambiant et les effets d’aubaine induits par un pétrole bon marché risquent de se tarir dans les mois à venir en cas de gel effectif de la production des pays de l’OPEP.
Statu quo monétaire américain – Outre-Atlantique, la Fed a, une nouvelle fois, opté pour le statu quo, appuyant sa décision sur le fait que l’inflation n’augmente pas assez rapidement vers son objectif des 2% mais également sur la lenteur du redressement du marché du travail. Toutefois, les membres du comité de direction de l’Institution américaine laissent fortement entrevoir qu’une remontée des taux avant la fin de l’année pourrait avoir lieu. Bien que la croissance du PIB au 2e trimestre ait été révisée à la hausse à 1,4% en rythme annuel (1,1% en précédente estimation), le marché de l’emploi américain a surpris : une remontée du taux de chômage à 5% (4,9% précédemment) et des créations de postes dans le secteur privé, publiées par l’enquête ADP, inférieures aux attentes, 154 000 emplois créés en septembre (173 000 attendus).
Evolution positive de l’économie – Du côté des indicateurs conjoncturels, les données dans l’ensemble dressent une évolution positive de l’économie américaine. En effet, tandis que l’indice PMI manufacturier indique une légère contraction de l’activité reculant à 51,4 en août (52 en août), les autres indicateurs sont assez encourageants. On notera ainsi un indice PMI des services de 52,3 (contre 51 en août), un indice ISM manufacturier en progression à 49,7 (48,3 en août) et un indice ISM des services en fort rebond à 57,1 (51,4 en août). Les consommateurs, quant à eux, se montrent très optimistes avec un indicateur de confiance une nouvelle fois en forte augmentation à 104,1 (contre 101,8 en août) associée à une hausse des ventes au détail (+2,7% en septembre après -0,3% en août).
Essoufflement immobilier – Sur le marché immobilier, on note un certain essoufflement quoique la période est soit souvent synonyme de ralentissement. Tandis que les permis de construire restent stables (-0,4%) à 1,139 million d’unités en rythme annualisé en août (contre 1,144 en juillet), les ventes de logements stagnent dans l’ancien (5,33 millions contre 5,38 millions en juillet) et ralentissent dans le neuf à 609 000 unités en août (659 000 en juillet, en rythme annualisé). Les mises en chantier reculent de 5,8% et s’établissent à 1,142 million en août (1,2 million en juillet). Pour autant les professionnels du secteur immobilier sont confiants comme le montre l’évolution positive de l’indice NAHB qui est de 65 en septembre après 59 en août.
Pas de reprise de l’Asie – En Asie, l’amélioration économique initiée au mois d’août ne s’est pas poursuivie en septembre. Au Japon, le président de la Banque Centrale a annoncé qu’il prendrait les mesures nécessaires à l’atteinte de son objectif d’inflation. Il a donc mis un terme aux spéculations d’arrêt de rachats de titres d’emprunt d’Etats affirmant la poursuite de rachats massifs arguant de la nécessité de maintenir les taux d’intérêts aux niveaux voulus. Il a également évoqué la possibilité d’abaisser un peu plus les taux de l’Institution nippone en territoire négatif si cela s’avérait nécessaire. Les statistiques japonaises publiées justifient de tels propos, comme par exemple, l’indice des prix à la consommation en recul pour le 6e mois consécutif, de 0,5% sur un an au mois d’août. En sus, le moral des grandes entreprises manufacturières est au plus bas, elles ont ainsi revu à la baisse leurs perspectives de bénéfices.
Indicateurs conjoncturels atones en Chine – Du côté des statistiques chinoises, la situation n’est guère plus réjouissante. En effet, les différentes mesures prises ou annoncées par le gouvernement ne semblent pas encore avoir d’effets bénéfiques sur l’économie. Bien que l’on remarque un rebond de l’indice des prix à la consommation (+1,9% sur un an en septembre après 1,3% en août) ainsi qu’un redressement de celui de la production (+0,1% après -0,8% en août), les indicateurs conjoncturels ne reflètent pas de nette amélioration. La production industrielle reste peu dynamique comme l’indique la stabilité de l’indice PMI manufacturier à 50,1 (contre 50 en août) et de l’indice PMI des services à 52 (contre 52,1 en août). Quant aux exportations, elles continuent de ralentir mais de manière plus prononcée avec -10% en septembre sur un an (184,5 Mds$), tandis que les importations repartent à la baisse avec -1,9% (142,5 Mds$). L’excédent commercial est donc en recul de 30% sur un an et s’établit à 42 Mds$.
L’impact du Brexit tarde – En Europe, dans leur ensemble, les statistiques ne donnent pas encore de réelle indication quant à l’impact du Brexit sur les économies. En effet, les ventes de détail au Royaume-Uni affichent une légère augmentation (+0,4% en septembre) confirmant la robustesse de la consommation britannique malgré l’éventuel Brexit. Toutefois, l’absence de réformes structurelles importantes et nécessaires pèsent de plus en plus sur les économies. Le Président de la BCE a rappelé qu’une politique monétaire accommodante ne pouvait à elle seule générer une croissance réelle et durable à long terme. Selon lui, les gouvernements du Vieux Continent se doivent d’agir avant que les effets négatifs du QE deviennent plus importants que les effets positifs. Il a insisté sur le fait que l’inaction des gouvernements européens mettait en danger le modèle social européen et participait à la baisse des perspectives de croissance de la zone euro.
Ralentissement de la croissance en zone euro – Côté statistiques, la croissance au 2e trimestre en zone euro a ralenti pour s’établir à + 0,3% au 2e trimestre (+1,6% sur un an). Cela confirme la révision à la baisse des prévisions du FMI d’une croissance de 1,7% en 2016. Malgré le redressement de l’indice PMI manufacturier de la zone euro à 52,6 en septembre (contre 51,7 en août), la conjoncture ne paraît pas s’améliorer comme l’indique le recul de l’indice PMI du secteur des services à 52,2 en septembre (52,8 en août). En France, bien que la croissance s’essouffle à 0% sur le trimestre après 0,6% le trimestre précédent, les indicateurs conjoncturels témoignent d’une légère amélioration de l’économie. L’indice PMI manufacturier remonte à 49,7 en septembre (contre 48,3 en août) tandis que l’indice PMI des services consolide son avancée à 53,3 (52,3 en août). Cependant, la croissance française reste en deçà de la moyenne européenne (1,3% prévu). Enfin, en Allemagne, l’indice PMI manufacturier atteint 54,3 en septembre (contre 53,6 en août), alors que l’indice PMI des services recule à 50,9 en septembre (après 51,7 en août). Du côté du moral des acteurs, les évolutions sont encourageantes. Alors que l’indicateur du sentiment économique ZEW des investisseurs en zone euro se stabilise à 0,5 (0,5 en août), celui publié par la Commission Européenne (CE) s’améliore et se situe à 104,9 en septembre (contre 103,5 en août). L’indice du climat des affaires de la zone euro a, également, rebondit à 0,45 (contre 0,02 en août). En France, le climat des affaires augmente légèrement à 102 (101 en août). Côté consommateur, la confiance se redresse encore ce mois-ci avec un indice atteignant -8 (contre -9 en août) en Europe.
Moindre résistance des indices immobiliers – Au mois de septembre, les indices immobiliers ont moins bien résisté que les indices de référence notamment européens. En effet, l’indice de performance globale Euronext IEIF REIT Europe a perdu 2,4% sur le mois de septembre, tandis que l’indice Dow Jones Stoxx 50 affiche un recul de 0,6%. L’indice Euronext IEIF SIIC France a une performance négative de -0,7%, alors que l’indice CAC 40 repasse en positif avec +0,4% sur le mois. Sur un an, l’indice immobilier français Euronext IEIF SIIC France affiche une belle performance positive avec +14,6% tandis que les autres indices ont des performances négatives. L’indice Euronext IEIF REIT Europe perd 9% sur un an, l’indice CAC 40 baisse de 0,8% et l’indice Dow Jones Stoxx 50 recule de 5,4%.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
Aurore Vialatte est Analyste Senior Analyste Senior, Responsable pôle Immobilier Coté à l’IEIF.
