Foncières : leur niveau d’endettement est « modéré »

Les gérants d’Immobilier 21, un fonds spécialisé sur les foncières cotées de la zone euro, considèrent que le ratio d’endettement des foncières européennes (43% à fin juin) est relativement modéré, comparé aux niveaux atteints en haut de cycle. Et ce d’autant plus qu’elles bénéficient toujours d’un environnement qui peut leur permettre d’agir favorablement sur le coût moyen de leur dette et sa maturité.

« Les craintes sur la dette et les conditions de financement des foncières nous semblent exagérées. La volatilité qui en découle peut être une opportunité pour renforcer le secteur », écrit l’équipe de gestion d’Immobilier 21 dans son dernier rapport mensuel.

Niveau d’endettement modéré – Pour ces spécialistes des foncières cotées de la zone euro, ces dernières affichent actuellement un ratio d’endettement qu’ils jugent modéré. D’abord, parce qu’avec une « Loan to Value [1] » moyenne de 43%, les foncières sont très loin d’avoir atteint le ratio touché lors du haut de cycle de 2007-2008. Ensuite, parce que Laurent Gauville et Daniel Tondu, les fondateurs de Gestion 21, gestionnaire du fond Immobilier 21, nomment le « Taux d’Intérêt Critique [2] » moyen des foncières, qu’ils évaluent à 12%, suggère toujours des bilans solides. Enfin, parce que la valeur d’expertise du patrimoine des foncières est à priori inférieure aux prix actuels du marché. Selon les gérants de Gestion 21, le ratio LTV moyen des foncières « baisserait à 39% » dans l’hypothèse d’une revalorisation de 10% des patrimoines.

Un environnement favorable – Les acteurs de l’immobilier coté bénéficient en outre d’un contexte de taux particulièrement favorable, qui leur permet de réduire le coût moyen de leur dette et d’en augmenter la maturité. Depuis le début de l’année, rappellent les gérants, les foncières de la zone euro ont émis « 8,6 Md€ d’obligations avec un coupon moyen de 1,5% et une maturité moyenne de 9,7 ans » –dont Gecina récemment-, soit à des conditions bien inférieures au coût moyen de leur dette (2,6%) et très au-delà de leur maturité moyenne (5,8 ans au 30 juin 2016). Ce qui leur permettrait de « supporter une hausse des taux de 110 points de base [3] sans dégrader leurs frais financiers », estime Gestion 21.

Pas de craintes en cas de remontée « modérée » des taux – Un constat qui explique pourquoi les gestionnaires -qui anticipent un niveau de taux durablement bas- se déclarent sereins pour le secteur en cas d’hypothèse inverse. « Un scénario de hausse des taux, avec une croissance et une inflation « normalisée » serait favorable aux foncières, dont les loyers sont indexés », expliquent-ils. D’où leur conseil : profiter des craintes actuellement exprimées par les marchés pour se renforcer en foncières… Rappelons qu’Immobilier 21, lancé en 2007, affiche une performance de respectivement 52% et 88% sur 3 et 5 ans [4].

A propos de Gestion 21⁽ⁱ⁾
Gestion 21 est une société de gestion entrepreneuriale agréée par l’AMF en juillet 2007 au capital social de 500 000 €. Elle bénéficie à la fois du dynamisme inhérent à sa jeunesse et de l’expérience de ses deux gérants fondateurs : Daniel Tondu et Laurent Gauville, qui cumulent plus de 25 ans d’expérience professionnelle sur les marchés financiers. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

[1] Loan To Value (LTV) = Dette Nette/Valorisation du patrimoine.
[2] Le Taux d’Intérêt Critique (TIC) = EBITDA/Dette Nette est un indicateur imaginé par Gestion 21. Prenant en compte les éléments d’actifs et de passifs du bilan, il se définit comme le niveau théorique de taux d’intérêt qui conduit à un cash-flow nul.
[3] Soit 1,1%
[4] Données au 30/09/2016