La SCPI digitale et sans frais d’entrée, lancée en décembre dernier, vient de réaliser son 3e investissement. Sa cible : des locaux d’activités générant un rendement à l’acquisition de 7,5%. Et crédités d’une note ESG de 60 sur 100. Iroko Zen espère faire mieux en 2021 que son objectif de distribution annuelle de 5,5%.
Au même titre que Néo, lancée en 2019, Iroko Zen a banni de son business model la traditionnelle commission de souscription des SCPI. Mais ce nouveau véhicule, commercialisé depuis décembre dernier, ne se contente pas de jouer la carte du low cost digital.
Iroko Zen a versé un premier dividende en 2020
Il vise également, en réinvestissant une part importante de ses bénéfices (20%) dans des travaux d’optimisation, notamment énergétique, la revalorisation de son patrimoine immobilier. Donc de la valeur de ses parts. Ce qui conduit à un double objectif en termes de performance. Un objectif de rendement annuel de 5,5%. Et un objectif de 7% de TRI annuel sur 7 ans. Le premier dividende, versé en décembre dernier, est largement dans l’épure. Iroko Zen a distribué 1,26 € par part. Ce qui correspond à un rendement mensuel de 0,63%. En annualisant cette performance mensuelle, on obtient un TDVM retraité de 7,56%. Bien, mais pas encore significatif. D’autant que, pour procéder à ce 1er versement, la SCPI a temporairement ramené son délai de jouissance à un mois. Ce délai est dorénavant fixé à 4 mois. Contre 6 lors de son lancement.
Elle vise un objectif de 7% en 2021
Mais les dirigeants d’Iroko, la fintech qui a structuré et gère Iroko Zen, sont très confiants. « Les investissements réalisés en 2020 par les équipes de gestion, ainsi que les actifs positionnés dans notre pipeline d’investissement nous permettent de projeter une performance autour de 7%. Et ce malgré le contexte économique et sanitaire », écrivaient-ils dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Soit un dividende de 1,17 € par part et par mois en 2021. L’acquisition annoncée le 5 mars dernier est en phase avec leur pronostic. Les locaux d’activités (1 900 m²) situés à Tigery, dans l’Essonne, ont été payés environ 2,9 M€. Pour un rendement immédiat de 7,5%. Soit un taux en phase avec les deux précédentes opérations.
Un patrimoine déjà diversifié
L’actif de bureau (1000 m² loués à Pôle Emploi, à Reims), acquis pour 2,2 M€ en décembre, affiche un rendement immédiat « supérieur à 7% ». La micro-crèche, située à Pantin, acquise pour 745 K€, générerait quant à elle un rendement « supérieur à 6% ». Conséquence de ces acquisitions multi-sectorielles, le patrimoine d’Iroko Zen, en dépit de sa taille encore faible (environ 4,8 M€), est déjà correctement diversifié. Même si le secteur des locaux d’activités – la dernière acquisition – en représente plus de 60%… Côté souscriptions, la SCPI avait collecté 3,8 M€ fin décembre. Pas si mal en l’espace de seulement deux mois. Elle aurait franchi le seuil des 5 M€ fin février. En dépit, on l’imagine, d’une certaine réticence des CGP à proposer un véhicule sur lequel ils ne touchent pas – ou peu – de commissions…
Souscription en direct sur le site
Rappelons que Iroko Zen peut être souscrit en direct sur le site de la société de gestion. Sans commission à l’entrée, elle est susceptible de prélever une commission de retrait (6% TTC) si le rachat des parts intervient dans les 3 ans. Ses frais de gestion sont en contrepartie un peu plus élevés que la moyenne du marché : 14,4% TTC des revenus locatifs. A cela s’ajoute une commission de 3,6% TTC sur les montants investis. Et de 6% TTC sur les travaux réalisés. Il ne s’agit donc que de frais variables, que l’on retrouve aussi dans les SCPI plus classiques. L’ambition d’Iroko est que la valorisation du patrimoine, notamment grâce aux travaux, couvre plus que largement ces frais. Et attire de nouveaux souscripteurs.
Une levée de fonds en février pour Iroko
Certains investisseurs croient visiblement au projet. Iroko, fintech de l’immobilier, a levé 3 M€ en février dernier auprès de plusieurs capitaux-risqueurs, tels d’Idinvest (une filiale d’Eurazéo) ou HEC Ventures, et de son actionnaire historique, LO Capital. Iroko vise une collecte de 100 M€ à l’horizon 2024 pour sa SCPI Iroko Zen.
Frédéric Tixier
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A propos d’Iroko(i)
Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier Van Den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des marchés financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société
